Ростислав Мельник: строительный рынок сдает самый тяжелый экзамен. Сохранятся более надежные

Среди заметных – скандалы вокруг крупнейших застройщиков типа "Укрбуд" или "Аркада". Сейчас в столице насчитывается более полторы сотни ЖК, строительство которых заморожено или они признаны проблемными. Это – несколько десятков тысяч семей, которые, вложившись в новостройку, на неопределенный срок остаются бездомными.

Такая ситуация – беспрецедентный вызов всей отрасли, которого не было за всю 25-летнюю историю практики инвестирования гражданами в будущее жилье, считает Президент корпорации недвижимости РИЭЛ Ростислав Мельник. Застройщикам придется немало потрудиться, чтобы восстановить к себе доверие людей.

Впрочем, по восстановлению доверия – эта проблема касается далеко не каждого участника рынка. Были и остаются те, кто строили и строят, а в их отделах продаж – как и раньше – всегда встретишь посетителей, квартиры раскупаются еще на уровне котлована, а каждый новый проект ожидается потенциальными инвесторами задолго до официальной презентации.

К примеру, среди таких стабильных и вполне успешных – уже упомянутый РИЕЛ. По состоянию на прошлый год компания реализовала 49 проектов, сейчас в продаже еще 23 новых объекта.

Итак – как удержать позиции во время "великого шторма", чем для застройщиков стал стресс прошлого года и что, кроме проблемных компаний, повлияло на рынок; как отражается на работе отрасли ротация политических элит и по каким признакам стоит выбирать застройщика; от кого зависит соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию и каких цен за квадратный метр ждать в этом году? Об этом и многом другом – в нашей беседе с Ростиславом Леонидовичем.

– Господин Ростислав, в строительном сообществе сейчас звучит немало нареканий на сложный прошлый год. Скандалы с недостроями породили недоверие. Кто-то даже прогнозирует сворачивание интереса к строительной сфере и как результат – новые скандалы с обанкротившимися компаниями, замороженными объектами... Не обеспокоены?

– Абсолютно. Почему должен беспокоиться? Да, подобные мысли и мне приходится слышать. Но убежден: такие страхи – это преувеличение. Отрасль будет работать и развиваться – есть спрос и есть предложение от надежных игроков.

– Хотите сказать, прошлогодняя ситуация уже не будет иметь своих негативных последствий?

– Я такого не говорю. Действительно, есть проблемы с системными застройщиками и сотнями замороженных объектов, которые сейчас имеем, отрасль получила беспрецедентный вызов. Такого не было за весь период с 1995-го года, когда, как вы помните, стартовал новый для Украины формат решения жилищного вопроса: привлечение средств от населения на строительство жилья еще на начальном этапе работ. Он позволил улучшить жилищные условия миллионам семей, у которых не было и нет возможности покупать новое жилье в уже возведенном доме, где оно стоит на 30-40% больше.

Теперь мы увидели, что даже мощные компании, которые на рынке не один год, которым доверили свои средства десятки тысяч людей, могут на самом деле оказаться нестабильными. Это суровый урок для всех: для застройщиков, для инвесторов, для власти....

Урок стоит усвоить. Вызов – принять. Застройщикам теперь надо будет не один месяц или год доказывать, что им все же стоит доверять. Восстанавливать репутацию – самое сложное. Наверное, инвесторы станут осмотрительнее, ответственнее, сдержаннее и намного требовательнее. Это выведет с рынка целый ряд компаний. Скорее всего, ими окажутся самые слабые, ненадежные или малоизвестные застройщики. Таким образом, рынок переживет свою трансформацию, на нем выкристаллизуются наиболее прочные и надежные игроки, которых не пугают новые реалии и требования. Такая чистка все равно произошла бы – рано или поздно. Она может произойти уже сейчас – и это надо принять как факт и достойно реагировать на ситуацию…

– Что именно имеете в виду под достойной реакцией?

– Застройщики должны в очередной раз понять: привлекать деньги людей можно исключительно в том случае, когда есть абсолютная уверенность в своих силах завершить проект. Вместе с тем, власть должна создавать для качественных застройщиков определенный режим благоприятствования. А ненадежных – останавливать на входе на рынок.

