Землеустройство без путаницы: как проверить документы и защитить свой участок

Довольно часто ненадлежащее отношение к вопросам землеустройства приводит к финансовым потерям фермерского хозяйства. Руководитель платформы Open Agri Club Игорь Коцел рассказал журналистам 24 Канала о самых частых ошибках, которые случаются во время землеустройства, и способах их решения.

Кстати, участники Open Agri Club могут получить бесплатную консультацию по вопросам землеустройства. К платформе могут присоединиться сельхозпроизводители с земельным банком до 1500 гектаров. Также участие в Open Agri Club позволяет фермерам получить бесплатные консультации экспертов, инновационные агротехнологические решения, выгодные условия закупки семян и удобрений, а также финансирование посевной.

Смотрите также Финансовая прозрачность в фермерском хозяйстве: как грамотная бухгалтерия защищает агробизнес

Какие документы обязательны для подтверждения границ земельного участка и как проверить их актуальность?

Как пояснил Игорь Коцел, установление границ земельного участка в натуре (на местности) – это определение с помощью геодезических устройств местонахождения поворотных точек границ земельного участка и их закрепление межевыми знаками.

Основными основаниями для установления границ земельного участка являются:

• узаконивание земельного участка (продажа, аренда, наследование и т.д.);
• распределении унаследованной земли, например, несколькими владельцами;
• бурение скважин;
• проведение строительства на земельном участке;
• межевые споры со смежными землевладельцами/землепользователями;
• повреждение или потеря ранее установленных межевых знаков.

Также руководитель Open Agri Club привел, какие документы нужны для подтверждения границ земельного участка. В Украине границы подтверждаются четко определенным перечнем.

Выписка из Государственного земельного кадастра (ГЗК). Он содержит:

• кадастровый номер;
• площадь;
• конфигурацию (координаты поворотных точек);
• целевое назначение.

Это главный документ, который подтверждает официально установленные границы.

Кадастровый план земельного участка. Графическое изображение границ с координатами. Является составляющей выписки, но может выдаваться отдельно.

Техническая документация по землеустройству. Она создается землеустроительной организацией во время:

• формирования участка;
• установления или восстановления границ.

Техдокументация содержит все исходные данные, акты согласования границ с соседними землепользователями.

Правоустанавливающие документы. Они подтверждают ваше право на участок, это:

• государственный акт (старый формат);
• договор купли-продажи/дарения/наследия/мины;
• свидетельство о праве собственности;
• информационная справка.

Проверить актуальность документов можно такими способами:

• Через Публичную кадастровую карту (онлайн-сервис Госгеокадастра). Там можно выяснить, существует ли участок в кадастре, соответствует ли конфигурация и площадь, кто владелец (частично).
• Заказать новую выписку из ГЗК. Если выписка старее чем 3 месяца, лучше его обновить.
• Сопоставить координаты в техдокументации и извлечения. Они должны полностью совпадать. Если есть расхождения – границы неактуальны и надо их восстановление.
• Проверить наличие изменений в Реестре вещных прав. Возможно по участку регистрировались ограничения, ипотека, смена собственника.
• Проверить подписание акта согласования границ. Если границы четко не согласованы с соседями, это может вызвать споры.

Что делать, если границы земельного участка в кадастре не совпадают с фактическими?

Если границы земельного участка не совпадают с фактическими, Игорь Коцел советует обратиться к сертифицированному землеустроителю для проведения измерений и составления технической документации. После этого нужно подать документы для внесения изменений в Государственный земельный кадастр, а также, в случае изменения площади, зарегистрировать изменения в Государственном реестре прав.

Границы участков неправильно установлены / Фото Freepik

Сертифицированный инженер-землеустроитель осуществляет топографо-геодезическую съемку и анализирует расхождения между фактическими границами и данными Государственного земельного кадастра. Он поможет в таких моментах:

• Установление границ на местности. Специалист выполняет вынос границ в натуру, устанавливает межевые знаки (при участии соседей).
• Изготовление документации. Если выявлены ошибки – готовится техническая документация по землеустройству по уточнению границ земельного участка.
• Внесение изменений в кадастр. Подать подготовленные документы для внесения изменений в Государственный земельный кадастр. После внесения изменений – получить обновленную выписку с правильными координатами.
• Внесение изменений в Реестр прав. Если уточнение границ приводит к изменению площади – следует провести регистрацию изменений в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Это обязательные этапы, если меняется конфигурация или площадь участка, подписывается акт согласования границ. Если соседи не согласны – это решается через суд. В таком случае:

• заказывается судебная землеустроительная экспертиза,
• суд принимает решение об установлении правильных границ,
• после этого границы вносятся в кадастр по решению суда.

В общем каждый случай ошибки в пределах участка рассматривается разработчиком документации по землеустройству индивидуально (отдельно) и по согласованию с заказчиком принимается оптимальный вариант решения указанного вопроса (применение другой системы координат, внесение изменений в документацию по землеустройству, на основании которой формируется земельный участок, внесение изменений в зарегистрированный земельный участок (в случаях и способом который позволяет действующее законодательство), 
– указал руководитель Open Agri Club.

