Что происходит с рынком недвижимости Украины на третьем году войны: изменения в цифрах и тенденции

Для того чтобы оценить изменения за последние 3 года и исследовать новые тенденции, 24 Канал проанализирует, какой была ситуация на рынке недвижимости перед полномасштабным вторжением России и в конце 2024 года.

Обратите внимание Рынок недвижимости: как менялись цены на аренду в городах в 2024 году

Полномасштабное вторжение и рынок недвижимости: как все было

В течение 2021 года предложение нового жилья в Украине достигло своего пика. В эксплуатацию ввели 11,4 миллиона квадратных метров жилья. Это стало самым высоким показателем за последние 30 лет.

2022 год также начинался активно, и тенденции к дальнейшему активному развитию рынка могли бы сохраниться. Но 24 февраля все изменило.

После полномасштабного вторжения почти все застройщики приостановили работу на строительных площадках. Как писал Forbes со ссылкой на исследование EY, часть не возобновляла работы в течение недель и месяцев, а часть – значительно дольше, а то и вообще прекратила их. В результате в 2022 году общая площадь введенного в эксплуатацию жилья составляла 7,1 миллиона квадратных метров (18 300 частных домов и 74 300 квартир), что на 38% меньше, чем было в 2021 году.

Предложение жилья сократилось почти во всех регионах Украины, за исключением нескольких. Наибольший спад в строительстве испытали восточные и южные области, ведь значительная часть населенных пунктов там или попала под оккупацию, или была слишком близко к фронту, или стала территорией боевых действий. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья в 2022 году там упали на 70 – 90% по сравнению с предыдущим годом.

На строительных площадках началось строительство только тех ЖК, проекты которых уже были утверждены, готовы к старту и имели финансирование. В итоге за первые три квартала 2022 года начали строить только 68 200 квартир. Это вдвое меньше, чем за аналогичный период 2021 года.

Из-за войны в 2022 году темпы строительства ощутимо замедлились / Фото Peхels

Негативное влияние на рынок недвижимости имела не только опасность из-за войны. Темпы строительства замедлились также из-за значительного роста курса валют и высокой инфляции, которые уменьшили покупательную способность населения. В то же время стоимость строительства выросла.

Кроме того, вначале не хватало строительных материалов и были проблемы с их логистикой. Однако впоследствии застройщикам удалось адаптироваться к новым реалиям, наладить новые логистические пути.

Но вызовы на этом не закончились. Ведь осенью 2022 года россияне начали обстреливать украинскую энергетику. Поэтому компаниям пришлось подстроиться под графики отключений света и покупать мощные генераторы, которые бы обеспечили бесперебойное строительство.

Масштабы разрушенного и поврежденного жилья в Украине

Но хуже всего – это разрушенное и поврежденное врагом жилье. По информации Всемирного банка, 10% жилого фонда Украины повреждено или полностью разрушено из-за обстрелов.

Общие прямые убытки Украины с 24 февраля 2022 года по 31 декабря 2023 года оцениваются в 152 миллиарда долларов. Речь идет не только о жилом фонде.

Но даже без учета 2024 года потребность в восстановлении по прямым убыткам и по текущему курсу оценивается в примерно 6,3 триллиона гривен.

Как отмечала недавно глава Комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк, при нынешнем финансировании в 4 миллиарда гривен в год для полной компенсации разрушенного и поврежденного жилья понадобится 1575 лет.

Россия разрушила и повредила огромную часть жилого фонда Украины / Фото Татьяны Довгань

Как рынок недвижимости приспосабливался к новым реалиям

Обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак рассказала 24 Каналу, что в 2024 году рынок недвижимости Украины переживает свой третий масштабный тест на устойчивость от начала полномасштабного вторжения.

Первые два были связаны непосредственно с началом большой войны и фактическим падением спроса до нуля, а также первым этапом ракетного террора осенью 2022 года, когда россияне частично уничтожили нашу энергосистему,
– объясняет Виктория Берещак.

Постепенно рынок, точнее, те игроки, которые хотят остаться на нем и после победы, приспособились к новым реалиям, восстанавливали работы на площадках, адаптировали бизнес-процессы к вызовам:

• мобилизация квалифицированных строительных кадров, непосредственно влияющая на темпы ввода, а также на себестоимость строительства;
• энергетический вопрос, когда потребность в питании и стройплощадок, и критической инфраструктуры введенных первых очередей становилась критической;
• поиски механизмов, как вернуть покупателя на рынок: система гибких форматов покупки, увеличение доли длительных программ рассрочки от 3 лет до 40% в общей структуре программ рассрочек от девелопера.

Эксперт отмечает, что все это вместе с качественным и ликвидным продуктом, отвечающим актуальным запросам покупателя, давало свой результат.

В теплый сезон 2023 года восстановление уровня платежеспособного спроса вселяло оптимизм – мы имели средневзвешенный прирост по рынку на уровне 3 – 5% в месяц в форматах сегмента комфорт-плюс (полифункциональный квартал/кластер, город в городе с рекреационным потенциалом),
– рассказывает эксперт.

В общем тогда вышли к середине осени 2023 года на уровень до 25% от уровня довоенного объема спроса.

