Зменшити податок на оренду житла: що нового пропонують депутати

Журналістка 24 каналу проаналізувала законопроєкт разом з юристом, аби зрозуміти, чого чекати орендарям житла у випадку його ухвалення Верховною Радою.

Шахрайство під прицілом

Нещодавно у Верховну Раду було внесено законопроєкт про внесення змін до статті 170 Податкового кодексу (№ 3928). Цим документом депутати пропонують стимулювати виведення з тіні операцій з надання фізичними особами нерухомості в оренду. Такого результату досягатимуть завдяки зниженню ставки податку на доходи фізичних осіб з 18 до 9%.

До теми Оренда житла: за скільки можна винайняти квартиру в Києві і регіонах

Як будь-який документ, що вносить зміни до Податкового кодексу, вочевидь, йдеться про новації в чутливій для кожного українця сфері життя. Тим паче, що питання стосується спроби упорядкувати внесення податків за оренду житла. Цей проєкт закону актуальний, бо всім відомо, що в Україні фактично безконтрольно функціонує ринок оренди житла. Звісно, держава хоче отримати якийсь зиск у вигляді податку.

Якщо подивитись на цей законопроєкт з точки зору законодавчої техніки, то він пропонує просту механічну операцію – знизити податок з оренди нерухомості для її власників з 18 до 9%. Вочевидь, це можна вважати плюсом документа.

Більшість власників квартир, які здаються в оренду, не платять податки / Фото 24 каналу

Принаймні, зниження податку призведе до низки соціально-корисних наслідків. Зокрема, в супровідній записці автори законопроєкту зазначають, що сьогодні 90% операцій з оренди знаходиться в тіні як наслідок того, що на ці операції покладається велике податкове навантаження. У випадку ухвалення цього проєкту, автори розраховують вивести з тіні фізичних осіб. Це призведе до збільшення виплати податків до бюджетів усіх рівнів, зростання економіки тощо.

Окрім стимулювання виходу з тіні операцій зі здачі в оренду нерухомості фізичними особами, я б додав що це спроба навести лад у сфері, де дуже велика кількість шахрайств. Якби вдалось навести лад, тоді справді кількість шахрайств зменшилась би,
– зауважує кандидат юридичних наук Григорій Усатий.

Також це б дало додатковий правовий захист чи й навіть гарантії для орендаторів. Таким чином вдасться убезпечити українців від недобросовісних ріелторів, які можуть здавати житло одразу кільком людям та уникати відповідальності за здачу в оренду цього житла тощо. Тобто надається додатковий правовий захист. Це, беззаперечно, є плюсом документа. На думку Григорія Усатого, такі зміни до законодавства викликають позитивне ставлення від іноземних партнерів. Адже це робить нашу країну більш привабливою з точки зору інвестування.

Рекомендуємо Мораторій для боржників: кого заборонили виселяти з житла

Проте, як казав класик – квартирне питання зіпсувало людей. У Григорія Усатого, є здоровий скепсис щодо результативності такого законопроєкту. На його думку, тут потрібно бути більш прагматичним і спробувати прогнозувати – що буде далі. Адже необхідно враховувати наші реалії.

Орендодавці житла взагалі нічого не платили. Власне, й автори законопроєкту зазначають – 90% орендодавців поза законом і контролем. Постає питання – навіщо їм ці 9% платити?

Юристи зауважують, є ціла низка лазівок завдяки яким можна мінімізувати сплату податків державі. Зокрема, можна зареєструватись як фізична особа підприємець третьої групи і платити лише 5% та 1039 гривень (єдиний щомісячний соціальний внесок). Для порівняння 9 і 5%. Єдине обмеження, згідно з вимогами податкового кодексу такий ФОП має право здавати в оренду до 100 метрів житлової нерухомості і до 300 метрів квадратних – комерційної.

Є всі шанси, що ці 9% "ляжуть" на плечі орендаря житла, а не орендодавця. Сумніваюсь, що власник житла захоче віддавати частину свого прибутку. За великим рахунком, в умовах падіння ринку нерухомості, зокрема й через карантин, це ще більше заганятиме ринок "у тінь",
– вважає Григорій Усатий.

