Ремонтировать нельзя сносить: как "оздоровить" жилой фонд Украины

Ключевая проблема, требующая решения: жилой фонд старый – он формировался в послевоенное время. Мощное жилищное строительство происходило в 70-х годах прошлого века. С обретением независимости старые дома не обновлялись, а строительство велось вдвое более низкими темпами. Без проведения своевременных капитальных ремонтов ухудшается качество домов и его обслуживание. Поэтому сегодня в полный рост встал вопрос: возможно ли в условиях "просроченной" потребности капремонтов осуществить их в нынешней нормативно-правовой базе, сколько на это нужно средств и кто их сможет профинансировать, а также – какими механизмами это можно сделать.

Несколько лет назад по Киеву были составлены сметы на капремонты многоквартирных домов, финансовую нагрузку тогда достигало 50 тысяч гривен на квартиру. В нынешних условиях это непосильная нагрузка для граждан,
– констатировал научный консультант Института общественно-экономических исследований Всеволод Николаев.

Сегодня жилищный фонд в городах и селах насчитывает 10,2 миллиона одно- и многоквартирных домов, в которых в целом 19,4 миллиона квартир. Около 80% многоквартирных домов, которые в своем большинстве были построены до 1980 года, требуют капитального ремонта – а это более 800 млн кв. м. Если предположить, что минимальная стоимость капитальных ремонтов многоквартирных домов будет составлять около 500 гривен за "квадрат", то это потребует средств в объеме до 200 миллиардов гривен, или в пересчете на одного жителя – около 10 тысяч гривен. Эта цифра также оптимизма не добавляет.

20 лет неэффективности

Исполнительный директор Всеукраинской ассоциации "Укржитлоексплуатация" Александр Билянский рассказал, что проблема жилищного фонда была известна профильному министерству еще 20 лет назад. В 1996 году была посчитана стоимость капремонта одного квадратного метра, которую хотели включить в тариф на содержание жилья. Тогда при минимальном тарифе в 18 копеек эта стоимость составила 2 тарифы – то есть плюс 36 копеек, чтобы накапливать деньги на капремонт. От этого правительство отказалось. В 1997 году были разработаны соответствующим институтом типовые проекты восстановления пяти- и девятиэтажных домов. В Харькове был сделан 1 дом с лифтами и утеплением. Для этого была принята государственная программа. Еще один дом так сделали в Василькове. На этом программа и закончилась.

Прошло еще 10 лет – и был принят закон о комплексной реконструкции кварталов и микрорайонов устаревшего жилого фонда (как раз через месяц можно праздновать его годовщину). Смысл: полная реконструкция устаревшего жилья. Там предусматривалось сотрудничество бизнеса с государственными органами. В Киеве был выбран микрорайон (ул. Маршала Гречка), проводились встречи с жителями, планировали построить в микрорайоне многоэтажный дом, куда будут отселять жителей из старых пятиэтажек, которые постепенно должны были сносить. По неизвестным причинам этот проект "наверху" заблокировали.

За 20 лет состояние жилья ухудшалось и сейчас уже надо не двойной тариф, а значительно больше, чтобы отремонтировать 1 квадратный метр жилья. Во многих случаях проще не ремонтировать дома, а снести их, построив современные дома с подведенной инфраструктурой. Но людей надо куда-то переселять. И здесь не обойтись без поддержки государства и бизнеса,
– отметил Билянский.

Закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда" – действующий. Он прописывает функции Министерства регионального развития, областных администрации, мэров: кому что делать, как привлекать бизнес, как бизнесу предоставляется земля в аренду на период строительства и тому подобное.

Закон неплохой. Почему он не выполняется – потому что нет политической воли, я думаю,
– заметил Билянский.

Специалист высказался против накопления средств на капремонт на каких-то счетах, вспоминая опыт советских кооперативов, которые накапливали до 50-70 тысяч советских рублей, что тогда были достаточные для капремонта дома. Ведь потом эти деньги просто пропали. Сегодня накапливать эти деньги даже на счетах ОСМД нет смысла, считает Билянский: во-первых, инфляция, во-вторых – у нас все простые механизмы заканчиваются воровством и коррупцией.

По словам эксперта, деньги нужны только на момент проектирования и капитального ремонта дома: часть – от государства, часть – от жителей и еще часть – от местного бюджета. Для граждан, не имеющих денег, должна существовать программа банковского кредитования под малый процент. Люди, которые откажутся вкладывать эти деньги (не имеющие наследников, например), должны подписать договор с органом местного самоуправления о том, что такие квартиры переходят в собственность местного самоуправления после смерти этих граждан. Тогда город финансирует стоимость капремонтов таких квартир, а также неприватизированных квартир.

Печальный пример Новой Каховки

Мэр города Новая Каховка Владимир Коваленко рассказал о неутешительном опыте решения проблем жилого фонда в небольших городах, возникших вокруг промышленного производства.

Новая Каховка была построена 65 лет назад как город-спутник Каховской ГЭС. Тогда же строилась значительная часть жилья. Сегодня там проживает 70 тысяч человек. И есть 183 двухэтажных дома, которые строились для работников ГЭС и заводов, рассчитанные на 25 лет эксплуатации.

Они построены из дерева, сухой штукатурки и кирпича, которым обложены снаружи. Фундаменты не у всех даже есть. И есть случаи, когда вторые этажи опускались на первый. То есть стоит вопрос не капитального ремонта, а сноса и строительства нового современного жилья,
– рассказал Коваленко.

Вторая проблема – Новую Каховку в свое время заселили жильцы, которые сейчас являются людьми преклонного возраста и не способны восстановить эти дома.

