Архив
Курси валют
Погода
      youtube @24
      Loading...
      google @24
      RSS ЛЕНТА
      Общий RSS

      Топ новости

      Видео новости

      Как эффективно изменять города и села: Украинские генпланы и их бессилие

      Генпланы по-украински работают не эффективно
      Генпланы по-украински работают не эффективно / 24 Канал

      Что такое генеральный план населенного пункта? Как часто его можно и нужно корректировать для обеспечения развития общества? Мы не часто задаем себе такие вопросы. Между тем, все это меняет нашу жизнь каждый день. Вот мы идем на работу. Приветливая девушка из киоска-кафе наливает нам кофе. Стоп, еще вчера его здесь не было! А вот рядом с офисом в заброшенном сквере уже "растет" жилье.

      Появление таких объектов – результат пространственного планирования. Когда же на старом месте строится что-то качественно новое, когда меняется функция территории, чаще всего речь идет о корректировке главного градостроительного документа, генерального плана.

      Казалось бы, привлечение финансирования для масштабного строительства, его реализация и поиск будущих жителей многоэтажек должны быть процессами, сложными из-за бумажной работы. Но процедура внесения изменений в генеральный план населенного пункта связана с классической болезнью украинского законодательства – мораторием.

      Изменить нельзя запретить

      Часть девятая статьи 17 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" предусматривает, что изменения в генеральный план населенного пункта могут вноситься не чаще, чем один раз в пять лет. Это как бы и не так страшно, впрочем, если документ "свежий", или если изменения вносились два-три года назад, то, скорее всего, инвестор не захочет ждать, не согласится на альтернативные пути сомнительной законности и повернет свой взгляд на другой населенный пункт, имеющий градостроительную документацию, отражающую его инвестиционные интересы.

      Генеральный план города Сумы был утвержден в 2012 году и предусматривал сравнительно небольшую по площади зону для размещения индивидуальной жилой застройки. После начала АТО возник очень большой спрос на выделение земельных участков для индивидуального строительства участникам АТО, но генеральный план (который был утвержден недавно) не прогнозировал такого спроса. Всех желающих обеспечить земельными участками было невозможно,
      – рассказал главный архитектор Сумской области Олег Кривцов.

      Вносить изменения в генплан один раз в пять лет – это мало или много, полезно для города или вредно? Как бы повлияло на жизнь общин отмена такого ограничения? И почему именно пять лет, а не три или семь?

      Когда генеральный план - не генеральный

      Обычно такие запреты вводятся для того, чтобы определенное время сохранять статус-кво, воздержаться от поступков чиновников, которые разрушат утвержденный план действий. Но, к сожалению, в данном случае на практике статья 17 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" не достигает своей цели.

      Генеральный план – это документ, в который заложена стратегия развития населенного пункта на будущее. В идеале он должен разрабатываться группой экспертов разного направления, с учетом демографической ситуации и перспективных потребностей общества. Конечно, никто не знает потребностей общества лучше его самого, поэтому проект генплана проходит общественные слушания с участием бизнеса и общественных организаций.

      Именно на этом этапе появляются первые и главные проблемы документа. Здесь дело даже не в сомнениях в профессионализме разработчика генерального плана. Если задаться вопросом, сколько генпланов разрабатывается, исходя из реальных потребностей общества и перспектив развития населенных пунктов, а не отдельных бизнес-интересов, сколько главных архитекторов городов, сел и поселков в первую очередь являются специалистами, а уже потом – политиками, когда общественные слушания проводятся реально, а когда «для галочки», и знают ли жители особенности градостроительных процессов, то придется констатировать, что качество генеральных планов населенных пунктов далека от ожиданий законодателя. Вопрос заключается еще и в том, как провести эффективный общественный диалог. Поэтому, естественно, часто возникает потребность корректировать генплан раньше, чем через пять лет после его утверждения.

      Сюда же надо добавить тот факт, что городские власти не всегда могут рассчитывать на интерес инвестора в застройке отдельных территорий или предусмотреть тенденции развития промышленности и технологий. Так, по данным Министерства экономического развития и торговли, в течение последних четырех лет в Украине появился 31 индустриальный (промышленный) парк, а с 2011 года началось интенсивное развитие альтернативной энергетики – бум создания солнечных электростанций. Могли ли это знать разработчики генеральных планов в начале десятилетия? Вместе с тем, именно такие предприятия становятся градообразующими и приносят большую пользу обществу.

