Права орендарів у Німеччині: все, що потрібно знати під час пошуку житла

У Німеччині чимало людей саме орендують, а не купують житло. Тож не дивно, що правила щодо оренди досить детальні та вичерпні. І Закордон24 разом із міжнародним сервісом переказів TransferGo розповідає, що потрібно знати перед тим, як винайняти квартиру у цій країні. 

Цікаво Ринок нерухомості у Європі: де найдешевші квартири для купівлі, а де найдорожчі

Де найкраще орендувати житло у Німеччині?

Можливо, пошук житла у Німеччині і є стресовим, та саме життя в орендованій квартирі – зазвичай ні, адже чіткі правила оренди створюють у людей відчуття осілості. Саме тому німці живуть в орендованих квартирах приблизно по 11 років, а середній вік орендаря наближається до 50, пише The Guardian. 

Втім, за останні роки ринок житла в Німеччині суттєво змінився, і це впливає на ціну оренди. Тож для тих людей, які шукають бюджетні апартаменти, потрібно звернути увагу на місто та район, адже це основні фактори, що впливають на ціноутворення.

Ось кілька міст у Німеччині з найдорожчою орендою:

• Франкфурт-на-Майні;
• Гамбург;
• Майнц;
• Дармштадт;
• Берлін. 

У цих містах мешканцям часто доводиться платити понад 30% свого доходу за оренду, повідомляють в Офісі з питань рівного ставлення до працівників ЄС. Дешевші квартири можна знайти у менших містах чи на околицях мегаполісів. 

Що потрібно зробити під час оренди житла у Німеччині?

Найважливіша частина при винайманні квартири – це підписання договору про оренду. Зазвичай договори розмежовують на такі, що діють протягом певного терміну, та безстрокові. Втім, у Німеччині правилом є саме другий варіант. 

Договір про оренду житла дуже важливий / Фото Pexels

Як правило, угоди укладаються письмово, та робити це необов’язково: ті самі правові норми застосовуються і щодо усних домовленостей. Втім, письмовий документ все ж стане важливим доказом у разі виникнення спору з власником житла.

Важливо! Перед підписанням договору необхідно уважно оглянути кожну кімнату житла з орендодавцем та заздалегідь обговорити будь-які ремонтні роботи, які потрібно буде виконати, перевірити функціональність опалення, електроприладів, розеток тощо. Якщо ще до заселення були виявлені якісь дефекти, про них слід повідомити власника. 

Ще один важливий аспект – це внесення застави. Зазвичай у договорі оренди узгоджується її розмір, та максимально він не може перевищувати 3 чисті орендні плати без урахування комунальних послуг. 

Орендар має право виплачувати заставу протягом трьох місяців, і власник житла зобов’язаний покласти ці гроші на окремий депозит. Після завершення терміну оренди застава з нарахованими відсотками повертається до орендарів. 

Чи може орендодавець підіймати ціну на житло?

Кожного разу, коли орендодавець планує підняти плату за житло, це має відповідати чітко встановленим умовам. Є кілька способів змінити ціну оренди. 

• Індексоване підвищення. Такий спосіб регулювання плати за оренду означає, що вона зростає чи падає разом з індексом споживчих цін. Змінювати вартість за цією підставою орендодавець може не частіше, ніж раз на рік.
• Градієнтне підвищення. У цьому випадку суми та дати підвищень мають бути заздалегідь обговорені та прописані у договорі оренди. Втім, змінювати ціну також не можна частіше, ніж раз на рік, і завжди має фіксуватися конкретна сума, а не відсоток.
• Звичайне підвищення ціни. Якщо в договорі не вказано, що ціна за оренду буде підійматися індексованим чи градієнтним способом, це значить, що орендодавець може застосувати звичайне підвищення. Вартість оренди може зростати не більше, ніж на 20% за 3  роки, й не раніше, ніж через 12 місяців після останнього підвищення. 

Та окрім безпосередньо плати за оренду, є також і комунальні платежі, що називаються Nebenkosten. Вони включають плату за водопостачання, вивіз сміття, прибирання території, освітлення загальних зон, обслуговування ліфта та каналізацію. До них не входять опалення, гаряча вода, електрика та адміністративні витрати. 

Підіймають ціну за оренду в Німеччині згідно з правилами / Фото Pexels

Рахунок за комунальні послуги виставляється щомісяця як авансовий платіж, і щорічно вираховуються фактичні виплати. Після цього різниця або повертається, або доплачується. 

Втім, зміни у законодавстві Німеччини означають, що вже наступного року ціни на оренду для багатьох людей, скоріш за все, зростуть, пише Focus. Реформа податку на нерухомість означатиме для орендарів підвищення цін, адже власники житла можуть перекласти цей податок на комунальні послуги. Та розмір податку поки що незрозумілий.

Чи можливо знизити вартість оренди?

Згідно з німецькими законами, орендар має право знизити ціну за винаймання помешкання у випадку суттєвих дефектів житла. Наприклад, вимагати зменшення ціни можна у випадку, якщо або у момент заселення, або вже під час проживання з’ясувалося, що у квартирі є суттєвий недолік: пліснява, періодична відсутність гарячої води, вогкість тощо. 

Для того, аби менше платити за оренду, потрібно зробити наступне:

• повідомити орендодавця про дефекти письмово;
• задокументувати проблему – фото, відео чи вимірювання температури;
• за допомогою таблиць із судовими рішеннями розрахувати відсоток зниження ціни;
• якщо орендодавець не погоджується зменшувати вартість, слід зв’язатися з адвокатом із житлових питань. 

Які права має орендар?

Для того, аби проживання у німецькій орендованій квартирі було максимально комфортним, орендарям потрібно чітко знати свої права. Дуже часто саме необізнаність призводить до зловживання з боку власників. Тож ось кілька найбільш поширених порушень німецьких правил оренди.

• Повна заборона на утримання домашніх тварин. Звісно, власник може заборонити тримати собаку чи кота, та все ж наявність деяких тварин узгоджувати не потрібно. До переліку дозволених належать дрібні гризуни, рибки та птахи.
• Зловживання правом на збір особистих даних. Власник має право лише перевірити фінансовий стан орендаря, але вимагати інформацію про сімейний стан, знання німецької мови, релігію чи етнічне походження йому заборонено.
• Вимога платити оренду готівкою. Орендарі мають право оплачувати оренду банківським переказом.
• Заборона приймати гостей. Орендодавець не може заборонити приймати гостей у будь-який час, незалежно від частоти чи тривалості візитів.
• Вхід без попередження. Після підписання договору оренди власник не може приходити до житла без згоди орендаря. Втім, він все ж може перевірити стан квартири чи дому раз на 1 – 2 роки у заздалегідь узгоджений час.
• Вимога проводити капітальний ремонт. Усі серйозні несправності зобов’язаний усувати власник, і він не може змусити орендаря ремонтувати електрику, сантехніку чи фарбувати стіни перед виселенням.

Нагадаємо, що підтримати матеріально рідних в Україні можна з будь-якої точки Європи. Для цього варто скористатися послугами міжнародного сервісу TransferGo. Процес буде швидким, зручним та за вигідним курсом. А якщо долучитися до програми "‎Запроси друга", можна ще й отримати приємні грошові бонуси.