Квартирна "рулетка": заплати і ... не отримай

Найбільша проблема житлових будівництв за кошти інвесторів – "право без гарантії". Компанія-забудовник охоче візьме ваші гроші і навіть створить, як того вимагає закон, фінансовий фонд для управління цими коштами. Але нема жодної гарантії, що ви отримаєте свою квартиру і право власності на неї, бо якраз такого закону у нас немає.

Мільярд "на пташиних правах"

Фахівці у галузі будівництва експертної організації "Офіс ефективного регулювання" підрахували – в українське житлове будівництво щорічно заходить 1 мільярд доларів внутрішніх інвестицій (внесених в новобудови звичайними українцями, які хочуть купити житло) і 600 мільйонів доларів зовнішніх, від зарубіжних інвесторів, не пов'язаних з будівництвом житла. І цікаво, що українська держава гарантує захист коштів тільки зовнішнім інвесторам – через інвестиційні договори і навіть підписання відповідних гарантій з боку українського уряду. А от мільярд щорічних інвестицій в будівництво житла від простих громадян, які часто несуть останнє, що відкладали самі і два поколіннями в родині на додачу, не захищений ані державою, ні страховими компаніями.

Немає ніяких механізмів, щоб ці кошти захистити. Кожна п'ята угода на ринку новобудов потрапляє в розділ сумнівних. Маємо ситуації, коли на ринку первинної нерухомості не рідкість подвійні, чи навіть потрійні перепродажі майнових прав. А робота з фінансовими компаніями, які згідно з українським законодавством існують, щоб захищати права інвесторів, в реальності перетворюються в кошмар для інвестора,
– зазначила експерт Офісу Олена Шуляк.

Кабальний договір і "ключі посеред вулиці"

Яскравий приклад безпорадності інвестора в питанні відстоювання своїх грошей, інтересів і права вибору – кандал навколо ЖК "Кришталеві джерела" в Києві.

Ми інвестували в другу чергу в 2014 році. Будинок був зданий в травні 2015 року. Ми почали звертатися – чому не видають ключі, робили б ремонт, адже літо, вдало збіглося. Вони відтягували, і тільки з вересня почали ключі видавати,
– розповіла інвестор Вікторія, яка вже другий рік не може ані отримати права на власну квартиру, ні повернути вкладені гроші.

Компанія-забудовник, пов'язана "особливим" чином з фінансовою компанією, що управляє коштами інвесторів, "бонусом" до виданого майбутньому власнику квартири акту прийому-передачі додавала обов'язковий додатковий договір з обслуговуючою компанією (ЖЕКом). "Родзинкою" цього договору були абсолютно кабальні умови для мешканців: нефіксована система штрафів, будь-які ремонтні роботи в квартирі можна робити тільки з письмового дозволу обслуговуючої компанії, необхідно повідомляти про своє місце перебування (аби жеківці мали постійний доступ до будь-якої квартирі) плюс іще такі "дрібниці" як платна парковка і більш високі ціни на опалення, ніж у Київенерго. Причому цей договір – безстроковий. Відмовитися або розірвати його в майбутньому теж не можна.

Вкладені кошти в новобудову можуть перетворитися на боротьбу за майнові права

Значна частина мешканців кабальний договір все ж підписала. За що їм "дозволили" підписати акт прийому-передачі. При цьому обов'язковий екземпляр акту власнику квартири забудовник не віддав. Тому досі мешканці "Кришталевих джерел" не мають на руках жодних документів, які б підтверджували їхнє право власності на житлову нерухомість. Як це і сталось з Вікторією – через її небажання коритися незаконним діям компанія-забудовник тепер переконує суд, що жінка нічого не підписувала, а ключі, які має на руках, мовляв, знайшла на вулиці.

Нам не видавали жодних документів. А потім – поштою надіслали порожні конверти з чистими аркушами паперу, які на суді представили так, що ми нібито проігнорували вимогу згідно з договором підписати присланий акт прийому-передачі. Вийшло, що ми не виконали умови договору і забудовник має право відкріплення наших квартир,
– розповіла Вікторія.

