Зарабатывать на аренде стало сложнее: какие квартиры приносят наибольший доход

Почему доходность арендного жилья снижается?

За последние годы доходность жилья под аренду в Украине снизилась, рассказала Ирина Луханина в комментарии "Минфина".

Смотрите также Аренда "съедает" почти всю зарплату: где украинцам труднее всего снимать жилье

Если раньше инвесторы могли рассчитывать на 8 – 10% годовых в валюте, то сейчас чистая доходность в большинстве городов составляет около 4 – 7%.

Например, почти идеальная история: вы купили квартиру за 48 тысяч долларов, сдаете – за 400 долларов в месяц, что за год дает 4 800 долларов, а за 10 лет позволяет полностью вернуть вложения. Чем выше арендная ставка и ниже стоимость квартиры, тем короче сроки окупаемости, – пояснила Луханина.

Эксперты объясняют это сразу несколькими факторами. Прежде всего существенно выросли цены на квартиры, а также расходы на ремонт, мебель, технику и дальнейшее обслуживание жилья. Дополнительно на доходность влияют периоды простоя между арендаторами и расходы на поиск новых жителей.

Как отмечают специалисты, инвесторы все чаще сталкиваются с тем, что вложенные средства возвращаются медленнее, чем несколько лет назад. Если раньше рынок позволял рассчитывать на более быструю окупаемость, то сейчас инвестиции в арендное жилье рассматривают как долгосрочную стратегию.

Какие квартиры приносят наибольший доход?

Одними из самых интересных объектов для инвесторов сейчас считаются смартквартиры. Несмотря на скептическое отношение к такому формату в прошлом, спрос на компактное жилье остается стабильным.

По словам Луханиной, смартквартиры площадью 20 – 25 квадратных метров активно арендуют студенты, молодые специалисты и пары. Стоимость таких объектов часто составляет от 38 до 48 тысяч долларов, тогда как арендная плата может достигать 10 – 15 тысяч гривен в месяц, а в отдельных жилых комплексах – до 18 тысяч гривен.

Дорогие квартиры не всегда обеспечивают высокую доходность, ведь их стоимость растет быстрее, чем потенциальный арендный доход.

Именно поэтому многие сейчас смотрят именно на недорогое жилье, скажем, смартформата. Оно дешевле "на входе", на него быстрее находятся арендаторы, и в результате такие объекты показывают лучшую доходность, чем более дорогие квартиры, 
– рассказывают эксперты компании Greenville.

Какие расходы и риски чаще всего не учитывают инвесторы?

Эксперты отмечают, что многие владельцы оценивают только потенциальный доход от аренды, не учитывая дополнительные расходы. Например, обновление мебели и техники, мелкие ремонты, клининг, замена сантехники и другие текущие расходы.

Отдельным риском остается поиск надежных арендаторов. Владельцы могут столкнуться с простоями квартиры, несвоевременной оплатой или необходимостью восстановления жилья после выселения жильцов.

Также на фактическую доходность влияют налоги, комиссии, валютные колебания и непредсказуемые расходы на ремонт. Именно поэтому эксперты советуют оценивать инвестиционную недвижимость не только по уровню заявленной доходности, но и по объему времени и ресурсов, которые придется тратить на ее содержание.

Будут ли новые штрафы за "теневую" аренду квартир?

В Украине пока не будут вводить новых штрафов за неофициальную аренду жилья. В то же время это не означает, что ответственности за неуплату налогов нет. Если владелец квартиры сдает жилье и не декларирует доходы, налоговая может начислить штраф и пеню.

В 2026 году владельцы квартир, которые официально сдают жилье в аренду, должны платить 18% налога на доходы физических лиц от суммы арендной платы. Кроме этого, арендодатели также должны платить 5% военного сбора. Или единый налог, если жилье сдают как ФЛП.