Ростислав Мельник: Будівельний ринок сьогодні складає найважчий іспит. Утримаються надійніші

Серед помітних – скандали навколо найпотужніших забудовників типу "Укрбуд" або "Аркада". Наразі в столиці нараховується понад півтори сотні ЖК, будівництво яких заморожене чи їх визнано проблемними. Це – декілька десятків тисяч сімей, які, вклавшись у новобудову, на невизначений термін залишаються безхатченками.

Така ситуація – безпрецедентний виклик всій галузі, якого не було за всю 25-річну історію практики інвестування громадянами у майбутнє житло, вважає Президент корпорації нерухомості РІЕЛ Ростислав Мельник. Забудовникам доведеться чимало попрацювати, аби відновити до себе довіру людей.

Втім, щодо відновлення довіри – ця проблема стосується далеко не кожного учасника ринку. Були і залишаються ті, хто будували й будують, а у їхніх відділах продажу – як і раніше – завжди зустрінеш відвідувачів, квартири розкуповуються ще на рівні котловану, а кожен новий проєкт очікується потенційними інвесторами задовго до офіційної презентації.

До прикладу, серед таких стабільних та цілком успішних – вже згаданий РІЕЛ. Станом на минулий рік компанія реалізувала 49 проєктів, наразі в продажу ще 23 нові об’єкти.

Отже – як втримати позиції під час "великого шторму", чим для забудовників став стрес минулого року й що, окрім проблемних компаній, вплинуло на ринок; як відбивається на роботі галузі ротація політичних еліт та за якими ознаками варто обирати забудовника; від кого залежить дотримання строків здачі в експлуатацію та на які ціни за квадратний метр чекати цьогоріч? Про це та багато іншого – у нашій бесіді з Ростиславом Леонідовичем.

– Пане Ростиславе, у будівельній спільноті зараз звучить чимало нарікань на складний минулий рік. Скандали з недобудовами породили недовіру. Хтось навіть прогнозує згортання інтересу до будівельної сфери та як результат – нові скандали зі збанкрутілими компаніями, замороженими об’єктами… Не стурбовані?

– Абсолютно. Чому маю тривожитись? Так, подібні думки й мені доводиться чути. Але переконаний: такі страхи – це перебільшення. Галузь буде працювати й розвиватись – є попит і є пропозиція від надійних гравців.

–​ Хочете сказати, минулорічна ситуація вже не матиме своїх негативних наслідків?

– Я такого не кажу. Дійсно, через проблеми з системними забудовниками та сотнями заморожених об’єктів, які зараз маємо, галузь отримала безпрецедентний виклик. Такого не було за увесь період з 1995-го року, коли, як ви пам’ятаєте, стартував новий для України формат вирішення житлового питання: залучення коштів від населення на будівництво житла ще на початковому етапі робіт. Він дозволив поліпшити житлові умови мільйонам сімей, у яких не було й не має можливості купувати нове житло у вже зведеному будинку, де воно вартує на 30-40% більше.

Тепер ми побачили, що навіть потужні компанії, котрі на ринку не один рік, котрим довірили свої кошти десятки тисяч людей, можуть насправді виявитись нестабільними. Це суворий урок для всіх: для забудовників, для інвесторів, для влади….

Урок варто засвоїти. Виклик – прийняти. Забудовникам тепер треба буде не один місяць чи рік доводити, що їм все ж таки варто довіряти. Відновлювати репутацію – найскладніше. Напевне, інвестори стануть обачнішими, відповідальнішими, стриманішими й значно вимогливішими. Це виведе з ринку цілу низку компаній. Швидше за все, ними виявляться найслабкіші, ненадійні чи маловідомі забудовники. Таким чином, ринок переживе свою трансформацію, на ньому викристалізуються найбільш міцні й надійні гравці, яких не лякають нові реалії та вимоги. Така чистка все одно відбулася б – рано чи пізно. Вона може відбутися вже зараз – і це треба прийняти як факт й гідно реагувати на ситуацію…

– Що саме маєте на увазі під гідною реакцією?

– Забудовники мають вкотре вже зрозуміти: залучати гроші людей можна виключно у тому випадку, коли є абсолютна впевненість у своїх силах завершити проєкт. Разом з тим, влада повинна створювати для якісних забудовників певний режим сприяння. А ненадійних – зупиняти на вході до ринку.