      Как руководители города инвесторов отбирают

      Итак, что происходит на практике, если инвестиционное предложение попадает на стол руководителей.

      Вариант первый – ничего. Если функциональное назначение выбранной инвестором территории надо менять, а пятилетний срок для корректировки генплана еще не прошел, такой инвестор вероятно получит отказ со ссылкой на абзац первый части девятой статьи 17 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

      Вариант второй – "идите по кабинетам". Если местные чиновники дочитали до конца часть девятой статьи 17 указанного закона, то они подскажут инвестору, что вопрос о досрочном внесении изменений в генеральный план населенного пункта может нарушаться по результатам градостроительного мониторинга перед соответствующим сельским, поселковым, городским советом соответствующей местной государственной администрацией. На самом деле таким механизмом пользуются в Украине довольно часто, но все же следует признать, что это не панацея. Для инвестора это означает, что, во-первых, процедура обновления генерального плана продлится на несколько дополнительных месяцев, а, во-вторых, что надо договариваться о строительстве еще как минимум в одном кабинете.

      Вариант третий: "Закон? Нет, не слышали". Земельная реформа, которая продолжается в нашем государстве уже более 20 лет, научила украинцев, что надо делать с мораториями, если они мешают намерениям. Нужно найти способ обходить мораторий. Для ограничения на внесение изменений в генеральный план не чаще, чем раз в пять лет, таким обходом является разработка детального плана территории.

      Детальный план спешит на помощь

      Разработка детального плана территории (ДПТ) – вполне нормальный процесс, этот документ должен уточнять положения генерального плана населенного пункта и определяет развитие определенной части территории. Но с другой стороны, ДПТ ниже по иерархии градостроительных документов, он должен соответствовать генеральному плану. Когда же по генплану определенная территория относится к землям промышленности или рекреации, а мы детальным планом "уточняем", что отныне это будут земли многоквартирной жилой застройки, то в таком случае ДПТ будет противоречить положениям генерального плана и требованиям законодательства. Следовательно, инвестор не может быть уверен, что такой ДПТ не отменят в судебном порядке, а запланированное им строительство будет сомнительным для потенциальных покупателей и арендаторов.

      Похожим путем пришлось пойти и сумской власти после появления большого количества участников АТО, которые претендовали на получение земельных участков под усадебную застройку в Сумах. По словам Олега Кривцова, в городе возникла социальная напряженность. Для того, чтобы ее снять, городские власти заказали разработку детального плана территории под размещение индивидуальной жилой застройки на территории, которая согласно генеральному плану была предусмотрена для многоквартирной жилой застройки.

      Плохое регулирование

      О негативных последствиях действующей редакции статьи 17 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" говорят и эксперты.

      Текущие правила тормозят развитие городов. Жизнь динамична, поэтому потребность в обновлении генпланов возникает, но из-за ограничений в пять лет все изменения идут через ДПТ в ручном, непрофессиональном, имитационном режиме. При таких условиях на уровне генплана нет объективного учета изменений рыночных условий города,
      – убежден главный инженер Украинского зонального научно-исследовательского и проектного института по гражданскому строительству Владимир Брунько.

      Поэтому на практике ограничение на обновление генеральных планов не выполняет свою функцию.

      Заинтересованные лица или отказываются от своих намерений, или выбирают альтернативный, мягко говоря, не очень законный путь воплощения инвестиционных проектов. Это подтверждает, что ограничения, наоборот, в чем-то вредят, обесценивая роль градостроительных документов и нарушение требований закона.

      Справедливо будет отметить, что описанный апокалиптический сценарий присущ, конечно, не всем населенным пунктам. Эксперты BRDO в рамках проекта "Открытое пространственное планирование" на портале PMAP собирают генеральные планы украинских городов, сел и поселков и анализируют информацию об их актуальности. Так, по данным PMAP, только 3% сел разработали новые генпланы за последние 5 лет. Большинство небольших населенных пунктов пользуются документацией, которая разработана в 70-80 годах, периодически ее актуализируя. Это связано и с отсутствием большого спроса на новые градостроительные документы, и с их стоимостью.

