Ринок землі: інвестиційні можливості

Аналітик компанії "Фрідом Фінанс Україна" Степан Джус виокремив кілька тез після спілкування, які прямо чи опосередковано впливатимуть на інвестиційні можливості відкриття земельного ринку.

Читайте також: Новий Кабмін та невизначеність із МВФ: як інвестори сприйняли зміни в уряді України

Передусім, учасники зустрічі дійшли загального висновку, що відкриття ринку землі не принесе швидкого економічного ефекту. Об'єднані територіальні громади (ОТГ) повинні провести аудит земель. Аби цей процес був максимально прозорий мають бути ефективні та чесні керівники громади.

Великі агрохолдинги, наприклад, Kernel та Миронівський хлібопродукт (МХП) обробляють, а не володіють землею. У них зараз недостатньо інвестиційних коштів на викуплення земель, які вони орендують. Уся діяльність – операційна.

Відкритий ринок землі – кому це вигідно найбільше:

• Гіганти ринку, здебільшого, не виграють із ситуації відкриття ринку вільного обігу сільськогосподарських земель.
• У малих компаній теж буде недостатньо коштів, навіть з урахуванням кредитних програм, на купівлю земель (оскільки здебільшого працюють в тіні).
• Найкраще з ситуації може скористатися середній агробізнес, який зможе інвестувати в землю, заробляючи на оренді для тих же великих агрохолдингів.

Знати більше: Міфи про інвестиції на фондовому ринку

Окрім того, експерти наголосили, що тим, хто володіє більше ніж 500 гектарами землі, буде складніше заробити на змінах в законодавстві про землю (дивіться рис.1).

Рис.1. Топ-10 агрохолдингів України за обсягом земельного банку (тис. га.). За даними latifundist.com

За неактуальними даними (станом на сьогодні не проведена попередня оцінка неприватизованої землі), в Україні зосереджено близько 10 мільйонів гектарів неприватизованої землі. Із них близько 1,8 мільйона гектарів передані в ОТГ на безкоштовну приватизацію. Ще близько 3 мільйонів гектарів знаходяться у власності держави та ОТГ (муніципальна власність). Тому питання залишається не з'ясованим: що буде з цими землями?

Зазначимо також, що 35 мільйонів громадян не мають земельних ділянок, які підпадають під дію закону.

Отож, не підпадають під дії змін до законодавства:

1. Землі, які не приватизовані, але знаходяться в праві постійного користування, праві успадкування та мають призначення особистого (власного) користування присадибними ділянками.
2. Прибудинкові території, які неприватизовані.

Під дію п.6-1 нового закону підпадають:

1. Лише земельні ділянки, призначені для ведення фермерського господарства (які раніше були роздані під час безкоштовної приватизації).
2. Орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок. Такі власники мають право на викуп цих земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до семи років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Читайте також: Без паніки: як заробляти на інвестиціях під час кризи на фондових ринках

Ціна за оренду земельних ділянок (які будуть у вільному обігу відповідно до нового закону) буде на рівні 150-200 доларів за гектар. Ціна купівлі прогнозується $150-200*10 = $1500-2000 за гектар.

У той же час, фінансовий результат, за оцінками ініціаторів закону, від запуску в дію законопроекту та ринку землі, потенційно збільшить показник EBITDA агрокомпаній у 6 разів в абсолютному вираженні.

Що повинно позитивно вплинути як на продавців (теперішніх власників) земельних ділянок – вони отримають грошові кошти, які направлять в економіку; так і на покупців (середній агробізнес) – збільшать свої активи та зможуть заробити на здачі в оренду ділянок великим агрохолдингам. Якщо поглянемо на інфографіку заповненості елеваторами (дивіться рис. 2), то збільшення їхньої частки та потужностей зберігання за рахунок відкриття ринку землі може підтвердити сподівання ініціаторів проекту та агробізнес.

Рис.2. Елеваторні потужності в Україні. За даними latifundist.com

Консолідація земельних ділянок також поки під питанням, оскільки немає чіткого інструментарію щодо здійснення цих угод у легальному та практичному полях.

Читайте також: П’ять порад як керувати своїми фінансами

Інвестиційні прогнози аналітиків

Прогнозується збільшення угод в сфері M&A у 2020-2022 роках в агросекторі.

Варто зазначити, що на цей момент Кабмін ухвалив рішення про створення Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві зі статутним капіталом 240 мільйонів гривень.

За словами колишнього голови уряду, Фонд надасть доступ малим і середнім суб’єктам підприємництва (до 500 гектарів) до банківських кредитів, зменшивши вартість їх залучення. Крім того, це також мінімізує ризики можливого неповернення кредитів. Малі та середні аграрії зможуть бути повноцінними учасниками ринку завдяки державній підтримці. Однак фінансування буде відкрите тільки через 1 рік, якщо не більше.

Також виникає питання стосовно видачі кредитних коштів банками з іноземним капіталом, оскільки згідно зі змінами в законодавстві, заборонено придбавати та володіти нерезидентам земельними ділянками, що підпадають під цей законопроект.

Інвестиційна привабливість та можливості агросектору України (дивіться рис. 3) має бути підвищена завдяки таким змінам у законодавстві.

Ми спостерігаємо зараз попит на створення венчурних інвестиційних фондів (пайових та корпоративних), які будуть займатися агробізнесом.

Рис. 3. Фінансування агробізнесу в Україні. За даними latifundist.com

Огляд підготував Степан Джус, інвестиційний аналітик "Фрідом Фінанс Україна"