Втім, не лише проблемні будівництва визначали тренди ринку минулого й поточного років. У 2019-му на ситуацію суттєво вплинули фінансовий, точніше валютний, та політичний чинники. Стрімке укріплення гривні щодо долара – понад 20 відсотків за рік викликало автоматичне подорожчання квадратного метра на первинному ринку у доларовому еквіваленті.

Політичний чинник також вплинув. Щоразу турбулентність під час виборів відбивається на ринку – інвестори відкладають угоди, очікують. Так було й у 2019-му. Результат – активність покупців на ринку первинної нерухомості була відносно нижчою за показник 2018-го.

– Але ж на вторинному ринку активність зашкалювала – особливо у другій його половині. Суттєво зросли й ціни. Чому так?

– Тут одне пояснення: вже детально розглянута нами ситуація зі скандальними будівництвами. Певна частина людей не наважилась вкласти гроші у новобудови. З цієї ж причини зріс попит на житло від забудовників, яке вже введене в експлуатацію. Втім, повторюся: як тільки забудовники у масі своїй знову доведуть, що вони працюють якісно та надійно, підвищений попит на новобудови відновиться…

– Наскільки сильно ви відчули на своїх об’єктах всі негативні процеси минулого року?

– Не відчули. Наразі у нас в активі – 23 об’єкти, що будуються. До кожного з них досить велика увага інвесторів. Більшість майбутніх квартир знаходять своїх власників вже у перші тижні продажу.

– Вдало рекламуєте?

– Це також. Але головною рекламою виступають самі об’єкти та історія попередніх – тих, що вже введені в експлуатацію. Багато наших клієнтів повертаються до нас, бо вже знають, що попри все, об’єкти, що продає РІЕЛ, побудують і здадуть. Ринок дуже чутливий до того, з яким досьє присутній на ньому той чи інший забудовник.

– Чи є прострочення термінів здачі будинків, яким грішать більшість забудовників, вирішальним сигналом для інвестора: до цього забудовника не звертатись?

– На мою думку, абсолютно ні. У проєктному будівництві іноді важко спрогнозувати терміни. По-перше, може завадити питання орендованої землі. Переважну більшість ділянок, де зводяться новобудови, – орендовані забудовниками у тих чи інших відомств чи підприємств. Частіше за все власники землі – державні органи. Кожна зміна політичних еліт, хай на загальнодержавному чи на місцевому рівнях, несе й зміну умов чи вимог до орендарів. Увесь час доводиться щось дооформлювати, знову отримувати якісь висновки, підписувати й доносити якісь папери. Це все виливається в купу часу. Таким чином, маємо затримку у строках здачі будинку.

Інше, наприклад – необліковані мережі. Припустімо, ви зробили всі необхідні роботи з документами та дослідженнями місцевості, почали облаштовувати пальове поле під майбутній будинок, – і ось маєш: натикаєтесь на каналізацію чи інші комунальні комунікації, котрих згідно паперів там не може бути. Під пустирями, задвірками та звалищами наших міст і містечок повно необлікованих мереж, про які вже ніхто не пам’ятає. Отже, спочатку вам доводиться вирішувати, що робити з такою знахідкою, та як її оминути чи убезпечити. А це – знову ж таки – відбувається поза планом, йдуть додаткові витрати часу та грошей.

Разом з тим є й інший бік проблем з мережами – вже кажу про ті, що обліковані та відомі. Раптом виявляється, що їхніх потужностей на обслуговування нового проєкту просто не вистачає, або через їхню зношеність, або через те, що вони робились за радянських часів для 2-3 будинків, а зараз вже і без нашого будівництва там 7-8. Відтак, забудовникові доводиться споруджувати додаткові місцеві підстанції, котельні, каналізації тощо. Це теж – суттєві витрати фінансів та часу.

Нарешті, ще один суттєвий момент. Коли вже всі проблеми, здається, позаду, новобудова повністю готова й ось-ось можна налаштовувати щасливих майбутніх мешканців до переїзду – просто напередодні здачі будинку в експлуатацію – виявляється, що певна, зазвичай, досить мала, але край важлива, частина тих самих мешканців не готова, або не хоче, або не має можливості прибути на місце й прийняти свою квартиру чи бути присутньою при підключенні будинку до мереж. В той час, коли за законом, необхідна присутність мешканців кожної квартири. Результат – будинок "зависає" на тижні чи місяці й не вводиться в експлуатацію. У газовиків, наприклад, тих будинків до підключення десятки на тиждень, і знову доводиться тиждень чи більше чекати на свою чергу. Водночас решта новоселів обурена й увесь свій гнів скеровує на забудовника.

