Ремонтувати не можна зносити: як "оздоровити" житловий фонд України

Ключова проблема, що вимагає вирішення: житловий фонд України старий, він формувався у післявоєнний час. Потужне житлове будівництво відбувалось у 70-х роках минулого століття. Зі здобуттям незалежності старі будинки не оновлювалися, а будівництво велося вдвічі нижчими темпами. Без проведення вчасних капітальних ремонтів погіршується якість будинків і його обслуговування. Тому сьогодні на повен зріст постало питання: чи можливо в умовах "проґавленої" потреби капремонтів здійснити їх в теперішній нормативно-правовій базі, скільки на це потрібно коштів і хто їх зможе профінансувати, а також – якими механізмами це можна зробити.

Кілька років тому по Києву були складені кошториси на капремонти багатоквартирних будинків, фінансове навантаження тоді сягало 50 тисяч гривень на квартиру. За нинішніх умов це непосильне навантаження для громадян,
– констатував науковий консультант Інституту суспільно-економічних досліджень Всеволод Ніколаєв.

Сьогодні житловий фонд України у містах і селах налічує 10,2 мільйона одно- та багатоквартирних будинків, у яких загалом є 19,4 мільйона квартир. Близько 80% багатоквартирних будинків, які у своїй більшості були побудовані до 1980 року, потребують капітального ремонту – а це понад 800 млн кв. м. Якщо припустити, що мінімальна вартість капітальних ремонтів багатоквартирних будинків складатиме близько 500 гривень за "квадрат", то це вимагатиме коштів в обсязі до 200 мільярдів гривень, або у перерахунку на одного мешканця – близько 10 тисяч гривень. Ця цифра також оптимізму не додає.

20 років неефективності

Виконавчий директор Всеукраїнської асоціації "Укржитлоексплуатація" Олександр Білянський розповів, що проблема житлового фонду була відома профільному міністерству ще 20 років назад. У 1996 році була порахована вартість капремонту одного квадратного метру, яку хотіли включити в тариф на утримання житла. Тоді при мінімальному тарифі у 18 копійок ця вартість становила 2 тарифи – тобто плюс 36 копійок, щоб накопичувати гроші на капремонт. Від цього уряд відмовився. У 1997 році були розроблені відповідним інститутом типові проекти відновлення п'яти- і дев'ятиповерхових будинків. У Харкові був зроблений 1 будинок з ліфтами і утепленням. Для цього була прийнята державна програма. Ще один будинок так зробили у Василькові. На цьому програма і завершилась. Минуло ще 10 років – і був прийнятий закон про комплексну реконструкцію кварталів і мікрорайонів застарілого житлового фонду (якраз через місяць можна святкувати його річницю). Сенс його: повна реконструкція застарілого житла. Там передбачалася співпраця бізнесу з державними органами. У Києві був вибраний мікрорайон (вул. Маршала Гречка), проводилися зустрічі з мешканцями, планували збудувати в мікрорайоні багатоповерховий будинок, куди будуть відселяти мешканців зі старих п'ятиповерхівок, які поступово мали зносити. З невідомих причин цей проект "нагорі" заблокували.

За 20 років стан житла погіршувався і нині вже треба не подвійний тариф, а значно більше, аби відремонтувати 1 квадратний метр житла. У багатьох випадках простіше не ремонтувати будинки, а знести їх, збудувавши сучасні будинки з підведеною інфраструктурою. Але людей треба кудись переселяти. І тут не обійтись без підтримки держави і бізнесу,
– відзначив Білянський.

Закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" – чинний. Він прописує функції Міністерства регіонального розвитку, обласних адміністрації, мерів: кому що робити, як залучати бізнес, як надається бізнесу земля в оренду на період будівництва тощо.

Закон непоганий. Чому він не виконується – бо немає політичної волі, я думаю,
– зауважив Білянський.