Он добавил, что в случае, когда нельзя достичь компромисса между собственниками (землепользователями) земельных участков в соответствии со ст. 158 Земельного кодекса Украины, земельные споры решаются в судебном порядке.

Почему важно регулярно обновлять кадастровые данные и какие последствия могут быть из-за несоответствия?

Игорь Коцел отметил, что земельный кадастр является основным документом, фиксирующим правовой статус недвижимости. Любые изменения, касающиеся собственника, использования или обременения недвижимости, должны быть зафиксированы в нем. Внесение изменений в поземельную книгу является не только юридической обязанностью, но и ключевым элементом обеспечения правовой безопасности владельцев недвижимости.

Юридическая точность. Кадастровые данные используются для подтверждения границ, площади, целевого назначения и других характеристик земельного участка. Если данные неактуальны, юридические действия (купля-продажа, аренда, раздел, объединение) могут быть затруднены или признаны недействительными.

Изменения в земельном кадастре могут быть следствием разнообразных жизненных и деловых ситуаций. Самые распространенные причины:

• Смена собственника недвижимости – это одна из самых распространенных причин для его обновления. Это может произойти в результате продажи, дарения, наследования или других юридических действий:
• Продажа недвижимости – при продаже новый владелец должен заявить о приобретении имущества, чтобы его/ее права собственности были юридически защищены.
• Дарение недвижимости – в случае дарения новый владелец также должен сообщить об изменениях.
• Наследование – после смерти владельца наследники должны обновить земельный кадастр, чтобы официально принять права на собственность.
• Проведение любых гражданско-правовых сделок.
• Защита права собственности. Обновленные данные помогают избежать наложения границ с соседними участками и предотвращают земельные споры.
• Корректные налоговые начисления. Налоги на землю рассчитываются на основе кадастровой стоимости и характеристик участка. Несоответствие может привести к неправильному начислению.
• Планирование застройки и подключение к коммуникациям.
• Актуальные данные необходимы для получения разрешений на строительство, подведение электричества, газа, воды и т.д.
• Изменение способа использования имущества.
• Изменение данных владельца.

Сообщать об изменениях в земельном кадастре нужно сразу после обстоятельств, требующих обновления. Задержки могут привести к юридическим проблемам и осложнениям в бизнесе с недвижимостью. Для внесения изменений в земельный и ипотечный реестр необходимо подать соответствующее заявление в районный суд, юрисдикция которого распространяется на местонахождение объекта недвижимости.

Возможные последствия несоответствия кадастровых данных:

• юридические споры с соседями или государственными органами;
• блокировка операций с недвижимостью (невозможность продать, подарить, оформить наследство);
• штрафы или требования исправить данные со стороны государственных структур;
• финансовые потери из-за некорректных налогов или необходимости повторной технической документации;
• признание сделок недействительными, если окажется, что кадастровые данные были неправильными.

Как действовать фермеру, если возник земельный спор с соседом или пайщиком?

Руководитель Open Agri Club отмечает, что споры между соседями земельных участков – достаточно распространенное явление, которое часто связано с неосведомленностью сторон со своей обязанностью соблюдать добрососедские отношения.

Обратите внимание! Содержание добрососедства раскрывается в статье 103 Земельного кодекса Украины и заключается в том, что собственники и землепользователи земельных участков должны выбирать такие способы использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, при которых владельцам, землепользователям соседних земельных участков наносится меньше неудобств.

Соседи обязаны осуществлять любую разрешенную деятельность на своих участках, не нарушая права на землю друг друга, и придерживаться при этом принципа сотрудничества в направлении улучшения общих качественных характеристик земли.

Что делать, если возник земельный спор / Фото Freepik

Если у фермера возник земельный спор с соседом или пайщиком, важно действовать спокойно, юридически грамотно и фиксировать каждый шаг, 
– говорит Игорь Коцел.

Он приводит алгоритм, который поможет минимизировать риски и успешно решить конфликт.

1. Подготовьте документы, которые станут основой для доказательства вашей позиции:

• договор аренды земельного участка;
• государственный акт, выписка из ГЗК о праве собственности/пользования;
• кадастровый план участка;
• акт приемки-передачи межевых знаков;
• решение о передаче земельного участка соответствующих органов.

2. Попробуйте урегулировать спор мирным путем. Во многих ситуациях конфликт можно решить без юристов:

• обсудите вопрос с соседом или пайщиком лично;
• привлеките старосту села, главу общины или землеустроителя;
• инициируйте совместную проверку границ земельных участков. Часто достаточно провести повторное вынесение границ в натуре.

3. Закажите землеустроительную экспертизу. Если есть разногласия относительно границ:

• пригласите сертифицированного землеустроителя;
• проведите геодезическую съемку;
• получите официальный акт установления (или восстановления) границ. Этот документ является весомым доказательством в случае спора.

