Ожидаемая реформа градостроительства подарит нам города-гетто

Ведь местная власть потеряет и те несколько рычагов влияния и контроля, что имела. В итоге – хорошие шансы получить фактически бесконтрольную застройку. С сегодняшними темпами строительства прогнозирую, что уже через несколько лет наши города начнут уверенно превращаться в гетто, где не будет возможности позаботиться о хотя бы минимальной социальной инфраструктуре или озеленении. Речь идет о законопроектах №5655 и №5656.

Все мы уже слышали, что это "победа на пути реформирования градостроительной сферы", потому что эти документы предусматривают полную диджитализацию всех процессов в строительстве. Но это лишь яркая обертка и конфета внутри совсем не такая вкусная, как нам рекламируют. Предлагаю взглянуть, какие конкретно изменения нас могут ждать.

А их более чем достаточно. Только один законопроект №5655 предлагает внесение изменений в более 20 законов Украины и шесть кодексов Украины — Земельный, Гражданский, Хозяйственный кодекс, Хозяйственный процессуальный, Гражданский процессуальный и Кодекс административного судопроизводства.

"Власть разводит руками"

Представьте ситуацию. По соседству с вашим домом начали возводить дом. Застройщик обещал четыре этажа, но как-то так хорошо пошло и построил все 16. На ваши замечания хотя бы объяснить, что происходит, застройщик традиционно не реагирует. Куда вы пойдете? В городской совет, конечно. А там что? А там разводят руками. Ведь новое законодательство предусматривает: в компетенции городов останется только самовольное строительство. То есть когда нет ни одного разрешительного документа. Когда же у строительной компании документы на 4 этажа, а построили 16 – это отклонение от проекта. И это, уважаемые, будут контролировать уже частные компании.

Какие именно – вопрос следующий. Ибо, несмотря на изменения, которые предлагают упомянутые законопроекты, такие компании сможет создать под себя каждый более-менее серьезный застройщик.

То есть своя компания строит и своя же компания контролирует. Нонсенс, но это есть в предлагаемых изменениях.

А теперь возвращаясь к неожиданным 16 этажам, которые выросли под вашими окнами. Уставшие безрезультатными переговорами с застройщиком, вы вместе с вашими соседями точно пойдете под стены городского совета: "Ну ведь город должен что-то сделать, мы же за вас голосовали". А город при всем желании не сможет.

И что посоветуете  –  всем ехать под Верховную Раду, которая это проголосует?

Нотариусы вместо местных инспекций ГАСК

И не говорите мне, что строительного лобби не существует. Ведь как иначе объяснить то, что законодатель всячески упростил бюрократические процедуры, которые существуют по мнению застройщиков. Зато к аргументам городов – оставить контроль в сфере строительства за городами – остался глух.

Даже больше – теперь застройщики имеют широкий выбор. Для городов, к сожалению, выбора нет, только ограниченные – я бы сказал, существенные обрезанные – полномочия.

Если до сих пор город по крайней мере на этапе намерений мог определенным образом влиять на застройщиков, корректируя их намерения и направляя в выгодное для общества русло, то после реформирования любые вмешательства станут невозможными. И касается это не только начального этапа проектирования, но и инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

О частных компаниях, которые будут контролировать строительство, уже рассказал. Но и это еще не все. Кроме частников, у нас в сфере градостроительства появятся новые действующие лица – нотариусы. И это, по-моему, полный трэш.

В какой части выныривают эти новые персонажи?

Сейчас являются обязательными разрешения на начало строительных работ. И выдают их местные инспекции ГАСК. При этом проверяя документы на соответствие проекту.

По новым же изменениям – разрешений не потребуется. Будут только декларации о строительстве. И их будут принимать либо ГАСК, либо нотариусы. При этом никаких проверок на соответствие.

Фактически, получается, что застройщик хочет строить – застройщик идет к любому нотариусу, тот ставит "птичку" в реестре, берет деньги за услугу – и застройщик может строить.

Градостроительных условий как документа не будет

Не будет также такого документа, как градостроительные условия и ограничения, который бы четко фиксировал, что и как должно быть по конкретному адресу застройки.

Поэтому, по изменениям, которые предлагают, ограничения по параметрам объектов строительства должны содержаться в публичном доступе и предоставляться в форме выписки из градостроительного кадастра. Это будет что-то вроде получения информации о том, например, какая предельная высота дома может быть в том или ином районе города. И вот что интересно – такая норма дает большое поле для манипуляций. Объясню почему.

