Хрущевки под снос или ремонт: насколько выгодно покупать и что ждет новых владельцев
- Хрущевки, построены после 1950-х годов как временное жилье, нуждаются в реновации или сносе из-за окончания срока эксплуатации, но спрос на них сохраняется.
- Большинство хрущевок имеют проблемы с коммуникациями и требуют дополнительных обследований.
Хрущевки строили в советские времена как временное жилье, поэтому сейчас сроки эксплуатации в основном истекли. Перед Украиной встает вопрос: снести эти дома или продлить им жизнь через реновацию.
Целесообразно ли модернизировать хрущевки?
Хрущевки подвергаются перестройкам, что уменьшают их устойчивость, а степень изношенности части домов неизвестна из-за отсутствия обследований. Спрос на такое жилье остается постоянным, ведь все зависит от состояния квартиры и здания в целом. Об этом в комментариях для 24 Канала рассказали архитектор Олег Гречух и эксперт по рынку недвижимости Елена Гайдамаха.
Смотрите также Снос хрущевок: когда процесс начнут и не будут ли выселять людей принудительно
Хрущевки начали возводить в 1950-х годах для срочного решения проблемы дефицита жилья. Обычно это 5-этажные панельные и кирпичные дома без лифта. Их задумали как временное жилье, которое должны были использовать не более 50-75 лет.
В умовах війни у девелоперів з’являється важлива місія – не лише підтримувати економіку, а й створювати житло, яке буде безпечним, доступним та якісним. Це шанс оновити підхід до урбаністики в Україні. Системний девелопер РІЕЛ – серед тих, хто вже сьогодні формує цей підхід: мислить системно, працює на випередження та бере на себе відповідальність за нову якість міського життя.
Сейчас сроки эксплуатации большинства зданий вышли, однако они находятся в частной собственности, что потенциально затрудняет реновацию.
Здесь и правовые проблемы возникают, и конструктивные, потому что у многих домов нет проектной документации и нужны дополнительные исследования. Иногда реновация будет стоить слишком дорого, поэтому дешевле снести и построить новый, чем возиться со старым домом. Большинство имеет проблемы с коммуникациями, потому что внутри квартир встроены вентиляционные блоки, которые невозможно извне поремонтировать, не вмешиваясь в частную собственность. Так же канализация, водопровод, отопление.
Архитектор говорит, что нужна систематизация для каждого типа хрущевок, ведь все зависит от года строительства, использованных технологий и материалов.
К примеру, в худшем состоянии относительно других находятся сейчас первые дома из кирпичных блоков, которые составляли на заводе и везли на стройплощадку. Хрущевки из керамзитобетонных панелей имеют другие проблемы, например, разрушение швов, которые соединяют конструкцию. Возведенные же без большой модульности кирпичные хрущевки имеют лучшее состояние.
Заметим! До начала полномасштабной войны в Украине насчитывалось ориентировочно 10 тысяч хрущевок. Власти не планируют их снос, а взамен готовят законодательство под комплексную реконструкцию.
Проблема, когда домом никто не занимался и он необследован, поэтому неизвестны риски и его состояние. Бывают более или менее очевидные проблемы. Есть разные участки, ведь не все дома находятся в идеальных условиях, могут стоять на склоне. Где-то подмывает дождем или крыша протекает. Бывают достройки, перестройки, снос внутренних стен. Например, если на первом этаже кафе или магазин, они могут самостоятельно без разрешений вмешиваться в опорные стены, нарушать входные группы, что также подтачивает дом,
– говорит архитектор Олег Гречух.
Имеют ли хрущевки спрос на рынке недвижимости?
Риелтор Елена Гайдамаха говорит, что обсуждение сноса и реновации хрущевок Киева наблюдает на протяжении более 20 лет своей работы. Однако вопрос в основном не сдвинулся с места, хотя в ремонты домов и начали вкладывать деньги.
Выселить хрущевку – это очень трудно, потому что люди привыкли к ним. И большинство сейчас имеет довольно современные ремонты. Почти во всех хрущевках сделаны ремонты в подъездах, то есть заменены стеклопакеты, входные двери. Они имеют довольно опрятный вид изнутри. Если раньше это были раздолбанные ступеньки, неокрашенные, то сейчас все более-менее прилично выглядит. Кроме того, они все на газу, а это плюс на случай блэкаутов. Поэтому хрущевки пользуются спросом.
По словам эксперта, около 10% общего рынка недвижимости Киева сегодня представлены хрущевками. Значительное количество сосредоточено в центральных районах города, поэтому стоимость такого жилья является достаточно высокой.
Все зависит от состояния квартиры. Если оно более-менее нормальное, то стоимость квадратного метра высокая. Поскольку большинство хрущевок в Киеве находится в Печерском, Шевченковском, Соломенском районах – это центр города и он априори высокий по своей стоимости. То есть можно найти хрущевку и за 600 долларов за квадратный метр, а можно и за 3 тысячи,
– говорит Елена Гайдамаха.
Какие планы имеет государство на хрущевки?
- Решение проблем жилищного фонда в сегменте хрущевок считают насущной необходимостью. Однако пока речь не идет о сносе таких объектов для строительства нового жилья на их месте. Экономически целесообразным называют реновацию.
- В сентябре 2022 года Верховная Рада приняла законопроект № 6458 о комплексной реконструкции устаревшего жилого фонда в первом чтении. Документ получил много правок и находится на доработке.
- Приоритет будут отдавать модернизации домов в пределах кварталов и обновлению инженерной и социальной инфраструктуры. В то же время снос с последующим новым строительством будет возможен только по результатам техобследования, энергоаудита и технико-экономического обоснования, а также с согласия большинства жителей.