Ціни на нерухомість штучно знижують, дурячи бюджет на мільйони гривень: схема

Як саме штучно знижують ціну нерухомості та обманюють електронну систему перевірки вартості – 24 каналу пояснив Роман Новічевський, заступник голови правління ГО "СОЛЕЗ" (Спілка оцінювачів, ліцитаторів, експертів та землевпорядників).

Це цікаво: Небезпечні перебудови: які наслідки незаконного перепланування квартир

Деякі оцінювачі занижують вартість нерухомості чи землі, щоб продавці та покупці платили менше податків. Ця проблема існує давно, через неї місцеві бюджети та пенсійний фонд недоотримують мільйони гривень.

Звісно, оцінювачі роблять це не тому, що просто так захотіли. Ситуація на ринку послуг з оцінки така, що попит на незалежну та об'єктивну оцінку – вкрай низький. Клієнт хоче платити державі менше, а тому шукає того, хто оцінить у меншу суму майно клієнта.

За процесом купівлі-продажу нерухомості чи землі "ховається" хитра схема обману держави

Як відбувається оцінка нерухомості і для чого вона потрібна

Жоден договір купівлі-продажу нерухомості між фізичними особами не можна укладати, якщо перед цим не здійснена процедура оцінки. Тож власник нерухомості (або землі) зобов'язаний звернутися до оцінювача. Цього вимагає українське податкове законодавство.

Для виконання оцінки звертаються до оціночних компаній або оцінювачів-підприємців. Виконавці оцінки мають відповідні свідоцтва та сертифікати, які видає ФДМУ. Звісно, їхні послуги платні – у середньому мовиться про 2000 – 2500 гривень, включаючи плату за реєстрацію звіту.

Від об'єктивності оцінювача майна залежить сума податків та зборів, які платять покупці та продавці при здійсненні угод із нерухомістю. Тому, до слова, в усіх учасників цього процесу часто й виникає спокуса вступити в певну змову з метою мінімізації оподаткування,
– зазначив Роман Новічевський.

Після виконання звіту про оцінку оцінювач вносить дані зі звіту та прикріпляє сам звіт до єдиної бази звітів ФДМУ. Там вартість майна перевіряє електронний модуль – чи відповідає ця вартість середній ринковій.

Перед тим, як посвідчити договір купівлі-продажу будь-який нотаріус (а всі вони мають доступ до зазначеної бази) зобов'язаний перевірити звіт оцінювача та прикріпити до справи довідку про перевірку такого звіту.

Ціна у договорі купівлі-продажу нерухомості чи землі повинна бути адекватною (не обов'язково точно такою ж, але співмірною) до ціни, зазначеної у звіті оцінювача.

Ціна на нерухомість в угоді купівлі-продажу мала б відповідати середньоринковій

Хто та як контролює ціни на нерухомість

Відповідає за ринок оціночних послуг в Україні Фонд державного майна. Багато років держава намагалася боротися із занижувачами (або імітувала таку боротьбу).

Єдиною санкцією, яку застосовував ФДМУ до занижувачів було (та й тепер є) відключення оцінювача від єдиної бази звітів. У поодиноких випадках – позбавлення свідоцтва оцінювача чи сертифікату суб'єкта оцінки,
– каже Новічевський.

Здавалося б, суворо – адже без доступу до бази оцінювач не зможе виконувати свою роботу, а отже і заробляти гроші. Однак, як пояснив представник ГО "СОЛЕЗ", ФДМУ відключав від бази компанію, в якій працює оцінювач, а не самого оцінювача. Як наслідок – за якийсь тиждень-два реєстрували іншу компанію, і цей же оцінювач починав працювати під "брендом нової компанії".

У липні 2018 року запустили інструмент, який мав би "допомогти" регулювати безконтрольний ринок оцінки (принаймні, саме так це нововведення позиціював ФДМУ): через зміни до Податкового кодексу впровадили так званий "модуль перевірки вартості".

Ідея його роботи – перевірка вартості майна шляхом співставлення ціни нерухомості, зазначеної у звіті, з "середньоринковими даними". У такий спосіб хотіли досягти збільшення надходжень до бюджету від операцій з купівлі-продажу нерухомого майна та землі.

Але реальність в Україні виявилася іншою. Попит на занижену оцінку не зник, а отже – є і пропозиція. "Протягувати" занижену оцінку через модуль перевірки вартості виявилось досить нескладно,
– пояснив Роман Новічевський.

"Попит на занижену оцінку не зник, а отже – є і пропозиція", – каже аналітик

Як працює незаконний механізм заниження ціни нерухомості

Візьмемо типову квартиру в спальному районі Києва, площею 50 квадратних метрів. У серпні 2019 року середня вартість виставлених на продаж квартир в Києві (від 1 до 4 кімнат) – на рівні 1350 доларів США за квадратний метр (за даними сайту https://100realty.ua/uk/analytics). З урахуванням цього середнього показника вся квартира коштуватиме приблизно 67 тисяч доларів.

Власник квартири (продавець) разом з потенційним покупцем рахують витрати, які обов'язково виникнуть у процесі оформлення договору купівлі-продажу:

► 5% ПДФО (в певних випадках, передбачених статтею 172 податкового кодексу),
► 1,5% військового збору (також у певних випадках, передбачених статтею 172 ПКУ),
► 1% "пенсійний",
► 1% державного мита.