Впрочем, не только проблемные стройки определяли тренды рынка прошлого и текущего годов. В 2019-м на ситуацию существенно повлияли финансовый, точнее валютный и политический факторы. Стремительное укрепление гривны относительно доллара – более 20 процентов за год вызвало автоматическое подорожание квадратного метра на первичном рынке в долларовом эквиваленте.

Политический фактор также повлиял. Каждый раз турбулентность во время выборов отражается на рынке – инвесторы откладывают сделки, ожидают. Так было и в 2019-ом. Результат – активность покупателей на рынке первичной недвижимости была относительно ниже показателя 2018-го.

– Но ведь на вторичном рынке активность зашкаливала – особенно во второй его половине. Существенно выросли и цены. Почему так?

– Тут одно объяснение: уже подробно рассмотренная нами ситуация со скандальными стройками. Определенная часть людей не решилась вложить деньги в новостройки. По этой же причине возрос спрос на жилье от застройщиков, которое уже введено в эксплуатацию. Впрочем, повторюсь: как только застройщики в массе своей вновь докажут, что они работают качественно и надежно, повышенный спрос на новостройки восстановится…

– Насколько сильно вы ощутили на своих объектах все негативные процессы прошлого года?

– Не почувствовали. Сейчас у нас в активе – 23 строящихся объекта. К каждому из них достаточно большое внимание инвесторов. Большинство будущих квартир находят своих владельцев уже в первые недели продаж.

– Удачно рекламируете?

– Это тоже. Но главной рекламой выступают сами объекты и история предыдущих – тех, что уже введены в эксплуатацию. Многие из наших клиентов возвращаются к нам, потому что уже знают, что несмотря на все объекты, что продает РИЭЛ, построят и сдадут. Рынок очень чувствителен к тому, с каким досье присутствует на нем тот или иной застройщик.

– Явлется ли просрочка сроков сдачи домов, которым грешат большинство застройщиков, решающим сигналом для инвестора: к этому застройщику не обращаться?

– По моему мнению, абсолютно нет. В проектном строительстве иногда трудно спрогнозировать сроки. Во-первых, может помешать вопрос арендованной земли. Подавляющее большинство участков, где возводятся новостройки, – арендованные застройщиками у тех или иных ведомств или предприятий. Чаще всего владельцы земли – государственные органы. Каждая смена политических элит, пусть на общегосударственном или на местном уровнях, несет и изменение условий или требований к арендаторам. Все время приходится что-то дооформлять, снова получать какие-то решения, подписывать и доносить какие-то бумаги. Это все выливается в кучу времени. Таким образом, имеем задержку в сроках сдачи дома.

Другое, например – неучтенные сети. Предположим, вы сделали все необходимые работы с документами и исследованиями местности, начали обустраивать свайное поле под будущий дом, – и вот имеешь: натыкаетесь на канализацию или другие коммунальные коммуникации, которых согласно бумагам там не может быть. Под пустырями, задворками и свалками наших городов и городков полно неучтенных сетей, о которых уже никто не помнит. Итак, сначала вам приходится решать, что делать с такой находкой, и как ее обойти или обезопасить. А это – опять же – происходит вне плана, идут дополнительные затраты времени и денег.

Вместе с тем есть и другая сторона проблем с сетями – уже говорю про те, что учтены и известны. Вдруг оказывается, что их мощностей на обслуживание нового проекта просто не хватает, или из-за их изношенности или из-за того, что они делались в советское время для 2-3 домов, а сейчас уже и без нашего строительства там 7-8. Следовательно, застройщику приходится сооружать дополнительные местные подстанции, котельные, канализации и тому подобное. Это тоже существенные затраты финансов и времени.

Наконец, еще один существенный момент. Когда уже все проблемы, кажется, позади, новостройка полностью готова и вот-вот можно настраивать счастливых будущих жильцов к переезду – просто накануне сдачи дома в эксплуатацию – оказывается, что определенная, обычно, достаточно малая, но крайне важная, часть этих самых жителей не готова, или не хочет, или не имеет возможности прибыть на место и принять свою квартиру или присутствовать при подключении дома к сетям. В то время, когда по закону необходимо присутствие жильцов каждой квартиры. Результат – дом "зависает" на недели или месяцы и не вводится в эксплуатацию. У газовиков, например, этих домовдля подключения десятки в неделю, и снова приходится неделю или больше ждать свою очередь. В то же время остальные новоселы возмущены и весь свой гнев направляют на застройщика.

