Рынок первичной недвижимости в условиях нестабильности

Рынок первичной недвижимости резко отреагировал на изменение курса доллара США. Повышение стоимости строительных, отделочных и горюче-смазочных материалов повлекло увеличение себестоимости строительства. Чтобы не останавливать строительство и не переходить на менее качественные материалы, большинство застройщиков начали повышать стоимость квадратного метра в гривне, хотя при этом долларовая цена снизилась минимум на 10-15%.

В то же время на рынке первичной недвижимости Западной Украины появились предложения по цене от 4500 до 6000 гривен за квадратный метр. Насколько же безопасно доверять свои средства таким застройщикам?

Себестоимость строительства в первом квартале 2014 года существенно возросла в силу объективных причин, цены на некоторые строительные материалы выросли от 20 до 50%. С учетом всех объективных факторов, рыночная стоимость жилья не может составлять менее 800-900 долларов за 1 квадратный метр. Определение стоимости квадратного метра в этих пределах позволяет крупным и надежным застройщикам поддерживать плановые темпы строительства, выполнять строительные нормы и указанные в договорах сроки ввода объектов в эксплуатацию, не экономить на строительных материалах, обеспечивая высокое качество выполнения строительных работ.

Цена в 450 - 550 долларов за квадратный метр сегодня не является экономически обоснованной. Подобные предложения нередко встречаются у застройщиков с сомнительной репутацией и отсутствием сданных и заселенных объектов. В таких случаях покупатель, как минимум, рискует не получить свою квартиру в установленный договором срок, а часто — вообще остаться без квартиры и вложенных средств.

Практика показывает, что объекты, которые продаются по цене существенно ниже рыночной, вводятся в эксплуатацию с задержкой до 2-3 лет и являются проблемными: часто в таких застройщиков отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, нет согласованного проекта дома, не получены технические условия (ТУ) для подключения коммуникаций, строительство ведется с нарушением существующих государственно-строительных норм (ГСН) и норм безопасности. Оформление права собственности на квартиры в таких домах часто становится невозможным из-за отсутствия необходимых документов и согласований.

Одна из компаний в Львове начала активную продажу, предлагая квартиры по достаточно низким ценам – 5 000 - 5 500 гривен за квадратный метр на этапе ограждения участка. При этом застройщик рекламирует свой комплекс с нарушениями Закона "О рекламе" (на внешней рекламе не указан номер Лицензии на строительные работы и Разрешение на строительство).

С этой компанией связаны несколько комплексов в Хмельницком, Виннице, Ровно и Киевской области. Все объекты являются проблемными, а застройщики фигурируют в ряде судебных разбирательств с Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ), МЧС, СБУ.

Именно поэтому Конфедерация Строителей Украины на круглом столе на тему "Как защититься от афер в строительстве", который состоялся 29 апреля 2014-го, выступила с рядом важных инициатив, которые были поддержаны ведущими специалистами рынка недвижимости. Среди них можно выделить: предложение о введении системы предварительной регистрации квартир во избежание двойных продаж, создания рейтинга добросовестных застройщиков и публикация "черного списка" компаний, которые не выполняют свои обязательства перед покупателями (подробнее ЗДЕСЬ), передачи недостроев (более 7 лет) местным органам власти для завершения строительства собственными силами или с привлечением ведущих застройщиков на льготных условиях.

Для минимизации рисков потенциальным покупателям следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Необходимо проверять наличие у застройщика полного пакета разрешительной документации – договор аренды или государственный акт на землю, экспертиза проекта и разрешение на строительство с конкретными технико-экономическими показателями дома;
2. Учитывая трудности с подключением коммуникаций, рекомендуется проверять наличие технических условий на подключение воды, газа, электроэнергии;
3. Следует изучить историю компании перед покупкой жилья, обратить внимание на наличие и количество сданных и заселенных вовремя объектов, в которых жители получили право собственности;
4. Предпочтение следует отдавать компаниям, которые строят жилье за ​​собственные средства, так как они являются более надежными и финансово устойчивыми, чем застройщики, которые строят за средства, привлеченные от продаж или заимствованные у банков под залог квартир.

Необходимо очень взвешенно подходить к вопросу приобретения недвижимости у застройщиков, которые предлагают квартиры по слишком низкой цене. Ведь риск остаться без квартиры или получить ее не вовремя и без соответствующих документов очень большой.