Ще раз наголошую: якщо забудовник не вписався у графік, не поспішайте його винити. Й не зациклюйтесь лише на цій причині, оцінюючи рівень надійності учасника ринку.

– До речі, щодо вибору забудовника. Нещодавно у ЗМІ пройшла інформація, що половину всіх будмайданчиків у столиці можна назвати ризиковими. Тривожна статистика. Особливо на фоні подій минулого року, про які ми вже поговорили. За якими критеріями можна з’ясувати, де надійний порядний забудовник, де хороший проєкт, що без проблем, а де – ні? Думаю, це запитання сидить в голові у кожного, хто поглядає у бік первинного ринку.

– Все досить просто насправді. Достатньо витратити трохи особистого часу на моніторинг ринку. Отже, класичне правило: не укладаємо угоду з тими, хто пропонує підозріло низьку ціну – на 10-20% меншу від середньоринкової, хто не сіпнувши оком запевняє, що здасть обов’язково у заявлені строки, хто з’явився на ринку зовсім недавно, хто не має надійних, перевірених часом та кризами партнерів, особливо фінансових.

Ми зараз переживаємо складні для будівельної галузі часи, то ж, як ми з вами вже з’ясували, слабкі чи непрофесійні компанії, швидше за все, залишать ринок. Точно не варто віддавати свої гроші невідомій компанії, котра раптом десь вигулькнула й зваблює яскравою нав’язливою рекламою. Великі ризики того, що в ній навіть нема жодного фахового будівельника. У смутні часи на ринку обов’язково з’являються випадкові учасники, які до першого свого фіаско вірять, що бізнес на будівництві – найпростіша справа у світі. Очевидно, що коли така горе-компанія піде на дно, шанси отримати свої кошти назад будуть близькі до нуля.

Не менш небезпечні й ті, хто намагається демпінгувати й продавати на рівні котловану за відверто заниженою ціною - мало не на рівні собівартості. У кращому випадку згодом ця компанія не один раз різко підніме ціни – особливо, якщо виникнуть непередбачувані витрати. А таке трапляється регулярно, знаємо з власного досвіду. Найбільше постраждають ті, хто інвестує частинами, у розстрочку. Тут, до речі, маю зазначити, що РІЕЛ ніколи не компенсує свої несподівані додаткові витрати за рахунок інвесторів.

Також, якщо збираєтесь купувати квартиру в житловому комплексі (не в окремому будинку – Ред.) зверніть увагу, чи був у забудовника попередній досвід будівництва комплексів. Формат будівництва комплексами, по суті – житловими масивами, на нашому ринку виник не так давно – 5-7 років тому. Він доволі складний та вимагає підвищеної кваліфікації, досвіду та відповідальності. Далеко не кожен забудовник впорається. До речі, минулого року ми якраз і побачили крах декількох учасників ринку, які насправді мають непогану історію, але ця історія була пов’язана з невеликими обсягами будівництва. Коли ж довелося зводити цілі ЖК з великою кількістю об’єктів, потужностей та досвіду не вистачило.

Також важливо вивчити партнерів забудовника. Звертайте увагу, з якими фінустановами працює той, кому ви довіряєте кошти. Це має бути банк з бездоганною репутацією, а не "пустишка". Дізнайтесь, з ким будете підписувати договір – з самим забудовником, з фондом фінансування будівництва, або з нікому не відомою фірмою, зареєстрованою на кума прораба.

– За якою формою працює Ваша компанія?

– З моменту, коли наша компанія дебютувала на ринку в 2003 році, встигло відбутись багато змін – у суспільстві, в економіці, у галузі. Змінились і ми. За ці майже 17 років під брендом РІЕЛ з’явилось понад 300 тисяч збудованих та зданих в експлуатацію квадратних метрів – це 43 будинки, ціле невеличке місто. Сьогодні масштаб виріс: у портфелі продажів маємо вже понад 800 тисяч метрів. Ми адаптувались до ринку, до покупців, до трендів, що змінюються.

Але за будь-яких умов, в усі часи головним нашим принципом було ключове визначення: надійність. Ми йому відповідали й відповідаємо. Зараз ми обрали таку форму роботи та взаємодії з інвестором, яка, на наш погляд, є найбільш захищеною та ефективною.