Еще раз подчеркиваю: если застройщик не вписался в график, не спешите его винить. И не зацикливайтесь только на этой причине, оценивая уровень надежности участника рынка.

– Кстати, по выбору застройщика. Недавно в СМИ прошла информация, что половину всех стройплощадок в столице можно назвать рисковыми. Тревожная статистика. Особенно на фоне событий прошлого года, о которых мы уже поговорили. По каким критериям можно выяснить, где надежный порядочный застройщик, где хороший проект, что без проблем, а где – нет? Думаю, этот вопрос сидит в голове у каждого, кто посматривает в сторону первичного рынка.

– Все довольно просто на самом деле. Достаточно потратить немного личного времени на мониторинг рынка. Следовательно, классическое правило: не заключаем сделку с теми, кто предлагает подозрительно низкую цену – на 10-20% меньше среднерыночной, кто не моргнув глазом уверяет, что сдаст обязательно в заявленные сроки, кто появился на рынке совсем недавно, кто не имеет надежных, проверенных временем и кризисами партнеров, особенно финансовых.

Мы сейчас переживаем сложные для строительной отрасли времена, и, как мы с вами уже выяснили, слабые или непрофессиональные компании, скорее всего, покинут рынок. Точно не стоит отдавать свои деньги неизвестной компании, которая вдруг где-то промелькнула и соблазняет яркой навязчивой рекламой. Большие риски того, что в ней даже нет ни одного профессионального строителя. В смутные времена на рынке обязательно появляются случайные участники, которые до первого своего фиаско верят, что бизнес на строительстве – самое простое дело в мире. Очевидно, что когда такая горе-компания пойдет на дно, шансы получить свои средства обратно будут близки к нулю.

Не менее опасны и те, кто пытается демпинговать и продавать на уровне котлована по откровенно заниженной цене – чуть ли не на уровне себестоимости. В лучшем случае впоследствии эта компания не один раз резко поднимет цены – особенно, если возникнут непредвиденные расходы. А такое случается регулярно, знаем по собственному опыту. Больше всего пострадают те, кто инвестирует частями, в рассрочку. Здесь, кстати, должен отметить, что РИЭЛ никогда не компенсирует свои неожиданные дополнительные расходы за счет инвесторов.

Также, если собираетесь покупать квартиру в жилом комплексе (не в отдельном доме – ред.) обратите внимание, был ли у застройщика опыт строительства комплексов. Формат строительства комплексами, по сути – жилыми массивами, на нашем рынке возник не так давно – 5-7 лет назад. Он довольно сложный и требует повышенной квалификации, опыта и ответственности. Далеко не каждый застройщик справится. Кстати, в прошлом году мы как раз и увидели крах нескольких участников рынка, которые на самом деле имеют неплохую историю, но эта история была связана с небольшими объемами строительства. Когда же пришлось возводить целые ЖК с большим количеством объектов, мощностей и опыта не хватило.

Также важно изучить партнеров застройщика. Обращайте внимание, с какими банками работает тот, кому вы доверяете средства. Это должен быть банк с безупречной репутацией, а не "пустышка". Разузнайте, с кем будете подписывать договор – с самим застройщиком, с фондом финансирования строительства, или с никому не известной фирмой, зарегистрированной на кума прораба.

– По какой форме работает Ваша компания?

– С момента, когда наша компания дебютировала на рынке в 2003 году, успело произойти много изменений – в обществе, в экономике, в отрасли. Изменились и мы. За эти почти 17 лет под брендом РИАЛ появилось более 300 тысяч построенных и сданных в эксплуатацию квадратных метров – это 43 дома, целый небольшой город. Сегодня масштаб вырос: в портфеле продаж имеем уже свыше 800 тысяч метров. Мы адаптировались к рынку, к покупателям, к изменяющимся трендам.

Но при любых условиях, во все времена главным нашим принципом было ключевое определение: надежность. Мы ему отвечали и отвечаем. Сейчас мы избрали такую форму работы и взаимодействия с инвестором, которая, на наш взгляд, является наиболее защищенной и эффективной.

