Ринок первинної нерухомості в умовах нестабільності

Ринок первинної нерухомості різко відреагував на зміну курсу долара США. Підвищення вартості будівельних, оздоблювальних і паливно-мастильних матеріалів спричинило збільшення собівартості будівництва. Щоб не зупиняти будівництво і не переходити на менш якісні матеріали, більшість забудовників почали підвищувати вартість квадратного метра в гривні, хоча при цьому доларова ціна знизилася мінімум на 10-15%.

Водночас, на ринку первинної нерухомості Західної України з'явились пропозиції за ціною від 4500 до 6000 гривень за квадратний метр. Наскільки ж безпечно довіряти свої кошти таким забудовникам?

Собівартість будівництва в першому кварталі 2014-го істотно зросла в силу об'єктивних причин, ціни на деякі будівельні матеріали зросли від 20 до 50%. З урахуванням всіх об'єктивних чинників, ринкова вартість житла не може становити менше 800—900 доларів за 1 квадратний метр. Визначення вартості квадратного метра в цих межах дозволяє великим і надійним за забудовникам підтримувати планові темпи будівництва, виконувати будівельні норми і зазначені в договорах терміни введення об'єктів в експлуатацію, не економити на будівельних матеріалах, забезпечуючи високу якість виконання будівельних робіт.

Ціна в 450—550 доларів за квадратний метр сьогодні не є економічно обґрунтованою. Подібні пропозиції нерідко зустрічаються у забудовників з сумнівною репутацією і відсутністю зданих і заселених об'єктів. У таких випадках покупець, як мінімум, ризикує не одержати свою квартиру у встановлений договором термін, а часто — взагалі залишитися без квартири і вкладених коштів.

Практика показує, об'єкти, що продаються за ціною істотно нижче ринкової, вводяться в експлуатацію із затримкою до 2-3 років і є проблемними: часто у таких забудовників відсутні правовстановлюючі документи на земельну ділянку, немає узгодженого проекту будинку, не отримані технічні умови (ТУ) для підключення комунікацій, будівництво ведеться з порушенням існуючих державно-будівельних норм (ДБН) і норм безпеки. Оформлення права власності на квартири в таких будинках часто стає неможливим через відсутність необхідних документів та погоджень.

Одна з компаній у Львові почала активний продаж, пропонуючи квартири за достатньо низькими цінами – 5 000—5 500 гривень за квадратний метр на етапі огородження ділянки. При цьому забудовник рекламує свій комплекс з порушеннями Закону "Про рекламу" (на зовнішній рекламі не зазначена номер Ліцензії на будівельні роботи та Дозвіл на будівництво).

Із цією компанією пов’язані декілька комплексів у Хмельницькому, Вінниці, Рівному та Київської області. Всі об'єкти є проблемними, а забудовники фігурують у ряді судових розглядів з Державною архітектурно-будівельної інспекцією (ДАБК), МНС, СБУ.

Саме тому Конфедерація Будівельників України на круглому столі на тему "Як захиститися від афер у будівництві", що відбувся 29 квітня 2014-го, виступила із рядом важливих ініціатив, які були підтримані провідними фахівцями ринку нерухомості. Серед них можна виділити: пропозицію про введення системи попередньої реєстрації квартир з метою уникнення подвійних продажів, створення рейтингу сумлінних забудовників і публікація "чорного списку" компаній, які не виконують свої зобов'язання перед покупцями (докладніше ТУТ), передачі недобудов (більше 7 років) місцевим органам влади для завершення будівництва власними силами або із залученням провідних забудовників на пільгових умовах.

Для мінімізації ризиків потенційним покупцям варто дотримуватися наступних рекомендацій:

• Необхідно перевіряти наявність у забудовника повного пакета дозвільної документації – договір оренди або державний акт на землю, експертиза проекту і дозвіл на будівництво з конкретними техніко-економічними показниками будинку;
• Враховуючи труднощі із підключенням комунікацій, рекомендовано перевіряти наявність технічних умов на підключення води, газу, електроенергії;
• Слід вивчити історію компанії перед покупкою житла, звернути увагу на наявність і кількість зданих і заселених вчасно об'єктів, в яких мешканці отримали право власності;
• Перевагу варто віддавати компаніям, які будують житло за власні кошти, так як вони є більш надійними і фінансово стійкими, ніж забудовники, які будують за кошти, залучені від продажів або запозичені у банків під заставу квартир.

Необхідно дуже зважено підходити до питання придбання нерухомості у забудовників, які пропонують квартири за надто низькою ціною. Адже ризик залишитися без квартири або отримати її не вчасно і без відповідних документів, дуже великий.