Про дрібний шрифт у договорі

Юрист практики будівельного права Олександр Босенко вважає головною проблемою відносин між забудовником та інвестором недостатню юридичну грамотність останнього. Часто громадяни, які вкладають власні гроші в будівництво житла, навіть не читають договір, який підписують. А коли з'являються проблеми – звертаються до юриста. Але ж "хворобі" легше запобігти.

Краще читати договір перед підписанням

Втім, у ситуації Вікторії видається, що якраз її знання і бажання захистити власні права "вийшло боком". Коментуючи ситуацію навколо "Кришталевих джерел", Босенко відзначає ряд порушень: не надто законне бажання забудовника не упустити момент заробітку після здачі будинку в експлуатацію (шляхом "просування" своєї ж обслуговуючої компанії), що порушує принцип свободи договору (мешканці мають право самі вирішувати, як і ким буде обслуговуватися будинок). Крім того, запропонований мешканцям договір з обслуговуючою організацією теж є нетиповим, таким, що суперечить законодавству. До всього є ще одна проблема – навіть у випадку повернення грошей за квартиру Вікторії це буде в рази менша сума. Тому що за фактом інвестор вносить, наприклад, мільйон гривень, а в договорі з фондом фінансування написано – 300 тисяч. І яку суму повернуть (якщо повернуть) – здогадатись не важко.

Безумовно, люди зобов'язані читати те, що підписують, аналізувати пропоновані умови. Однак і держава повинна контролювати і регулювати процеси інвестування в будівництво житла,
– вважає юрист.

На його думку, дуже корисним інструментом міг би стати відкритий реєстр майнових прав, в якому були би зафіксовані всі проблемні будинки і квартири, щоб уникнути подвійних і потрійних перепродажів. Однак проблема більш комплексна.

Такі різноманітні шахрайства

Буквально на днях спалахнув майново-правовий скандал навколо будинку по вулиці Хмельницького, 58А в Києві. Інвестори, які з величезними труднощами добудовували будинок за власні гроші, витративши на 40% більше коштів, ніж могло би бути, тепер змушені захищати своє майно від бажаючих "нагріти руки" на чужому добрі. Тому що з'явилися шахраї, які підробили підписи і документи, бажаючи скасувати майнові права на квартири, розповідає одна з інвесторів цього будинку Марія Барабаш.

Скандал навколо цього будівництва – класична схема, за якою забудовник визнається банкрутом і кілька власників зустрічаються в суді, зазначила Олена Шуляк. І в цій схемі ключову роль відіграє держава, яка є неефективним регулятором, бо запроваджений нею фонд фінансування будівництва для залучення коштів не захищає інвесторів від багаторазових продаж, банкрутства і затягування будівництва.

Сьогодні інвестор, відповідно до законодавства, має тільки фінансового посередника в особі фонду фінансування будівництва, але в разі виникнення проблем він ніяк не допоможе вирішити питання повернення вкладених коштів. Платять фонду, будує компанія-підрядник, а всі ризики несе тільки інвестор,
– підкреслила експерт.

Право власності на майно замість права на купівлю права

Експерти Офісу ефективного регулювання кажуть: вихід є. Потрібен спеціальний закон, що забезпечить інвесторам отримання реальних прав власності на нерухоме майно, а не лише право на купівлю таких прав. І навіть розробили вже проект закону України щодо реєстрації майнових прав на об’єкти, які будуть збудовані в майбутньому.

Законопроект “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо захисту прав власності на об’єкти нерухомого майна, що будуть збудовані у майбутньому” передбачає реєстрацію права власності у три етапи:

І етап – реєстрація за замовником будівництва права власності на кожен об’єкт (квартиру), що буде збудований у майбутньому за наявності усіх дозвільних документів, що унеможливить незаконні будівництва;
ІІ етап – після придбання об’єкту право власності перереєстровується на інвестора;
ІІІ етап – після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію відбувається автоматична зміна титулу "право власності на об’єкт нерухомого майна, що буде збудований у майбутньому" на титул "право власності на об’єкт нерухомого майна".

Наразі ініціатива проходить процедуру погодження у Міністерстві юстиції. У Офісі ефективного регулювання сподіваються, що її вже найближчим часом буде винесено на розгляд уряду та подано до парламенту. І вкладання коштів у житло, нарешті, перестане бути рулеткою.

Читайте також: Будівництво в Україні: що і де будують сьогодні