Рынок недвижимости Украины восстанавливается, однако тенденции очень изменились / Фото Depositphotos

Надежды на 2024 год: было ли так, как ожидали

Далее, по словам специалиста, нужно было переждать традиционно сложный отопительный сезон, когда из-за угрозы для энергосистемы и вообще непростого периода для страны и фронта рынок замирает, а на весну 2024-го были большие надежды.

Однако случилось не так, как думалось. И причин здесь несколько:

• первая – серьезный удар по энергетике страны в конце весны, когда россияне уничтожили львиную долю энергосистемы;
• вторая – не слишком утешительные новости с фронта и перегретые ожидания общества относительно контрнаступления;
• третья – падение реальной платежеспособности покупателя из-за сложной ситуации в экономике;
• четвертая – неготовность/неспособность большой части девелоперов брать на себя обязательства и строить даже в условиях низкого уровня спроса.

Данные по рынку свидетельствуют сами о себе: если взять за основу 100% проектов, строившихся до 24 февраля 2022 года и возобновивших работы на площадках в столичном регионе, по факту это сделали примерно 80%. Однако реальные темпы строительства и результаты демонстрируют половина из них. Приемлемые темпы – это как минимум 6 – 8% готовности в месяц, или 1 этаж монолита в теплый сезон. По состоянию на сейчас к средним по рынку задержкам в 18 – 24 месяца, которые мы фиксировали ранее, придется добавлять как минимум еще плюс 3 месяца из-за сложной ситуации в энергосистеме в теплые сезоны, которые должны быть активными для строительного рынка.

Можем говорить откровенно: 2024-й стал проигрышным для рынка с точки зрения возвращения покупателя, причем как для столичного региона, так и для западных областей, где темпы продаж также замедлились существенно,
– заключает обозреватель рынка.

Продажи на рынке недвижимости в 2024 году пошли на спад / Фото Depositphotos

Рынок недвижимости – 2024 в цифрах

Бренд-менеджер категории OLX Недвижимость Юлия Козар в комментарии 24 Каналу привела основные цифры рынка недвижимости по состоянию на конец 2024 года.

Она сообщила, что вторичный рынок жилья до сих пор остается ниже довоенного уровня из-за депопуляции, снижения платежеспособности и неопределенности относительно будущего, которая создает отложенный спрос на покупку.

В текущем году спрос на жилье заметно вырос: в январе и феврале 2024-го на 19 и 18% соответственно по сравнению с 2023 годом. Однако в другие месяцы, за исключением августа, наблюдалось снижение активности.

Всего за период с января по октябрь 2024 года спрос на покупку жилья, как вторичный, так и первичный рынок, составил 75% от показателей 2021 года, что на 3,1% меньше, чем в 2023 году. Для сравнения: в 2022 году спрос упал на 37% относительно 2021 года. Эти цифры свидетельствуют о постепенном восстановлении рынка в течение последних трех лет,
– рассказывает Юлия Козар.

По ее словам, на вторичном рынке предложение растет: в целом по Украине количество объявлений о продаже квартир выросло на 5%, а домов – на 8% в 2024 году по сравнению с 2023-м. Наибольший рост зафиксирован в сегменте двухкомнатных (на 8%) и трехкомнатных (на 5%) квартир. Количество отзывов по стране в целом уменьшилось на 9%. Больше всего упал интерес к трехкомнатным квартирам – на 14%, что прежде всего связано с их высокой стоимостью.

Цены на квартиры и дома в 2024 году выросли в большинстве городов, в частности в западных и центральных областях Украины. Зато снижаются в восточных регионах, а также в Днепре, Сумах, Запорожье и Херсоне – городах, которые приближены к линии фронта или находятся под постоянными обстрелами.

Лидером по росту стоимости одно-, двух- и трехкомнатных квартир стало Ровно. Киев остается лидером по стоимости квартир среди областных центров, за ним – Львов и Ужгород.

Цены на квартиры в 2024 году выросли в большинстве регионов / Фото Depositphotos

Что теперь важно для украинцев при выборе жилья

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха рассказала 24 Каналу, что теперь важно для украинцев, которые выбирают жилье, и что изменилось с полномасштабным вторжением.

Обращают внимание, чтобы обязательно был генератор на лифт,
– отмечает Елена Гайдамаха.

Эксперт добавляет, что во всех новостройках, которые возведены после 2005 года, есть круговое отопление. Когда отключают свет, то выключаются все насосы. И, соответственно, не работает лифт, отопление, нет воды. Поэтому в Киеве сейчас во многих домах ставят генераторы, чтобы была подкачка воды, работал лифт и обязательно было отопление.

"Если есть генератор, то вообще нет никаких вопросов к квартире", – говорит президент АСНУ.

По этажам в контексте возможных обстрелов не выделяют особых приоритетов. Особенно молодежь, которая любит верхние.

Теперь для украинцев важно, чтобы в доме был генератор на лифт / Фото Depositphotos

Дальнейшие перспективы

Виктория Берещак подытоживает, что следующий этап для рынка будет зависеть непосредственно от готовности игроков перестраиваться и искать возможности выполнять свои обязательства перед действующими инвесторами, наращивать темпы строительства и тем самым доказывать серьезность своих намерений новым покупателям. Это с одной стороны.

С другой стороны, все будет зависеть от сотрудничества – поиска финансовых партнеров с других рынков, участия компаний в государственных программах и реальной интеграции с платформами еОселя и еВідновлення.