Як забезпечити юридичну чистоту майбутнього земельного ринку

Вже на початку 2018-го має бути скасований мораторій на продаж сільгоспугідь, який продовжували вісім разів. А до кінця травня поточного року Україна зобов'язалася ухвалити закон про обіг земель сільськогосподарського призначення.

Ці кроки, якщо вони будуть здійснені, означатимуть фактичне запровадження в Україні ринку землі. За умови коректного законодавства цей крок стане поштовхом до економічного зростання агросектору і загалом – країни. В іншому випадку, більшість земельних угідь легально перейдуть у руки десятка найбагатших людей країни.

Європейський і світовий економічний досвід у питаннях запровадження ринку землі – на боці України. Порівняльний аналіз ситуації у країнах, які здійснили земельну реформу, і що обмежують її продаж, свідчить, що у першій групі держав земля уп'ятеро дорожча, аніж у другій. Середня вартість гектара землі у 18 країнах, де держава обмежує земельний ринок (Росія, Вірменія, Сербія), – 2-3 тисячі доларів. Натомість у західноєвропейських країнах, у Японії та США цей показник складає 12-20 тисяч доларів за гектар. У Східній Європі – близько 5 тисяч доларів.

Читайте також: Гройсман назвав 5 ключових реформ, які уряд втілить цього року

Таким чином 42 млн гектар української ріллі за ціновою планкою Польщі чи Чехії мають коштувати більше 210 мільярдів доларів. Ці кошти можуть стати інвестиціями, які оживлять знекровлену українську економіку. При тому, що в умовах мораторію чорний ринок пропонує за українські сільгоспугіддя лише від 700 до 1,5 тисячі доларів за гектар.

Проблема України у тому, що питання запровадження земельного ринку у нас радикально політизовано. А до того країні бракує відповідного законодавства, яке б одразу вивело новостворений ринок землі на європейські рейки. Аби скласти об'єктивнішу картину щодо стану законодавства, варто проаналізувати профільні проекти, пропоновані до розгляду у Верховній Раді.

Виглядає, що усі із зареєстрованих у парламенті проектів законів мають вади та серйозні ризики у розвитку земельного ринку у випадку їхнього прийняття. Проглянемо слабкі місця і юридичні прогалини двох основних проектів, які мають розглядатися у Раді.

Законопроект №5535-1 пропонує запровадити інститут довічної ренти. Він полягає у виплаті покупцем ділянки ренти попередньому її власнику. Працюватиме такий інститут у разі продажу земельної ділянки за ціною, яка дорівнює її мінімальній ціні або у півтора рази її не перевищує. Окрім того, обов'язок сплачувати ренту має передаватись від першого покупця до кожного наступного.

З огляду на текст проекту, юридично не ясно, яким чином визначати "першого" продавця землі, який матиме право на отримання ренти. Невідомо і те, чим загрожує покупцеві невиконання обов'язку з її сплати. Адже жодних положень щодо цієї норми наведений проект не містить.

Натомість законопроект № 5535 пропонує запровадити заборону одній юридичній особі мати у власності більше третини сільськогосподарських земель на території району. Мотив, наче, правильний і вірний. Однак юридично це обмеження не виглядає переконливою. Вона може не спрацювати, з огляду на заплутану структуру українських аграрних холдингів, що часто складається із великої кількості юридично не пов'язаних підприємств.

До того, внаслідок децентралізації районні держадміністрації невдовзі буде скасовано, а разом із ними – і радянські шаблони територій районів. Новостворені об'єднані громади можуть охоплювати території різних районів. Тож неминуче виникне питання коректності адміністративно-територіального поділу, на який спирається законопроект.

Одним із головних питань є регулювання порядку консолідації земель. Експерти розглядають цей механізм, як інструмент протидії незаконним поглинанням та блокуванням аграрних господарств. Він має бути врегульований юридично досконально. Адже наразі власник ділянки, розташованої посеред поля, має можливість заблокувати або значно ускладнити використання всього поля. Водночас жоден із проектів, що готуються до розгляду, не пропонує чіткого механізму вирішення питання консолідації сільськогосподарських земель.

Відтак, очевидно, що існуючі наразі проекти законів вимагають ґрунтовного доопрацювання і перегляду. Частина із них містять досить екзотичні засоби протидії зловживанням у земельній сфері. І майже усі вони не здатні досконало регулювати питання функціонування майбутнього ринку землі на Україні. А тому є ризик, що земельний ринок захлинеться у юридичній каламуті нашого правового поля. Тож земельні закони мають бути інші або досконально перероблені.

Наразі запровадження ринку землі вже неминуче. Тож створена відповідна робоча група за участі представників низки міністерств, а також Світового банку, має розробити і запропонувати країні оптимальний земельний пакет законопроектів.

Читайте також: Битва популістів: Тимошенко і Ляшко розпочали війну за землю