Фахівець висловився проти накопичення коштів на капремонт на якихось рахунках, згадуючи досвід радянських кооперативів, які накопичували до 50-70 тисяч радянських рублів, що тоді були достатні для капремонту будинку. Адже потім ці гроші просто пропали. Сьогодні накопичувати ці гроші навіть на рахунках ОСББ немає сенсу, вважає Білянський: по-перше, інфляція, по-друге – у нас всі прості механізми закінчуються крадіжками і корупцією.

За словами експерта, гроші потрібні тільки на момент проектування і капітального ремонту будинку: частину – від держави, частину – від мешканців і ще частину – від місцевого бюджету. Для громадян, що не мають грошей, повинна існувати програма банківського кредитування під малий процент. Люди, які відмовляться вкладати ці гроші (не мають спадкоємців, наприклад), повинні підписати договір з органом місцевого самоврядування про те, що такі квартири переходять у власність місцевого самоврядування після смерті цих громадян. Тоді місто фінансує вартість капремонтів таких квартир, а також неприватизованих квартир.

Сумний приклад Нової Каховки

Міський голова міста Нова Каховка Володимир Коваленко розповів про невтішний досвід вирішення проблем житлового фонду у невеликих містах, що виникли довкола промислового виробництва.

Нова Каховка була збудована 65 років тому як місто-супутник Каховської ГЕС. Тоді ж будувалася значна частина житла. Сьогодні там мешкає 70 тисяч осіб. І є 183 двоповерхових будинки, які будувалися для працівників ГЕС і заводів, розраховані на 25 років експлуатації.

Вони збудовані із дерева, сухої штукатурки і пів цегли, якою обкладені зовні. Фундаменти не у всіх навіть є. І є випадки, коли другі поверхи опускались на перший. Тобто стоїть питання не капітального ремонту, а зносу і будівництва нового сучасного житла,
– розповів Коваленко.

Друга проблема – Нову Каховку свого часу заселили мешканці, які зараз є людьми похилого віку і не здатні відновити ці будинки.

Пізніше був ще один період активного будівництва у Новій Каховці, коли з'являлися нові заводи і для працівників зводили панельні будинки. Сьогодні їх усі потрібно утеплювати. До того ж там масово будували плоскі покрівлі замість шатрових. І сьогодні це ще одна проблема – усі об'єднання співвласників звертаються по допомогу до місцевої влади, щоб виконати капремонти покрівлі.

Ми виділяли кошти і виділяємо. Але є проблеми. Погоджуємося, що ОСББ на сьогодні – найкраща форма управління. Але мешканці то погоджуються створювати їх, то передумують. У нас є 45 ЖСК і 194 ОСББ. Це 54%. У нас є програма 70/30. Але 1 ЖЕК продовжує обслуговувати оті 183 будинки, де по 8 квартир. Об'єднання створити важко, тому що внесок складатиме порядка 10 гривень з квадратного метра, і вони його просто "не потягнуть",
– пояснив мер Нової Каховки.

Надихаючі результати Рівного і Бердянська

Голова Запорізької обласної державної адміністрації (і екс-мер Бердянська) Валерій Баранов висловив думку, що альтернативи ОСББ не існувало і не існує.

У нас досі йдуть дискусії на цю тему. І є громадяни, які кажуть — "ви нам все винні", і в цих ілюзіях живуть. А у нас у Бердянську вже 15 років тому 38% будинків були ОСББ. Як казав мій старий друг Олександр Мазурчак (екс-мер Камянця-Подільського — "24"), український народ перебуває у стані наполегливого очікування безкоштовного чуда",
– відзначив він.

Баранов поділився досвідом: у 2000-му році у Бердянську прийняли рішення на сесії, що капремонти робитимуть тільки тим будинкам, де створене ОСББ. "Спершу два дні був мітинг під виконкомом. Потім він перетворився на чергу: вводили реформування ЖКХ, робили документи, устави", — розповів він. Потім створили графік видачі коштів. Спочатку фінансування було незначним. А сьогодні це вже вже 70/30.

