Чому ціни на житло в Україні стрибнули до максимуму

18 лютого 2022, 13:07

Багато сфер у 2021 розвивались далеко від планового сценарію. Не стала винятком нерухомість, яка показувала зростання продажів майже протягом всього року, попри збільшення цін, податкові новації та логістичні перепони. Далі читайте в ексклюзивному блозі для 24 каналу.

Постлокдаунний бум

Наприкінці 2020-го експерти пророкували сегменту нерухомості помірне відновлення після турбулентного року перших локдаунів. З одного боку, сектор не настільки сильно "провалився", як туризм або авіасполучення. Тому він не міг розраховувати на ефект "низької бази".

Однак відсутність реального кредитування поруч із економічною невизначеністю не дозволяли робити занадто оптимістичні прогнози для ринку, що напряму залежить від фінансового добробуту громадян.

Вже перший квартал 2021-го показав, наскільки стримані прогнози виявились далекими від реальності. Покупці на первинному ринку почали стрімко викуповувати квадратні метри. Особливо це стосується великих забудовників, в чиї об'єкти інвестори вкладають кошти на більш ранніх етапах або в період локдаунів.

Як наслідок, в середньому по ринку відсоток реалізованого житла до кінця 2021 року збільшився з 42 – 46% до 60 – 65%. Лише в четвертому кварталі темпи продажів дещо знизились – проте це корелює зі зменшенням пропозиції житла.

Офісний аншлаг

Також системні гравці продовжили роботи зі введення нових офісних та торговельних площ, враховуючи дійсно великі об'єкти. На фоні пандемії та періодичних обмежень така поведінка може здаватися недалекоглядною. Однак насправді саме зараз відбувається великий перерозподіл орендарів, а нові об'єкти можуть ефективніше конкурувати за попит.

В Україні, на відміну від Заходу, меншими темпами розвивалась складська нерухомість, і майже не було проєктів на кшталт дата-центрів. Хоча саме вони мали потенціал не просто використати ефект мультиплікатора будівництва, але й привабити закордонний капітал.

Попри зростання цін, українці знову почали активно інвестувати в нерухомість / Фото Today.ua

Нові реалії

Велику роль наприкінці року зіграло ухвалення закону 5600 у частині новацій оподаткування нерухомості. Багато портфельних інвесторів, які вкладають кошти в нові житлові комплекси, викуповуючи квартири одразу "поверхами" чи "стояками", вирішили зачекати. Це відчули на собі девелопери з новими проєктами, де зазвичай 50 – 70% перших хвиль попиту припадає саме на інвестиції.

Ще одним показовим трендом стало скорочення кількості комплексів у продажу, в порівнянні з 2019 – 2020 роками. На жаль, річ зовсім не у збільшенні середніх масштабів житлових комлексів – знизилось також число будинків.

Зверніть увагу! Ринок зіштовхнувся з дірою пропозиції, яка виникла внаслідок майже повної відсутності нових проєктів у 2020 році. Враховуючи середній термін реалізації житлових комплексів, вплив "втраченого" року буде впливати на пропозицію щонайменше до кінця 2024-го.

Кінець епохи ДАБІ

Також наприкінці року завершилась ліквідація Державної архітектурно-будівельної інспекції, на місце якої прийшла Державна інспекція архітектури та містобудування. Попри позитивні очікування у вигляді зменшення бюрократичного навантаження, великі житлові комплекси залишились у сфері відповідальності державної структури.

Поки що перші відгуки забудовників є хорошими – зокрема, Державна інспекція архітектури та містобудування не вдається до відмов із формальних причин у вигляді "неправильних ком". Та оцінювати структуру треба щонайменше через півтора – два роки після запуску.

Чому метри стрімко здорожчали

Великий вплив на сектор мало збільшення собівартості будівництва. Ціни на матеріали зросли в середньому на 20 – 40% для продукції вітчизняного виробництва, та на 30 – 60% для іноземних компонентів. Це частина загальносвітового тренду здорожчання будівельної сировини, яка стала одним із драйверів підвищення середніх цін квадратного метра.

Невеликі забудовники зіштовхнулися з додатковою перепоною у вигляді значно збільшеного терміну постачання матеріалів. Глобально говорити про логістичну кризу почали наприкінці 2021 року. Проте в будівельному секторі проблеми стартували з початку року.

Варте уваги Кадиров може встромити кинджал у спину Путіну

Постачальники переорієнтувалися на задоволення потреб своїх стратегічних клієнтів – великих девелоперів. Саме тому можна було спостерігати закономірність – затримки у великих забудовників виявлялись меншими, аніж у девелоперів з 1 – 2 проєктами.

Нарешті, зростання вартості квадратного метра для новобудов у Києві склало в середньому від 20 до 35%, в залежності від компанії, класу житлового комлексу та інших факторів. Ціни впритул наблизились до показників 2013 року – найбільших за останні 10 років. Велику роль зіграв "перекос" попиту і пропозиції.

Попри локдауни та нібито несприятливу економічну ситуацію для інвестицій, нерухомість залишилась "тихою гаванню" для вкладень, яку обрали десятки тисяч інвесторів.

Очевидно, що переможцями вийдуть забудовники, які все ж розпочали нові проєкти у другій половині 2021 року – вони будуть домінувати в структурі угод через наявність великої кількості варіантів квартир для покупців.

Сьогодні великі девелопери дивляться на 2022 рік з помірним оптимізмом. Можливе закінчення активної фази коронавірусу, зменшення обмежень та відновлення глобальної логістики – ключові позитивні драйвери нового року. Однак реальна ситуація може виявитися як гіршою за прогноз, так і перевершити стримані очікування ринку.