Разом – 8,5% податків, зборів та платежів. Від реальної ціни цієї квартири сторони угоди повинні були б заплатити державі 5 тисяч 700 доларів. І ось тут, саме на цьому етапі, виникає нюанс.

Так визначає середні ціни на квартиру у Києві модуль перевірки вартості

"Маючи патологічне традиційне українське бажання зекономити, замовник оцінки просить оцінювача "максимально мінімізувати" оціночну вартість квартири у звіті про оцінку", – каже Новічевський.

Модуль перевірки вартості мав би стати перепоною для таких маніпуляцій. Однак, виявилося, його можна обдурити.

Як? У реєстр звітів вносять недостовірні відомості про оцінювану квартиру. Аналіз публічної інформації з єдиної бази звітів свідчить про наявність величезної кількості квартир, внесених туди як незавершені будівництвом житлові будинки зі ступенем готовності від 1% до 50%,
– пояснив заступник голови правління ГО "СОЛЕЗ".

Модуль перевірки вартості – "істота бездушна та математична, яка вірить (бо зобов’язана) даним, які вніс оцінювач, – тож автоматично зменшує своє бачення мінімальної вартості квадратного метра оцінюваного майна до 99%". Мовиться про те, що в разі зазначення у звіті про оцінку 1% готовності квартири, її ціна – і так це бачить модуль – стає меншою на 99% від реальної.

А далі в паперовому варіанті звіту про оцінку "оцінювач" видаляє інформацію про "недобудованість" оцінюваного майна. Тож тепер щодо однієї і тієї ж квартири в електронному реєстрі звітів та у паперовому звіті буде цілком різна інформація.

Скріншот із бази звітів, де помітно начебто недобудовані садибні будинки, тільки чомусь на "21" поверсі (клікніть для збільшення якості)

Цікаво, що нотаріуси (чимало з них), які мали б перевіряти наявність таких невідповідностей, насправді цього не роблять. Вони ігнорують "Порядок ведення єдиної бази звітів" та не звіряють інформацію зі звіту оцінювача з тією, яка внесена в Єдину базу звітів.

Ще ж і надто – в багатьох випадках нотаріус не вимагає з клієнтів оригінал самого звіту про оцінку. А обмежується лише однією сторінкою зі звіту – "висновком з печаткою". Звісно, такий нотаріус порушує вимоги "Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України", – розповів фахівець.

А ось публічні дані від ФДМУ з таким же зауваженням (клікніть для збільшення якості)

Для чого обманювати та порушувати законодавство?

Що виграє замовник оцінки? Економію у податках. Замість 5700 доларів він платить 2000 чи й 1000 – залежно від домовленостей з оцінювачем.

Що отримує оцінювач? "Подяка" від замовника за заниження коливається у межах від 150 до 500 доларів.

Що отримує держава? Збиток. Вона недоотримує податків, зборів та платежів у приблизно 3 – 4 тисячі доларів – і це лише з однієї квартири.

"Діяльність оцінювачів-занижувачів, як правило, має системний характер: вони працюють через представників (в тому числі рієлторів) у багатьох регіонах України", – каже Новічевський.

Аналіз роботи першої десятки найактивніших оцінювачів показує, що розмір збитків бюджету від такого заниження обчислюється десятками мільйонів гривень щомісяця.

До ФДМУ зверталися з вказуванням на недоліки роботи модуля, утім – без реакції (клікніть для збільшення якості)

Яке покарання загрожує за махінації з ціною на нерухомість

Порушення замовників

Заниження ціни для покупця чи продавця майна "тягне" на статтю 212 ККУ – "ухилення від сплати податків" (у тому числі вчинені за попередньою змовою групою осіб). Карають за штрафом від 2 то 3 тисяч неоподаткованих мінімумів (від 34 до 51 тисячі гривень), а ще й можуть скасувати угоду купівлі-продажу, яку уклали з порушенням.

Порушення оцінювачів

Виготовлення неправдивих оцінок та внесення до єдиної бази звітів неправдивої інформації оцінювачами кваліфікується за статтею 358 ККУ – "складання завідомо підробленого документа". За це карають штрафом до 200 неоподатковуваних мінімумів (до 3400 гривень), ув'язненням на строк від 3 до 6 місяців або обмеженням волі на строк до 3 років.

Читайте також: На скільки відрізняються ціни на житло у Києві та за містом

Порушення з боку нотаріусів

Дії нотаріусів, які не перевіряють звіти або перевіряють їх не належним чином та приймають замість повних звітів про оцінку лише "висновки про вартість", можна трактувати як:

► Використання завідомо підробленого документа (частина З статті 358 ККУ, передбачає покарання: штраф до 50 неоподатковуваних мінімумів, 850 гривень, ув’язненням на строк до 6 місяців або обмеженням волі на строк до 2 років);

► Злочинна недбалість чи злочинна самовпевненість (стаття 25 ККУ, передбачає покарання за сукупністю злочинів);

► Сприяння в ухиленні від сплати податків, зборів, обов'язкових платежів (стаття 212 ККУ, покарання – за сукупністю злочинів).

І тут є величезне поле для діяльності правоохоронних органів, фіскальної служби, ФДМУ та Мін'юсту.

Ринок оцінки нерухомості в Україні: під реформами запрацювали нові корупційні схеми – нагадаємо про розслідування журналістів "Наші гроші" ще серпня 2018 року. Подивіться – там багато цікавого.