Недвижимость-2022: что будет с ценами и когда лучше покупать и продавать жилье

О том, какие квартиры будут пользоваться спросом в 2022 году, что будет с ценами и когда лучше всего покупать и продавать жилье – журналисты сайта 24 канала узнавали у экспертов.

Читайте Эксперты зафиксировали рост цен на вторичном рынке Украины: в каких городах и на сколько

Какие квартиры будут на пике популярности

Рамиль Мехтиев, СЕО девелоперской компании ENSO, уверен, что наибольшим спросом в 2022 году будут пользоваться те объекты, которые будут отличаться качественной планировкой, современными архитектурными решениями и продуманным наполнением.

Одна из тенденций 2021 года, которая в следующем году лишь усилится, – это повышенный спрос на формат самодостаточного инфраструктурного комплекса для жизни и работы. Когда рядом с домом расположены офисы, коворкинги, спортивные центры, детсады, медучреждения, ТРЦ и рекреационные зоны (внутренние скверы, парк, лес, водоем),
 – отметил Мехтиев.

Он добавил, что востребованными являются и продолжат быть квартиры с террасами – на них в этом году даже возник дефицит. Ведь опыт эпидемии и локдаунов четко указал на то, что дом – это не только место для сна.

Сегодня есть запрос и на кухни-гостинные, и на отдельные небольшие спальные зоны. Недвижимость, приобретенная с учетом этих факторов, со временем лишь добавит в стоимости и принесет владельцу прибыль. Также наблюдается тенденция к росту популярности проектов с готовым ремонтом или же предремонтной подготовкой квартиры "white box".

Среди нетипичных тенденций для украинского рынка – запрос на собственный кабинет в квартире. Это обусловлено пандемией и вынужденным переходом на дистанционную работу. Также набирает популярность обустройство жилья с антресольными этажами: по меньшей мере – это дополнительная площадь, которую человек может обустроить с учетом собственных потребностей и вкуса,
 – пояснив Мехтиев.

Кухни-гостиные являются одним из запросов украинцев при выборе жилья / Фото Pixabay

Богдан Серотюк, совладелец и управляющий партнер InCo home, отметил, что "экономкласс" будет занимать, как и раньше, значительную долю рынка. Ведь жилые объекты с элементами торгово-развлекательных, сервисных и рекреационных функций дорогие не только по стоимости, но и по обслуживанию. Нет объективных признаков, что в Украине существенно вырастет спрос на такие ЖК.

Единственное, что сможет ощутимо ускорить рост рынка, – долгосрочное (от 10 лет) ипотечное кредитование с фиксированной ставкой в 5%. Все, что наблюдаем сейчас на украинском рынке жилья с участием банков, – это докредитования разницы в пределах 10 – 20% стоимости при покупке жилья,
 – пояснил Богдан Серотюк.

Важно Цены на недвижимость выросли на 40% за 2 года: ждать ли обвала рынка

Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году

В компании InCo home рассказали, что в течение весны и лета 2021 года рынок жилой недвижимости демонстрировал устойчивый рост. С началом осени снижение темпов продаж отметилось по всему рынку.

Эксперты уверены, что потенциальная емкость рынка жилья, особенно в Киеве, Харькове, Одессе, Львове и Днепре – большая, но с ростом цен уровень платежеспособного спроса заметно снизился.

Мы ожидаем стагнацию на рынке недвижимости в 2022 году и замедление продаж по большинству объектов. Уже сегодняшний спрос – точечный, что свидетельствует о более тщательном отборе объектов со стороны инвесторов. Количество свободных денег у людей, которые готовы вложить в жилье, сокращается, а количество объектов – нет. Это, кстати, позитивный сигнал для будущих покупателей, поскольку конкуренция за клиента обострится, а значит, можно рассчитывать на более лояльные условия или цены, – спрогнозировал Богдан Серотюк.

Украинцы предпочитают комфортное жилье / Фото Unsplash

В то же время существенного снижения цен на первичном рынке в компании не прогнозируют, ожидая, что рынок зафиксируется в диапазоне, который есть на сегодня. Возможен рост цены до 5% на эксклюзивных объектах до конца года, но в целом на рынке он не отразится.

При этом в Киеве сохранится дефицит качественного жилья, что соответствует ожиданиям и запросам потребителя. Поэтому застройщики и в дальнейшем будут ориентироваться на развитие проектов закрытых жилых комплексов.

В то же время на сегодня потенциальные покупатели не готовы платить за такие объекты более 20% стоимости привычного в их понимании жилья. В подобных ЖК со своей закрытой инфраструктурой цена за квадратный метр стартует от 35 – 40 тысяч гривен, при средней зарплате по Киеву в 17 тысяч гривен здесь не будет массового спроса,
 –  отметил управляющий партнер InCo home.