4. Подайте письменную претензию. Если миром договориться не удалось, стоит зафиксировать свою позицию письменно:

• составьте официальную претензию;
• укажите суть спора, ваше законное обоснование, требования;
• отправьте заказным письмом или передайте под подпись. Это станет доказательством в суде.

5. Обратитесь в органы местного самоуправления или Госгеокадастра. Эти органы могут:

• провести проверку документов;
• дать разъяснения;
• рекомендовать процедуру урегулирования;
• зафиксировать нарушение соседа или пайщика.

6. Обращайтесь в суд только в крайнем случае. Суд – это:

• долго (часто 6 – 18 месяцев);
• дорого (судебный сбор, экспертизы);
• требует доказательств и юридической поддержки.

Но если другие способы не дали результата, подаете иск о:

• устранении препятствий в пользовании землей;
• определении/восстановлении границ земельных участков;
• признании договора недействительным;
• взыскании убытков;
• такие действия могут создать для фермера дополнительные юридические проблемы.

Желательно также обратиться к юристу, который специализируется на земельном праве.

Земельным кодексом установлено, что споры по соблюдению правил добрососедства считаются земельными спорами. Так, соответствии со статьей 158 Земельного Кодекса органы местного самоуправления решают земельные споры, касающиеся соблюдения гражданами правил добрососедства, 
– добавляет руководитель Open Agri Club.

Поэтому, если ваши соседи в добровольном порядке не соблюдают правила добрососедства, вы имеете право подать заявление в сельский, поселковый или городской совет чтобы заставить их выполнять указанные требования. Такое заявление рассматривается в недельный срок со дня его подачи с участием заинтересованных сторон. По результатам рассмотрения заявления принимается решение, где и указывается порядок его выполнения.

Что нужно знать об ограничениях и сервитуты на земельных участках?

Ограничения – это установленные законом или решениями органов власти запреты и предписания по использованию земли. Они могут включать:

• запрет строительства;
• санитарные или охранные зоны;
• зоны защиты ЛЭП, газопроводов, водозаборов водозаборов;
• природоохранные территории;
• ограничения по целевому назначению.

Какие есть ограничения и сервитуты / Фото Pixabay

Сервитут – это право ограниченного пользования чужой землей в пользу другого лица (владельца соседнего участка или конкретного лица).

Сервитуты бывают:

Частные (договорные), устанавливаются по соглашению сторон. Например: право прохода/проезда;право прокладки коммуникаций; право водоснабжения или водоотвода.

Публичные, устанавливаются государством или местными властями для общественных нужд, например:

• доступ для ремонта инженерных сетей;
• прокладка инфраструктуры;
• создание охранных зон.

Аграриям нужно учитывать ограничения и сервитуты, ведь из-за них может:

• уменьшаться фактическая площадь землепользования;
• запрещаться выращивание определенных культур или распашка;
• запрещаться строительство хозяйственных объектов;
• возникать риски штрафов за нарушение охранных зон;
• усложняться регистрация договора аренды или продажа участка.

Проверить существующие ограничения можно с помощью:

• Выписки из Государственного земельного кадастра (ГЗК) – содержит официальные данные;
• Выписки из Государственного реестра вещных прав – содержит зарегистрированные сервитуты и обременения;
• технической документации на земельный участок;
• генерального плана территории или ПЗФ (если есть природоохранные площади).

Сервитут может быть установлен:

• договором между собственником и другим лицом;
• законом (например, доступ к электросетям);
• судом, если стороны не достигли согласия;
• решением органа местного самоуправления для публичного сервитута.

На что обращать внимание аграриям перед арендой или покупкой земли:

• проверить наличие охранных зон (ЛЭП, газопроводы, водные объекты);
• выяснить наличие публичных сервитутов;
• уточнить площадь, которая реально может обрабатываться;
• проверить ограничения по распашке пойм, балок, полезащитных полос;
• изучить, не проходят ли через участок коммуникации (кабель, трубы).

Игорь Коцел отметил, что ограничения и сервитуты существенно влияют на использование земельного участка и могут уменьшить ее хозяйственную ценность. Перед заключением договора аренды или покупки важно проверить все обременения в государственных реестрах и прописать их в договоре, чтобы избежать споров и рисков.

Агропредприятия, которые соответствуют критериям, могут присоединиться к клубу уже сейчас и получить все преимущества взаимовыгодного сотрудничества с Open Agri Club. Это и консультации по различным вопросам, в том числе и по вопросам землеустройства, для повышения эффективности предприятия и плодотворного сотрудничества.

Фермерские хозяйства, которые имеют земельные банки до 1500 гектаров и желают получить помощь в ведении своего агробизнеса, могут обратиться за консультациями в Open Agri Club по телефону +380737510111 или по электронной почте oaclub@kernel.ua. Специалисты Kernel с радостью помогут и проконсультируют партнеров.