Сколько действительно стоит украинская земля: как рассчитать реальную цену

Почему официальная статистика не является объективной

Однако официальная статистика показывает рост средней стоимости до 46,8 тысячи гривен за гектар. То есть за весь период с середины 2021 года после отмены 30 – летнего моратория на продажу земли имеем прирост цены гектара только на 8,66% в евро (41,6% в гривне).

Читайте также Кому разрешено приватизировать землю во время военного положения в Украине

При том, что за три с половиной года работы рынка земли в Украине объем продаж вырос втрое: с 28 тысяч сделок (100 тысяч гектар) в 2021 году до 104 тысяч сделок (314 тысяч гектар) в 2024 году. По данным исследования KSE, только 19% сделок регистрируется с фактической ценой продажи, а 60% сделок фиксируют стоимость на уровне минимально допустимой – нормативной денежной оценки.

Требование подтверждения реальных источников дохода при покупке земли создает проблемы для некоторых покупателей. Еще одним фактором являются налоговые обязательства, которые исчисляются от стоимости сделки. В частности, рост военного сбора с 1,5% до 5%,
– объясняет СЕО и соучредитель "Твое Коло" Андрей Усенко.

Как рассчитать истинную стоимость земли

По словам Усенко, мировая практика предлагает простую формулу определения справедливой стоимости: стоимость земли равна годовой арендной плате разделенной на ставку капитализации. Ставка капитализации для сельхозземель обычно составляет 5 – 8%.

Сегодня типичная арендная плата в Украине колеблется от 100 – 150 долларов за гектар на севере страны до 150 – 300 долларов за гектар в центральных регионах и возле портов. Если взять среднюю ставку капитализации 6%, то справедливая стоимость гектара должна составлять:

• на севереот 1667 до 2500 (при арендной ставке 100 – 150);
• в центральных регионах и возле портовот 2500 до 5000 (при арендной ставке 150 – 300)

Как юрлица влияют на цены

Существенные изменения на рынке начались с приходом компаний. С начала 2024 года, после снятия ограничения на покупку земли юридическими лицами, их доля на рынке достигла 21,6%. По данным KSE, юридические лица платят на 47% больше, чем физические.

Надежным ориентиром реальной стоимости украинской земли стали государственные аукционы. В 2024 году Фонд госимущества Украины запустил проект "Земельный банк" – систему прозрачных онлайн – аукционов по аренде государственных сельхозземель через Prozorro.Продажи. При стартовой цене около 10 тысяч гривен за гектар в год, конечная стоимость аренды растет в среднем в 7 – 10 раз, достигая отметок $600 – 1300 долларов за гектар в год. За каждый участок соревнуются в среднем 14 участников.

Если применить формулу справедливой стоимости к ставке аренды 500 долларов за гектар при норме доходности 6%, стоимость земли может достигать 8333 долларов, это вполне европейский уровень,
– отмечает Андрей Усенко.

Почему земля на аукционах такая дорогая

Основные причины высоких цен на земельных аукционах:

• Высокая конкуренция – за один участок одновременно соревнуются до 20 компаний.
• Большие земельные массивы (средний размер участка 66 гектар) – государство предлагает уже сформированные участки, поэтому не нужны дополнительные расходы на их консолидацию.
• Длительные контракты – срок аренды в 14 лет дает возможность агрокомпаниям инвестировать в перерабатывающие мощности и развивать инфраструктуру.
• Перспектива роста – при формировании цены аграрии закладывают потенциальное увеличение доходности в течение действия долгосрочного договора.

Результаты государственных земельных аукционов вполне возможно повторить и для частных инвесторов,
– утверждает Андрей Усенко.

Для этого, по его мнению, нужно соблюдать несколько ключевых условий: окончание текущего договора аренды, консолидация участков – важно, чтобы в пределах одного поля или сельсовета было не менее 30 гектар земли, и правильная стратегия проведения аукциона или тендера.