Развитие рынка недвижимости: акценты, которые достойны внимания
Украинский рынок недвижимости уже адаптировался к войне. Хотя об активном строительстве речь не идет, большое количество компаний возобновили свои объекты вопреки сложным внешним обстоятельствам. Какие тренды преобладают в развитии проектов недвижимости в мире и какая ситуация в Украине читайте в авторской колонке для сайта 24 Канала.
Глобальные тренды на рынке недвижимости
С развитием технологий и под влиянием экономических потрясений изменяется общественный запрос и предпочтения, влияющие на реализацию недвижимости.
Читайте также Почему некоторые защищают водителя, застреленного в Днепре
Сегодня предпочтение отдается комплексному развитию территорий, в противоположность точечной застройке. Такое решение предусматривает организацию среды по принципу "нужное под рукой" – разнообразная застройка, необходимая инфраструктура, развитая сеть общественного транспорта, рекреационные зоны. Обычно подобные решения выбирают европейские города, чтобы реализовать комфортное место для проживания.
Продолжают пользоваться проекты многофункциональных комплексов. Такие объекты регулярно появляются в мире. Они совмещают в себе три и более функции, например бизнес-центр с апартаментами и торговыми помещениями. Полифункциональные проекты позволяют девелоперам диверсифицировать возможные риски, так что в случае убыточности одного из сегментов возможна его замена на другой, более удачный с финансовой точки зрения.
Для того чтобы повысить экономическую эффективность проекта, а также качество услуг, снизив затраты на обслуживание, девелоперы внедряют и используют новые технологии или property technologies. Имплементация таких инструментов, в частности, в офисной недвижимости, повышает рыночную стоимость и конкурентоспособность объекта, что облегчает процесс привлечения арендаторов.
Так, благодаря разумным технологиям можно снизить потребление ресурсов (энергии, воды) в здании, оптимизировать количество отходов, в частности, путем отслеживания уровня заполненности мусорных баков и соответственно корректируя график вывоза мусора. Кроме того, это уменьшает выбросы парниковых газов, что в конечном итоге положительно влияет на окружающую среду. Вопрос актуален, в том числе и в контексте требований, которые имплементируют страны Европы для достижения целей устойчивого развития.
Рекомендуем Без Трампа, но с Рамасвами: что республиканцы говорили об Украине на прениях
Движение в этом направлении будет продолжаться, смарттехнологии станут обязательными для использования на всех этапах жизненного цикла здания – от проектирования и эксплуатации до демонтажа.
Эти тренды не являются чем-то новым, в том числе и для Украины. Сегодня без их учета сложно получить конкурентоспособный объект. С окончанием войны и ростом конкуренции на отечественном рынке будет закономерно расти количество проектов, акцентированных на качестве — от концепции до реализации.
Особенности развития проектов недвижимости в Украине
До полномасштабного вторжения отмечался активный спрос на жилую недвижимость. Начиная с 2017 года, рынок постепенно отходил от точечной застройки. Компании переориентировались на строительство жилых комплексов, которые на 10% (и больше) состоят из нежилой недвижимости и содержат ключевые составляющие, необходимые для жизни (недвижимость формата live – work – play). Так, за последние годы на столичном рынке заметно вырос процент жилищных комплексов с развитой бизнес- и социальной инфраструктурой.
Что касается коммерческой недвижимости, а именно офисного сектора, он также характеризовался активным развитием проектов в последние несколько лет. На рынке Киева пользуются спросом бизнес-центры класса "А", в которых использовались современные энергоэффективные технологии.
Война приостановила развитие коммерческой и жилой недвижимости (кроме нескольких регионов в западной части страны). Однако и в период активной фазы войны клиенты предпочитают качественные проекты с развитой инфраструктурой и наличием укрытия.
Так, с началом российской агрессии против Украины повысился запрос на бизнес-центры, где арендодатель мог организовать комфортные условия для работы, обеспечить соответствующий уровень сервиса и закрыть потребности арендаторов в бесперебойном энергоснабжении и безопасности. Пока нестабильная экономическая ситуация делает офисный сегмент рискованным для девелопмента новых объектов. Однако после войны, с развитием бизнесов, можно прогнозировать рост запросов на офисные площади.
Следует понимать, что каждый объект в конце концов формирует среду обитания. При продуманной реализации девелопмент проектов может положительно повлиять на городскую среду, поскольку улучшает окружающую инфраструктуру (транспортную, социальную и коммерческую).
Интересно В этот раз без предательства: о чем написали эксперты ООН в отчете
Кроме того, развитие проектов недвижимости оказывает значительное влияние на экономику, приумножая инвестиции и создавая рабочие места. Да, строительство социального жилья в населенных пунктах, где сложно найти работу, где не хватает инфраструктуры, может превратиться в гетто.
Проекты в условиях войны
На сегодня в той или иной степени строительство происходит почти во всех регионах страны, однако объем работ существенно ниже довоенных лет. Чтобы улучшить общую ситуацию на первичном рынке и способствовать притоку средств в сферу, было запущено несколько инициатив. В частности, говорится об ипотеке, которая важна для развития рынка недвижимости, и программе компенсации за разрушенное и поврежденное имущество.
Кстати, дефицит жилья является глобальным вызовом. Согласно исследованию международной компании BDO, строительство осложняет нехватку работников (ввиду непопулярности рабочих профессий), регулярные перебои в поставках строительных материалов и дополнительные затраты, вызванные высокой инфляцией. Поэтому в странах Европы формируются законодательные инициативы в поддержку развития жилищной отрасли, таких как разработка новой ипотечной программы.
В Украине в августе этого года произошло расширение ипотеки – кредит под 7% годовых могут взять разные социальные группы населения (до этого, согласно госпрограмме, кредит под 3% могли получить военнослужащие, правоохранители, медики и педагоги). Количество поданных заявлений подтверждает высокий спрос, однако надеяться на существенное улучшение ситуации на рынке до завершения войны не стоит. В частности, по последним подсчетам, на июнь 2023-го было выдано чуть более 1600 кредитов (на сумму 2,3 миллиарда гривен).
Заметьте Американское табу по отношению к Украине: кто за ним на самом деле стоит
Также реализованы первые проекты в рамках программ по энергоэффективности. Они предусматривают компенсацию средств владельцам поврежденной в результате войны жилой площади при условии ее энергомодернизации.
В свою очередь, общая ситуация в государстве будет влиять на наличие проектов коммерческой недвижимости. Сектор требует либерализации кредитования и создания условий для компаний, работающих над проектами коммерческой недвижимости. В противном случае будет сложно реализовывать новые объекты и создавать рабочие места, поскольку законодательная инициатива, в частности, позволяющая льготное кредитование по нулевой ставке, к сожалению, не касается этого вида деятельности.
Ситуация на фронте – основной фактор, влияющий на интенсивность развития недвижимости. Однако для эффективной реализации проектов сегодня важно обеспечить обновление отраслевых стандартов, создать прозрачные условия в законодательстве и минимизировать уровень коррупции.