Експерти з ріелторського середовища зауважують, що вже сьогодні ціна оренди в Києві дорівнює середній зарплаті по Україні. Для порівняння у Берліні така плата складає лише третину зарплати.

Про ціни на оренду квартир, дивіться тут:

Потенційні платники податку

Як зазначають ті ж ріелтори, молодь, на відміну від старшого покоління, охочіше платить податки. А в Україні, здебільшого, житло здають в оренду люди старшого віку, які роками заробляли на її купівлю. Якщо молодь охочіше платить податки, то люди старшого покоління навряд чи погодяться на їх сплату.

В законопроєкті є елемент недосказаності. Коли автори зазначають – ми знижуємо податок вдвічі, то це не зовсім так. Тому що з 18% пропонується залишити 9%, але ж насправді він складатиме 10,5%. Адже вони забувають, що до 9% треба додати 1,5% військового збору,
– зауважує Григорій Усатий.

Суттєвий мінус законопроєкту полягає, зокрема в нестабільності законодавства. Це відлякує не лише інвесторів, а й власників нерухомості, які здають її в оренду. Приміром, завтра ситуація може повернутись назад і з 9% знову треба буде платити 18%. Для тих, хто чесно погодився декларувати свої доходи буде запізно, бо держава вже матиме всю необхідну інформацію про орендодавця. Тому для нього це певні ризики. Чесно сплачуючи податки він завідомо ставить себе у нерівні умови в порівнянні з нечесними орендодавцями, які нічого не платять. Ще й, мабуть, жартуватимуть після того як держава поверне податок до 18%. Тобто питання в тому – наскільки це буде стабільно.

Цікаво Як торгуватися під час купівлі квартири

Ще один момент: недосконала процедура сплати таких податків. Сьогодні людина, згідно з податковим кодексом, раз на рік має заповнити податкову декларацію і таким чином виконати свій конституційний обов'язок перед державою. Тобто українець має сам задекларувати доходи.

На думку правника Григорія Усатого, основна причина несплати податку від оренди житла – не у розмірі такого відсотка, а у тотальній недовірі громадян до усіх фіскальних, контролюючих та правоохоронних органів України. Треба відновлювати довіру до таких органів. Якщо люди довірятимуть державним інституціям, вони охочіше платитимуть податки.

Молодь охочіше платить податки ніж старше покоління / Фото 24 канал

Стимулювати громадян добросовісно платити податки можна не зменшенням розміру такого податку, хоч і це треба робити, а запровадженням досконалої процедури контролю таких податків,
– переконаний Гриорій Усатий.

Ухилитись від податків легко

Сьогодні, важко довести факт ухиляння від сплати податків. Для цього перевіряючим треба знайти квартиру, заселитись в неї, рік поплатити орендну плату, а потім з'ясовувати – подав власник житла декларацію чи ні. І це ще не все.

Читайте також Без рієлтора ні кроку: купити чи винайняти квартиру в Україні стане дорожче

Навіть якщо встановлять факт неподачі податкової декларації та несплати податку, треба довести вину людини. Це дуже складно. Орендодавець може сказати, мовляв, він забувся подати декларацію, не знав, що це треба робити тощо. Всі ці пояснення зводять нанівець умисел. А якщо це робилось не умисно, то юридична відповідальність буде іншою – не така сувора. Окрім того, ще треба розуміти, що навіть коли людину схопили на гарячому, основним моментом при доказуванні стане належність та допустимість доказів. Орендодавець на своє виправдання скаже – здавав житло, але безкоштовно чи за якусь мінімальну оплату, аби лише комуналку платили. Як довести скільки саме платили? Це нереально. Тому ситуація тупикова.

Можливо, перед тим як подавати такі законодавчі ініціативи, варто все ж починати з іншого. Сьогодні тенденція така, що люди не можуть не лише купити власне житло, а й навіть винаймати його. Тож, варто було б запровадити податкову амністію, але з урахуванням негативного досвіду щодо податкового декларування. Звісно, потрібно підіймати економіку та покращувати рівень життя людей.