Что следует знать о схемах продажи недвижимости: преимущества и недостатки

О тенденциях привлечения финансов в сферу строительства жилья и на что обращать внимание при покупке недвижимости 24 каналу рассказала помощник руководителя практики недвижимости Адвокатского объединения "Бачинский и партнеры" Галина Калитовская.

Читайте также: Рынок недвижимости: чем был особым 2018 год и почему сейчас лучшее время для покупки жилья

Что такое схемы продажи и какие они бывают

Схема продажи – это способ привлечения средств от покупателя на реализацию строительства. То есть, это договор, который предлагают к подписанию.

Схемы, которые может использовать застройщик, предусмотрены законодательством об инвестиционной деятельности. Но застройщики могут использовать и другие схемы, не запрещенные законом.

Они прибегают к таким мотивам, как оптимизация налогообложения, упрощение процедуры, отсутствие конкретного законодательного регулирования, а, следовательно, в определенной степени и контроля.

По данным специалистов, в 2018-м самыми популярными схемами продажи квартир в новостройках Львова были:

предварительный договор купли-продажи квартиры;

использование форвардного контракта.

Что надо знать о договорах перед покупкой недвижимости

Что предполагает предварительный договор

Его понятие закреплено в Гражданском кодексе Украины и он предусматривает обязательства сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. Он должен быть заключен в такой же форме, как и основной договор, а следовательно, нотариальное удостоверение обязательно.

Читайте также: Цены на недвижимость в новостройках Киева, Львова и Одессы: что с ними происходило в 2018

Большинство застройщиков во Львове прибегают к нотариальному удостоверению предварительных договоров, однако некоторые не практикуют этого, но, если покупатель требует, соглашаются. На нотариальном удостоверении такого договора следует настаивать.

С момента подписания предварительного договора покупатель еще не становится собственником квартиры, он только имеет право требовать от застройщика в будущем заключить основной договор. И уже после заключения последнего право собственности на конкретный объект недвижимости регистрируется за покупателем.

С кем следует заключать предварительный договор:

1. с застройщиком в лице обычного ООО или ЧП;
2. с Компанией по управлению активами (КУА).

Практически всегда юридическое лицо, с которым заключается договор, и заказчик строительства – это разные компании. В таком случае должен быть договор между ними, который дает право определенной компании отчуждать вам права на объект недвижимости.

Смотрите также: Во что лучше инвестировать деньги в 2019 году: советы экспертов

Заключение предварительного договора с КУА обычно более безопасно, чем с обычным ООО или частным предприятием. Компания по управлению активами, как правило, действует на основании лицензии, имеет определенные требования к размеру уставного капитала и имеет больше активов для удовлетворения требований покупателей о взыскании средств.

Частное предприятие же очень часто не имеет никакого имущества и не может гарантировать возможности возврата ваших денег. Хотя могут быть и исключения – юристы отмечают, что каждый случай следует анализировать отдельно.

Что такое предварительный договор купли недвижимости

Недостатки предварительного договора

• в случае недобросовестности застройщика существует возможность двойной продажи квартиры, поскольку такая сделка нигде не регистрируется и не представляется возможным проверить, за кем закреплен объект;

• налоги, а именно – покупатель платит 1% госпошлины и 1% сбора на общеобязательное пенсионное страхование от стоимости квартиры;

• расходы на нотариальные услуги, как при удостоверении предыдущего, так и основного договоров.

Популярность этой схемы объясняется в первую очередь ее простотой: как оформление для застройщика, так и для понимания покупателя. Несмотря на их недостатки, она имеет право на использование, если у застройщика надлежащим образом оформлены все разрешительные документы.

Использование схемы с заключением форвардного контракта

Этот способ предполагает, что продажи участвует и компания по управлению активами в интересах института совместного инвестирования, и застройщик, то есть здесь заключаются 2 отдельных договора с покупателем.

Во Львове этот способ начали одиночно использовать с 2016 года. В 2018 году он приобрел популярность и используется многими застройщиками на первичном рынке жилья.

Как это работает?

Шаг 1. Застройщик заключает форвардный контракт с посредником – компанией по управлению активами. Это договор, который удостоверяет обязательство продавца (застройщика) передать впоследствии покупателю (КУА) базовый актив, которым в этой схеме являются имущественные права на квартиру или другой объект недвижимости. Такая продажа регистрируется на товарной бирже.

Форвардный контракт предусматривает, что он подлежит исполнению путем заключения договора купли-продажи имущественных прав на квартиру.

Шаг 2. КУА продает все свои права и обязанности по форвардному контракту вам как покупателю. Здесь заключается договор купли-продажи дериватива (договор стандартной формы, удостоверяющий право приобрести или продать базовый актив на определенных в настоящем договоре условиях в будущем), он тоже регистрируется на бирже. Соответственно вы как покупатель приобретаете все права по форвардному контракту.

Шаг 3. Вы заключаете договор купли-продажи имущественных прав с застройщиком.

Что такое форвардный договор о покупке недвижимости

Таким образом покупатель заключает 2 договора: договор купли дериватива с КУА и договор купли имущественных прав с застройщиком. Соответственно стоимость квартиры разбивается на 2 части: одну часть платим за дериватив, которая формально не является средствами за жилье, другую – за имущественные права. В случае возникновения проблем со строительством возврату подлежит только вторая часть.

Из-за оптимизации налогообложения такая схема выгодна для застройщика.

Читайте также: Известна цена квартир, которые в Украине пользуются наибольшим спросом

Основное преимущество для покупателя: поскольку форвардный контракт и договор купли-продажи дериватива регистрируются на бирже, схема фактически исключает возможность двойных продаж. Также большинство бирж имеют открытый реестр и можно видеть регистрации сделки в отношении конкретного объекта.

Основной недостаток: при расторжении договора купли-продажи имущественных прав, можно рассчитывать только на возврат средств по этому договору, а ту сумму, которая уплачена за дериватив, вернуть практически невозможно.

Другие схемы

В 2018-м некоторые застройщики Львова также использовали схему по созданию Фонда финансирования строительства. Эта схема полностью находится в рамках законодательства об инвестиционной деятельности, регулируется отдельным законом, но не является распространенной. Ее используют только те, кто пользуется ею на протяжении длительного времени.

Что касается других схем продажи, то они применяются во Львове все реже.

Например, такая схема, как уплата паевых взносов в кооператив (использование ЖСК), которую еще в 2016 году предлагали большинство застройщиков, сейчас почти не применяется. Это положительный момент, поскольку кооперативы не несли никаких гарантий для покупателей жилья.

Практически не используется заключение договора купли-продажи имущественных прав (только как элемент схемы по привлечению форвардного контракта).

Что следует знать о договорах купли недвижимости

По словам юристки Галины Калитовской, в 2019 году и в дальнейшем самыми популярными во Львове будут оставаться форвардные контракты и заключения предварительных договоров купли-продажи. Однако, она отметила, что для разных застройщиков, эти договоры не являются стандартными.

Читайте также: Новые ГСН о плотности застройки: от чего теперь зависит высотность строительства в Украине

Так, у некоторых предварительный договор, заключенный на относительно равных условиях для сторон, имеет четко определенные характеристики квартиры, предусмотрены все важные условия, зато у других – из условий договора вообще непонятно, что должен обеспечить застройщик в доме и квартире, нет никакой ответственности для застройщика .

Специалист подчеркнула: каждая схема, даже самая распространенная, имеет свои преимущества и недостатки, нужно понимать ее суть и внимательно читать договор. Но самое главное – без разрешительных документов на строительство использование безопасной схемы не имеет никакого значения. Стоит анализировать все в совокупности.