Принципиальный момент: РИЕЛ может себе позволить давать клиентам 100% гарантию сдачи каждого объекта в эксплуатацию. Потому что мы не застройщик и не посредник. Мы заходим в проект тоже как инвестор. И только тогда, когда полностью уверены в его успешности. Мы находимся в одной лодке с каждым инвестором. Мы инвестируем через Паевой Инвестиционный Фонд (ПИФ), который создан Компанией по управлению активами (КУА). В свою очередь, Фонд Финансирования Строительства обеспечивает максимально прозрачную работу средств, привлеченных от клиентов (физических лиц – ред.), и осуществляет контроль застройщика по строго целевого использования денег инвестора. И именно через то, что РИЭЛ является инвестором, мы имеем эксклюзивные права на продажу большинства объектов, которые предлагаем.

– Ваш любимый проект на сегодня?

– Люблю и болею за каждый. Но о проекте, что сейчас строится на Львовщине, действительно должен сказать отдельно. Он беспрецедентный, уникальный. Такой себе сказочный городок, который станет новым центром старого города– "Городок Пидзамче" – и станет началом ревитализации одноименного района.

В общем архитекторам пришлось много потрудиться, чтобы органично интегрировать исторические элементы в современный дизайн индустриальной архитектуры. "Городок Пидзамче" состоит из трех жилых комплексов с названиями в честь замковых построек: "Брама", "Башня" и "Новый Форт". Изюминкой проекта будет канатная дорога – по ней можно будет добраться из городка до Высокого замка. Мы даже планируем там открыть определенный музей или арт-пространство "Пидзамче". О деталях пока рассказывать не буду. Планируем возвести городок из 26 домов на более чем четыре тысячи квартир. Проект предусматривает воплощение новейших, инновационных урбанистических решений. Он уже был замечен в профессиональной среде: "городок Подзамче" получил награду на Ukrainian Urban Awards 2019.

Могу сказать, что это действительно будет грандиозный проект, который фактически создаст новый очень привлекательный и крутой район для жизни.

– А вы, кстати, изучали спрос: много ли еще тех, кто требует нового жилья? Кажется, настроено уже столько, что большие города скоро превратятся в улицы темных окон, потому что не хватит жителей на все новостройки... Кто это все будет брать, где у людей столько денег?

– Спрос, конечно, существует, и очень мощный. Понадобится еще не один год упорного труда строителей, чтобы удовлетворить его хоть наполовину. Этот спрос формировался не вчера, он достался в наследство от советских времен, когда жилищный вопрос десятилетиями оставался болезненным, и его не могла решить ни одна государственная программа. На время получения независимости в Украине каждая третья семья нуждалась в радикальном решении жилищной проблемы, каждая вторая – ждала улучшения жилищных условий. Это спрос, накопившийся с прошлых лет. К нему добавляем десятки и сотни тысяч семей, которые вынуждены были переселяться с Востока с началом боевых действий. Плюс – ежегодная сезонная активизация заинтересованности жильем (скажем, накануне учебного года в крупных городах)…

Вместе с тем темпы строительства в нашей стране все еще не наверстало даже советские темпы, когда возводилось по 17-19 млн квадратных метров жилья в год. Сейчас имеем, в лучшем случае, около 10 млн. Сейчас в Киеве есть более 550 стройплощадок новых ЖК. Треть из них – проблемные. Строится менее 400. В то же время на каждую квартиру в новостройке в среднем претендует по меньшей мере два-три потенциальных покупателя. Вместе с тем, должен констатировать – спрос на первичное жилье сейчас отсрочен. Это связано как с прошлогодними проблемами на рынке, что являются временными, так и с невысокой платежеспособностью многих потенциальных покупателей, а это уже системная проблема.

– То есть, обвала цен вследствие перепроизводства не ожидаете?

– Не ожидаем... Во-первых, как я уже только что рассказал, спрос продолжает преобладать над предложением. Однако цены на материалы и услуги во всех смежных отраслях, которым строительная дает работу, только растут. Напомню, каждое рабочее место на стройплощадке обеспечивает до 20 рабочих мест в смежных отраслях.

– И насколько могут вырасти цены?

– Мы с вами уже проанализировали прошлый год. Тогда на цены повлияли три главные причины: скандалы, укрепление гривны и выборы. Как результат – они поднялись в среднем на 4-8% на первичном рынке и 20% на вторичном. В этом году такая динамика роста на первичном рынке может сохраниться.