Мер міста Рівне Володимир Хомко вважає, що найбільша проблема питань житлового фонду – ментальність. 15 років тому кожен громадянин сказав би, що проблема капремонтів – це проблема держави.

Кожен рік кожен новий прем'єр обіцяв: "ми зробимо вам капітальні ремонти". І люди це слухали. І проблеми капремонтів ніде не обговорювалися, крім експертного середовища, нагадав Хомко. Якби людям тоді сказали "якщо ви приватизуєте житло, то йдете у "вільне плавання", то люди би були готові ментально це робити.

Ситуація принципово змінилася з прийняттям закону про особливості здійснення управління в багатоквартирному будинку. Хороший закон, але знову ж – немає політичної волі.

Я проілюструю цифрами, як це у нас рухалось до прийняття цього закону. 2011 рік – місто дало 3 мільйони, люди – всього 37 тисяч. 2012-2013 рік – три мільйони, 2015 – 8 мільйонів. Цього року внесли 25 мільйонів. Нагадаю, Київ – 20 мільйонів. У нас місто в 20 разів менше Києва, але маємо 92 проекти. Люди масово пішли, бо зрозуміли – альтернативи немає,
– зазначив Хомко.

Приватне житло – приватні проблеми

У результаті дискусії вималювалася загальна картина: якщо українці не візьмуть відповідальність за своє житло у свої ж руки, то ризикують це житло втратити – воно просто розвалиться від старості і неефективної експлуатації. У держави грошей нема, щоб зробити капремонти усім за свій кошт.

Директор Департаменту систем життєзабезпечення Мінрегіону Дмитро Корчак зауважив, що "всі проблеми в голові".

Українці швидко приватизували житло, коли їм це дозволили. Але забули про головний посил: власність накладає відповідальність. Твоя власність – ти і відповідаєш. Не вмієш з сусідами домовитися як керувати будинком і приймати рішення – твої проблеми,
– сказав представник Мінрегіону.

За його словами, наївно вважати, що держава якимось чином зможе вирішити проблему ремонту житлового фонду, бо структура власності наступна: 93,7% – приватна, а державна – лише 1,4%. А Володимир Хомко навів ще яскравіший приклад.

Чим відрізняється хата бабці у селі від дев'ятиповерхівки у місті? Тим, що бабця усвідомлює, що це її житло, а мешканці дев'ятиповерхівки – ні. І коли вони це усвідомлять – проблема почне вирішуватись. А механізми можна підлаштувати,
– акцентував Хомко.

Однак на державі відповідальність теж лежить, хоча і дещо іншого характеру. Валерій Баранов нагадав, що більшість пострадянських країн, коли проводили приватизацію квартир, за це брали гроші, які направляли на капремонти тих будинків. У нас цього не трапилось і це якраз "проспала" держава, не кажучи уже про те, що дозволяти 100-відсоткову приватизацію житла – це взагалі дурість, такого ніде у світі немає, як зауважив Володимир Хомко. Тому "групі божевільних активістів-мерів" доводилось пішки обходити мешканців міст і переконувати громадян створювати ОСББ.

Пункт номер один – це пропаганда. Сьогодні у нас не існує відповідної підготовки свідомості суспільства. І головна помилка центральної влади – відсутність організації. Завдання центральної влади – не тільки прийняти закон, але й організувати його виконання. Бо на сьогодні це виключно "творчість" місцевої влади. Є активний мер – він цими питаннями займається. Але таких – лише 10%,
– наголосив очільник Запорізької області.

Тому, підсумували експерти, для вирішення питання "оздоровлення" житлового фонду завдання стоїть перед кожною зацікавленою стороною. Суспільство має усвідомити, що приватне житло – це приватна відповідальність. А держава в особах законодавців і держслужбовців повинна забезпечити виконання законів. І що більш важливо – обіцяти не зниження тарифів, а підвищення доходів населення.

Читайте також: Енергетична ефективність будівель: як українців змусять утеплюватись