Рынок земли: инвестиционные возможности

Аналитик компании "Фридом Финанс Украина" Степан Джус выделил несколько тезисов после общения, которые прямо или косвенно могут повлиять на инвестиционные возможности открытия земельного рынка в Украине.

Читайте также: Новый Кабмин и ситуация с МВФ: как инвесторы восприняли изменения в правительстве Украины

Прежде всего, участники встречи пришли к общему выводу, что открытие рынка земли не принесет быстрого экономического эффекта. Объединенные территориальные громады (ОТГ) должны провести аудит земель. Чтобы этот процесс был максимально прозрачный должны быть эффективные и честные руководители громад.

Крупные агрохолдинги, например, Kernel и Мироновский хлебопродукт (МХП) обрабатывают, а не владеют землей. У них сейчас недостаточно инвестиционных средств на выкуп земель, которые они арендуют. Вся деятельность – операционная.

Открытый рынок земли – кому это выгодно больше всего:

• Гиганты рынка, в основном, не выигрывают от ситуации открытия рынка свободного оборота сельскохозяйственных земель.
• У компаний сферы малого бизнеса тоже будет недостаточно средств, даже с учетом кредитных программ на покупку земель (поскольку, в основном, они работают в тени).
• Эта ситуация выгодна для среднего агробизнеса, который сможет инвестировать в землю, зарабатывая на аренде для тех же крупных агрохолдингов.

Знать больше: Мифы об инвестициях на фондовом рынке

Кроме того, эксперты отметили, что тем, кто владеет более чем 500 гектарами земли, будет сложнее заработать на изменениях в законодательстве о земле (Смотрите рис.1).

Рис.1. Топ-10 агрохолдингов Украины по объему земельного банка (тыс. га.). По данным latifundist.com

По неактуальными данными (по состоянию на сегодня не проведена предварительная оценка неприватизированной земли), в Украине сосредоточено около 10 млн гектаров неприватизированной земли. Из них около 1,8 млн гектаров переданы в ОТГ на бесплатную приватизацию. Еще около 3 млн гектаров находятся в собственности государства и ОТГ (муниципальная собственность). Поэтому вопрос остается не выясненным: что будет с этими землями?

Отметим также, что 35 млн граждан не имеют земельных участков, подпадающих под действие закона.

В частности, не подпадают под действия изменений в законодательство:

Отож, не підпадають під дії змін до законодавства:

1. Земли, которые не приватизированы, но находятся в праве постоянного пользования, праве наследования и имеют назначение личного (собственного) пользование приусадебными участками.
2. Придомовые территории, которые приватизированные.

Под действие п.6-1 нового закона подпадают:

1. Только земельные участки, предназначенные для ведения фермерского хозяйства (ранее были розданы во время бесплатной приватизации).
2. Арендаторы земельных участков, которые приобрели право аренды земли путем переоформления права постоянного пользования в отношении указанных земельных участков. Такие владельцы имеют право на выкуп этих земельных участков в собственность с рассрочкой платежа до семи лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов. В случае покупки земельного участка с рассрочкой платежа право собственности переходит к покупателю после уплаты первого платежа.

Читайте также: Без паники: как зарабатывать на инвестициях во время кризиса на фондовых рынках

Цена за аренду земельных участков (которые будут в свободном обращении соответствии с новым законом) будет на уровне 150-200 долларов за гектар. Цена покупки прогнозируется $150-200 * 10 = $1500-2000 за гектар.

В то же время, финансовый результат, по оценкам инициаторов закона, от запуска в действие законопроекта и рынка земли, потенциально увеличит показатель EBITDA агропредприятий в 6 раз в абсолютном выражении.

Что должно положительно повлиять как на продавцов (нынешних владельцев) земельных участков – они получат денежные средства, которые направят в экономику; так и на покупателей (средний агробизнес) – увеличат свои активы и смогут заработать на сдаче в аренду участков крупным агрохолдингам. Если посмотреть на инфографику заполненности элеваторами (смотрите рис. 2), то увеличение их доли и мощностей хранения за счет открытия рынка земли может подтвердить ожидания инициаторов проекта и агробизнеса.

Рис.2. Элеваторные мощности в Украине. По данным latifundist.com

Консолидация земельных участков также пока под вопросом, поскольку нет четкого инструментария по осуществлению этих соглашений в легальном и практическом полях.

Читайте также: Пять советов как управлять своими финансами

Инвестиционные прогнозы аналитиков

Прогнозируется увеличение сделок в сфере M&A в 2020-2022 годах в агросекторе.

Стоит отметить, что на данный момент Кабмин принял решение о создании Фонда частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве с уставным капиталом 240 млн гривен.

По словам бывшего главы правительства, Фонд предоставит доступ малым и средним субъектам предпринимательства (до 500 гектаров) к банковским кредитам, уменьшив стоимость их привлечения. Кроме того, это также минимизирует риски возможного невозврата кредитов. Малые и средние аграрии смогут быть полноценными участниками рынка благодаря государственной поддержке. Однако финансирование будет открыто только через 1 год, если не больше.

Также возникает вопрос о выдаче кредитных средств банками с иностранным капиталом, поскольку согласно изменениям в законодательстве, запрещено приобретать и владеть нерезидентам земельными участками, подпадающих под этот законопроект.

Инвестиционная привлекательность и возможности агросектора Украины (смотрите рис. 3) должна быть повышена благодаря таким изменениям в законодательстве.

Мы наблюдаем сейчас спрос на создание венчурных инвестиционных фондов (паевых и корпоративных), которые будут заниматься агробизнесом.

Обзор подготовил Степан Джус, инвестиционный аналитик "Фридом Финанс Украина"