Принциповий момент: РІЕЛ може собі дозволити давати клієнтам 100% гарантію щодо здачі кожного об’єкта в експлуатацію. Тому що ми не забудовник і не посередник. Ми заходимо у проєкт теж як інвестор. І лише тоді, коли повністю переконані в його успішності. Ми знаходимось у одному човні з кожним інвестором. Інвестуємо ми через Пайовий Інвестиційний Фонд (ПІФ), який створено Компанією з управління активами (КУА). Своєю чергою, Фонд Фінансування Будівництва забезпечує максимально прозору роботу коштів, залучених від клієнтів (фізичних осіб – ред.), та здійснює контроль забудовника щодо суворо цільового використання грошей інвестора. І саме через те, що РІЕЛ є інвестором, ми маємо ексклюзивні права на продаж більшості об’єктів, що пропонуємо.

– Ваш улюблений проєкт на сьогодні?

– Люблю кожен і вболіваю за кожен. Але про проєкт, що зараз будується на Львівщині, дійсно маю сказати окремо. Він безпрецедентний, унікальний. Таке собі казкове містечко, що стане новим центром старого міста– "Містечко Підзамче" – і стане початком ревіталізації однойменного району.

Загалом архітекторам довелось багато потрудитись, щоб органічно інтегрувати історичні елементи у сучасний дизайн індустріальної архітектури. "Містечко Підзамче" складається з трьох житлових комплексів із назвами на честь замкових будівель: "Брама", "Вежа" та "Новий Форт". Родзинкою проєкту буде канатна дорога – нею можна буде дістатися з містечка до Високого замку. Ми навіть плануємо там відкрити певний музей чи арт-простір "Підзамче". Про деталі поки що розповідати не буду. Плануємо звести містечко з 26 будинків на понад чотири тисячі квартир. Проєкт передбачає втілення найновіших, інноваційних урбаністичних рішень. Його вже було помічено у професійному середовищі: "Містечко Підзамче" отримало відзнаку на Ukrainian Urban Awards 2019.

Можу сказати, що це дійсно буде грандіозний проєкт, що фактично створить новий дуже привабливий та крутий район для життя.

– А ви, до речі, вивчали попит: чи багато ще тих, хто потребує нового житла? Здається, набудовано вже стільки, що великі міста скоро перетворяться на вулиці темних вікон, бо не вистачатиме мешканців на всі новобудови… Хто це все буде брати, де у людей стільки грошей?

– Попит, звісно, існує, й дуже потужний. Знадобиться ще не один рік завзятої праці будівельників, щоб задовольнити його хоч наполовину. Цей попит формувався не вчора, він дістався у спадок від радянських часів, коли житлове питання десятиліттями залишалось найболючішим, і його не могла вирішити жодна державна програма. На час отримання Незалежності в Україні кожна третя сім’я потребувала радикального вирішення житлової проблеми, кожна друга – чекала на поліпшення житлових умов. Це попит, що накопичився з минулих років. До нього додаємо десятки й сотні тисяч сімей, що мусили переселятись зі Сходу з початком бойових дій. Плюс – щорічна сезонна активізація зацікавленості житлом (скажімо, напередодні навчального року у великих містах)…

Водночас темпи будівництва в нашій країні все ще не надолужили навіть радянські темпи, коли зводилось по 17-19 млн квадратних метрів житла на рік. Зараз маємо, в кращому випадку, близько 10 млн. Нині в Києві є понад 550 будмайданчиків нових ЖК. Третина з них – проблемні. Будується менш ніж 400. В той же час на кожну квартиру у новобудові в середньому претендує щонайменше два-три потенційних покупці. Разом з тим, мушу констатувати – попит на первинне житло наразі відтермінований. Це пов’язано як з минулорічними проблемами на ринку, що є тимчасові, так і з невисокою платоспроможністю багатьох потенційних покупців, а це вже системна проблема.

– Тобто, обвалу цін внаслідок перевиробництва не очікуєте?

– Не очікуємо… По-перше, як я вже щойно розповів, попит продовжує переважати над пропозицією. Натомість, ціни на матеріали та послуги в усіх дотичних галузях, яким будівельна дає роботу, лише зростають. Нагадаю, кожне робоче місце на будмайданчику забезпечує до 20 робочих місць у дотичних галузях.

– І наскільки можуть зрости ціни?

– Ми з вами вже проаналізували минулий рік. Тоді на ціни вплинули три головні причини: скандали, зміцнення гривні та вибори. Як результат – вони піднялись у середньому на 4-8% на первинному ринку та до 20% на вторинному. Цьогоріч така динаміка зросту на первинному ринку може зберегтися.