Позже был еще один период активного строительства в Новой Каховке, когда появлялись новые заводы и для работников возводили панельные дома. Сегодня их все нужно утеплять. К тому же там массово строили плоские кровли вместо шатровых. И сегодня это еще одна проблема – все объединения совладельцев обращаются за помощью к местной власти, чтобы выполнить капремонты кровли.

Мы выделяли средства и выделяем. Но есть проблемы. Соглашаемся, что ОСМД на сегодня – лучшая форма управления. Но жители то соглашаются создавать их, то передумывают. У нас есть 45 ЖСК и 194 ОСМД. Это 54%. У нас есть программа 70/30. Но 1 ЖЭК продолжает обслуживать те 183 дома, где по 8 квартир. Объединение создать трудно, потому что взнос будет составлять порядка 10 гривен с квадратного метра, и они его просто "не потянут",
– пояснил мэр Новой Каховки.

Вдохновляющие результаты Ровно и Бердянска

Председатель Запорожской областной государственной администрации (и экс-мэр Бердянска) Валерий Баранов выразил мнение, что альтернативы ОСМД не существовало и не существует.

У нас до сих пор идут дискуссии на эту тему. И есть граждане, которые говорят — "вы нам все должны", и в этих иллюзиях живут. А у нас в Бердянске уже 15 лет назад 38% домов ОСМД. Как говорил мой старый друг Александр Мазурчак (экс-мэр Каменца-Подольского — "24"), украинский народ находится в состоянии настойчивого ожидания бесплатного чуда",
– отметил он.

Баранов поделился опытом: в 2000-м году в Бердянске приняли решение на сессии, что капремонты будут делать только тем домам, где создано ОСМД. "Сначала два дня был митинг под исполкомом. Потом он превратился в очередь: вводили реформирование ЖКХ, делали документы, уставы", — рассказал он. Потом создали график выдачи средств. Сначала финансирование было незначительным. А сегодня это уже 70/30.

Мэр города Ровно Владимир Хомко считает, что самая большая проблема вопросов жилищного фонда – ментальность. 15 лет назад каждый гражданин сказал бы, что проблема капремонтов – это проблема государства.

Каждый год каждый новый премьер обещал: "мы сделаем вам капитальные ремонты". И люди это слушали. Но проблемы капремонтов нигде не обсуждались, кроме экспертной среды, напомнил Хомко. Если бы людям тогда сказали "если вы приватизируете жилье, то идете в "свободное плавание", то люди бы были готовы ментально это делать.

Ситуация принципиально изменилась с принятием закона об особенностях осуществления управления в многоквартирном доме. Хороший закон, но опять же – нет политической воли.

Я проиллюстрирую цифрами, как это у нас двигалось до принятия этого закона. 2011 год – город дал 3 миллиона, люди – всего 37 тысяч. 2012-2013 год – три миллиона, в 2015 – 8 миллионов. В этом году внесли 25 миллионов. Напомню, Киев – 20 миллионов. У нас город в 20 раз меньше Киева, но имеем 92 проекта. Люди массово пошли, потому что поняли – альтернативы нет,
– отметил Хомко.

Частное жилье – частные проблемы

В результате дискуссии вырисовалась общая картина: если украинцы не возьмут ответственность за свое жилье в свои же руки, то рискуют это жилье потерять – оно просто развалится от старости и неэффективной эксплуатации. У государства денег нет, чтобы сделать капремонты всех за свой счет.

Директор Департамента систем жизнеобеспечения Минрегиона Дмитрий Корчак отметил, что "все проблемы в голове".

Украинцы быстро приватизировали жилье, когда им это позволили. Но забыли про главный посыл: собственность налагает ответственность. Твоя собственность – ты и отвечаешь. Не умеешь с соседями договориться, как управлять домом и принимать решения – твои проблемы,
– сказал представитель Минрегиона.

По его словам, наивно считать, что государство каким-то образом сможет решить проблему ремонта жилого фонда, поскольку структура собственности следующая: 93,7% – частная, а государственная – лишь 1,4%. А Владимир Хомко привел еще более яркий пример.

Чем отличается изба бабки в деревне от девятиэтажки в городе? Тем, что бабушка осознает, что это ее жилье, а жители девятиэтажки – нет. И когда они это осознают – проблема начнет решаться. А механизмы можно подстроить,
– акцентировал Хомко.

Однако на государстве ответственность тоже лежит, хотя и несколько иного характера. Валерий Баранов напомнил, что большинство постсоветских стран, когда проводили приватизацию квартир, за это брали деньги, которые направляли на капремонты домов. У нас этого не случилось и это как раз "проспало" государство, не говоря уже о том, что разрешать 100-процентную приватизацию жилья – это вообще глупость, такого нигде в мире нет, как отметил Владимир Хомко. Поэтому "группе сумасшедших активистов-мэров" приходилось пешком обходить жителей городов и убеждать граждан создавать ОСМД.

Пункт номер один – это пропаганда. Сегодня у нас не существует соответствующей подготовки сознания общества. И главная ошибка центральной власти – отсутствие организации. Задача центральной власти – не только принять закон, но и организовать его выполнение. Потому что на сегодня это исключительно "творчество" местной власти. Есть активный мэр – он этими вопросами занимается. Но таких – только 10%,
– отметил глава Запорожской области.

Поэтому, подытожили эксперты, для решения вопроса "оздоровления" жилищного фонда задача стоит перед каждой заинтересованной стороной. Общество должно осознать, что частное жилье – это частная ответственность. А государство в лице законодателей и госслужащих должна обеспечить выполнение законов. И что более важно – обещать не снижение тарифов, а повышение доходов населения.

Читайте также: Энергетическая эффективность зданий: как украинцев заставят утепляться