      В то же время, эта статистика подтверждает и то, что отмена ограничения на обновление генпланов не приведет к массовой вседозволенности местных властей, поскольку спрос на их корректировки в большинстве населенных пунктов возникает далеко не каждый день.

      Специалисты подчеркивают еще одну проблему – чрезмерную детализацию положений генеральных планов.

      Проблема не в пяти годах. У нас принято разрабатывать генеральные планы настолько подробно, что они практически не отличаются от ДПТ. Именно поэтому все только и думают о том, как обойти положения генерального плана, вместо того, чтобы думать о том, как усовершенствовать ДПТ. Генеральный план всего лишь должен задавать предельную численность населения, линии регулирования застройки, улиц и дорог,
      – рассказал CEO компании Inger-Grad, основатель Школы профессионального девелопмента UrbanLand Игорь Райков.

      Там, где есть режимные объекты – стоит устанавливать жесткую функцию квартала, там где нет – гибкую, на выбор, под нужды бизнеса и общества. Вся остальная (масштабная) работа должна проводиться по подробному плану. А у нас сейчас ДПТ – это всего лишь "увязка" какого-то одного конкретного или нескольких объектов в существующий генплан, только с целью поскорее получить градостроительные условия и ограничения и декларацию на начало выполнения строительных работ, отметил Райков.

      Как решать вопрос

      Эксперты BRDO готовы инициировать внесение изменений в Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" на уровне парламента и приобщиться к этому процессу, отметила руководитель сектора "Строительство" Офиса эффективного регулирования BRDO Елена Шуляк.

      Мы готовы начать широкий диалог с профессиональной общественностью, выслушать все "за" и "против" снятия ограничений для органов местного самоуправления. Общаясь с местными архитекторами и специалистами по пространственному планированию, я нередко слышу сетования на статью 17 Закона. Сейчас, когда постепенно начинает обновляться градостроительное и земельное законодательство, вопрос частоты корректировки генеральных планов являются очень своевременным. Но генплан является ключевым документом города, поэтому важно найти баланс между тотальной зарегулированностью и абсолютной свободой чиновников,
      – пояснила эксперт.

      В последние годы все чаще возникает потребность вносить изменения в планировочную документацию населенных пунктов: у граждан растет спрос на приватизацию земельных участков, бизнес заинтересован в новом строительстве, у молодежи появляется интерес к появлению новых общественных пространств. Немалую задачу перед архитекторами ставит и реформирование ключевых сфер общественной жизни.

      Медицинская реформа является одной из основных, которая предусматривает создание обновленной сети медицинских учреждений путем строительства новых амбулаторий, которые должны располагаться в определенных населенных пунктах. Но реализация этой реформы тормозится из-за того, что в существующих генеральных планах этих населенных пунктов не всегда предусмотрено размещение соответствующих медицинских учреждений, ведь разработаны они были еще до проведения реформы,
      – добавил Олег Кривцов.

      Поэтому сегодня лучше задуматься над возможностью создания гибких и динамичных генеральных планов, которые были бы рамочными градостроительными документами, и декоммунизацией "пятилетки", потому что завтра торможение развития небольших городов, сел и поселков может поставить под сомнение реализацию провозглашенных реформ, да и целесообразность существования самых сел и поселков.

      Автор: Алиса Войтенко, эксперт проекта Pmap Офиса эффективного регулирования

      Источник: 24 Канал
      powered by lun.ua
      Если Вы обнаружили ошибку на этой странице, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
      Комментарии
      Больше новостей
      При цитировании и использовании любых материалов в Интернете открытые для поисковых систем гиперссылки
      не ниже первого абзаца на Телеканал новостей «24» - обязательные.
      Цитирование и использование материалов в оффлайн-медиа, мобильных приложениях , SmartTV возможно только с письменного согласия Телеканала новостей "24".
      Материалы с маркировкой «Реклама» публикуются на правах рекламы.
      Все права защищены. © 2005-2017, ЗАО «Телерадиокомпания" Люкс "», Телеканал новостей «24»
      Залиште відгук