Градостроительная документация предусматривает расположение достаточно широкого круга объектов в одной зоне. В частности, зона Ж-1 предусматривает преимущественно приусадебную застройку, но позволяет многоквартирные дома до 4-х этажей, зона Ж-2 (малоэтажная застройка) предусматривает преимущественно малоэтажную многоквартирную застройку до 4-х этажей, но допускает строить многоэтажки до 6-ти этажей; зона Ж-3, преимущественным видом застройки которой является многоэтажные жилые дома 5-10 этажей, допускает строительство домов башенного типа 12-16 этажей; зона Г-2 предусмотренная в основном для расположения общественных центров и объектов, но в то же время здесь возможны здания смешанного использования с квартирами, которые преимущественно превращаются в многоквартирные дома с общественными объектами только на нижних этажах. Эту зону очень любят застройщики, поскольку она не предусматривает предельных параметров по высоте.

А теперь опять же спрогнозируем ситуацию. Градостроительных условий и ограничений как документа не существует. Что делает застройщик, чтобы начать проектирование и дальнейшее строительство? Он просто получает информацию о том, что, например, в зоне Ж-1, которая является усадебной, можно строить многоквартирные жилые 4-этажные дома, так же указывается предельный параметр, а в зоне Г-2 вообще таких параметров нет, поэтому строим хоть "Хилтон", хоть два "Хилтона".

То есть раньше города могли балансировать между ожидаемым застройщиками и нужным общине. Теперь же новые нормы законодательства дадут возможность застройщикам застроить город по максимуму, используя предельно допустимые максимальные показатели. И не сомневайтесь, они этим воспользуются.

И если заглянуть дальше в будущее, то за несколько лет в городах мы получим гетто – масштабы будущего строительства даже сейчас еще трудно себе представить.

Забудьте о социальной инфраструктуре

Надо снять розовые очки и признать: застройщики не будут придерживаться принципов гармоничного развития среды. Отмена инвестиционного взноса в этом году – это первый шаг в этом направлении.

Скажу больше, на местном уровне стимулировать строительные компании присоединиться, например, к развитию социальной инфраструктуры, тоже чрезвычайно трудно.

Так, на последнем заседании сессии Львовского горсовета Департамент градостроительства выступил с определенной инициативой – обязать застройщиков, которые претендуют на землю в Львове, присоединиться и помочь городу вместе улучшить комфортное проживание жильцов.

Что конкретно предлагали? В проектах постановлений, предусматривающих новое многоквартирное жилищное строительство, добавить определенные пункты. А именно речь о публичных консультациях с общественностью, обязательном анализе градостроительной ситуации в соответствующем микрорайоне:

• достаточно ли в районе застройки школ и детсадов, других объектов социальной инфраструктуры;
• выдержат ли будущую нагрузку дороги и паркинги;
• что с зелеными зонами.

И уже по результатам такой основательной оценки исполнительные органы городского совета должны были бы подготовить приоритетные меры предотвращения негативных последствий многоквартирного строительства и, что важно, рекомендовать застройщикам приобщиться, в том числе и финансово, к развитию городской инфраструктуры.

Подчеркну, речь шла только об анализе ситуации и рекомендации присоединиться. Никто никого ни к чему не обязывал.

Но прогнозируемо, такой инициативы в сессионном зале не поддержали. У депутатов была оговорка, что бизнесу из-за таких требований будет некомфортно. Мол, анализ того, достаточно ли в районе будущей застройки мест в школах, может затянуться. А застройщики ждать не могут.

И что в итоге мы все получим?

• Выбор застройщиком любого объекта для строительства (в основном это будет жилье), с предельно допустимыми параметрами (в основном это будут высотки);
• Начало строительных работ будет оформляться в уведомительном порядке, в том числе через частных нотариусов;
• Контроль за строительством будет осуществляться "частными инспекциями", которые, прогнозирую, создадут сами строительные компании;
• Ввод объекта в эксплуатацию будет осуществляться тоже автоматически без проверки на соответствие государственным строительным нормам (друзья, а как насчет безопасности? А если построенный таким образом дом просто рухнет?..)

Город и общину, как мы видим, из процесса исключили. И это еще не все изменения, которые спрятали в законопроектах. Похоже на то, что это только начало.