Стоимость жилья на первичном рынке может вырасти на 15% / Фото Unsplash

Рамиль Мехтиев добавил, что по итогам 2021 года стоимость жилья на первичном рынке Киева выросла в среднем на 25 – 35%. Сейчас все имеющиеся факторы свидетельствуют о сохранении тенденции к подорожанию и в следующем году.

По нашим оценкам, минимум до середины 2022 года тренд не изменится, ведь на повышение стоимости квадратного метра влияет много факторов: общая макроэкономическая ситуация, COVID-19 и его новые штаммы, увеличение себестоимости строительных материалов, рост цены на природный газ, инфляция и другие,
 – пояснил эксперт.

В 2022 году при благоприятных экономических условиях и существенном росте спроса стоимость жилья на первичном рынке может вырасти на 10 – 15%. При этом наибольшие ценовые колебания возможны в период с апреля по июнь и с октября по декабрь включительно. Такое мнение высказал Михаил Подвысоцкий, основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group.

По теме Переориентация спроса и стабилизация цен: чего ждать от рынка недвижимости в начале 2022 года

Эксперт отметил, что ценовая ситуация на первичном рынке также будет зависеть от темпов развития ипотечного кредитования, эффективности законодательных изменений в сфере градостроительства, которые должны гарантировать покупателям безопасное приобретение домов.

Он убежден: чтобы существенно увеличить спрос на новостройки, доля заключенных с помощью ипотеки сделок должна вырасти минимум до 25 – 30% от всего объема продаж на первичном рынке жилья.

Развитие ипотеки и законодательное регулирование первичного рынка – связанные между собой процессы. Ведь речь идет не только о доступности ипотеки для граждан, а еще и о том, чтобы ипотека заработала на "безопасном" первичном рынке. По оптимистическому сценарию, в ближайшие годы количество выданных ипотечных кредитов для приобретения жилья на первичном рынке может составить 40 – 50% от общего объема ипотеки, что может спровоцировать новый жилищный бум,
 – подчеркнул Михаил Подвысоцкий.

По прогнозу Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, с января по март 2022 года на первичном рынке в крупнейших украинских городах сохраняется ценовая стабильность, связанная со снижением спроса, что наблюдается со второй половины сентября 2021 года.

Незначительный ценовой рост стоит ожидать с наступлением активного сезона. В период с апреля по июнь включительно стоимость квадратных метров на первичном рынке Киева, Львова и Одессы может увеличиться в среднем на 7%, а в Харькове и Днепре подорожание квадратных метров составит около 5%.

Популярными остаются квартиры с небольшой квадратурой / Фото Unsplash

Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, отметил, что наибольший рост цен ожидается в новостройках на стадии строительства до 1 года в наиболее востребованных сегментах, преимущественно комфорт-класса, объектов новых форматов (комфорт+) и ЖК бизнес-категории.

В то же время стоимость жилья экономкласса в 90% возводимых объектов будет оставаться почти без изменений: ценовой рост не превысит 3%. А вот на вторичном рынке средний рост цен в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове возможно лишь в пределах 5% на наиболее востребованные квартиры площадью 35 – 50 квадратных метров.

По состоянию на начало декабря спрос на вторичном рынке жилья в крупнейших городах Украины на 65% сконцентрирован в сегменте малогабаритных квартир преимущественно советской застройки. Именно в этом сегменте в I полугодии 2022 года возможен незначительный рост цен,
 – сказал Юрий Пита.

Он уверен, что до апреля 2022 года на вторичном рынке Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова ценовая ситуация будет стабильной – колебания стоимости квадратных метров не превысят 1%.

По мнению эксперта, все дальнейшие изменения стоимости жилья зависят от спроса. Так, "в случае увеличения количества потенциальных покупателей минимум на 10%, цены на вторичном рынке могут вырасти в пределах 5%".

Эксперты считают удачным временем для продажи квартиры – второе полугодие 2022 года / Фото Unsplash

Когда лучше покупать и продавать жилье

Выгоднее всего покупать квартиру сразу на старте продажи – на так называемом этапе "котлована". По словам Рамиля Мехтиева, в таком случае цена является наиболее выгодной. В зависимости от степени готовности объекта строительства она будет расти.

Уже через 2 – 3 года, когда все работы завершатся, и дом будет введен в эксплуатацию, жилье будет стоить на 30% дороже. И это без учета конъюнктуры рынка, при которой ежегодно квадратные метры в новостройках дорожают до 30%,
 – пояснил специалист.

Михаил Поляк и Глеб Кутей, основатели компании K&P marketing and sales solution, рассказали, что такое понятие как "сезонность" на продажу квартир влияет значительно меньше, особенно, если речь идет о старте проекта.

Что касается продажи жилья, считаем, что точно нужно подождать как минимум первый квартал 2022 года, потому что непонятно, сможет ли стабилизироваться цена на материалы. Если и в дальнейшем будет рост строительной себестоимости, автоматически как и первичное, так и вторичное жилье будет дорожать,
 – подытожили эксперты.

Наиболее выгодно жилье в Киеве можно приобрести на старте строительства / Фото Pixabay