Почему цены на землю в 2024 году растут и что будет дальше

Как меняются цены на землю по Украине

Анализ общего рынка свидетельствует, что значительного роста цен в 2024 году не происходит, но и проседания также не наблюдается, пишет РБК-Украина. Средневзвешенная цена с начала года растет постепенно в пределах до 10%, констатирует коммерческий директор компании "Твоє Коло" Егор Лесничий.

Читайте также Какие цены на землю будут в ноябре: стоимость 1 гектара земельного пая

Впрочем, при более глубоком анализе можно выявить интересные тенденции. Сейчас сформировался устойчивый спрос на земельные участки с краткосрочными договорами аренды, особенно в стабильных регионах с качественными землями. Это приводит к повышению цен и усилению конкуренции в этом сегменте. При этом земельные участки с долгосрочными договорами аренды, наоборот, не демонстрируют значительного роста цен и имеют меньший спрос.

Важно! Наблюдается повышенный интерес к землям в центральных регионах Украины. Так, цены в Винницкой и Хмельницкой областях достигли самых высоких отметок в 2024 году – до 3100 долларов за гектар. Зато Сумская и Черниговская области продолжают демонстрировать нестабильную динамику с тенденцией к снижению из-за близости к территориям военных действий.

Хотя даже сейчас есть инвесторы, готовы взять на себя повышенные риски, которые покупают земли в этих регионах, рассчитывая на высокую премию за этот риск, когда ситуация стабилизируется. На примере Полтавской области можно увидеть, как быстро земля отыгрывает утраченные позиции, как только линия фронта отодвигается от границ. Если в декабре 2022 года здесь цены просели до 1800 долларов за гектар, то уже в декабре 2023 подскочили до 2526 долларов за гектар,
– говорит Егор Лесничий.

Руководитель проекта Concorde Capital "Kupy Pay" Владимир Радько говорит, что самыми популярными по количеству сделок регионами сейчас являются: Сумская, Полтавская, Хмельницкая, Винницкая, Черниговская области. Хмельницкая и Винницкая области – самые желанные регионы среди инвесторов. Цена гектара здесь держится в пределах 1900 – 2100 долларов за гектар.

Другая ситуация с Сумской и Черниговской областями. В этих регионах спрос держится за счет цены. Покупать участки в прифронтовых областях по довоенным ценам желающих гораздо меньше. Но продать там свою землю хочет большое количество людей,
– объясняет Радько.

Для того, чтобы сделка состоялась, продавцы вынуждены снижать цену, что автоматически приводит к увеличению доходности по таким сделкам для инвесторов. Срабатывает хорошо известный принцип – чем выше риск, тем выше доходность. Эта тенденция прослеживается еще с 2023 года, поэтому стоимость земли в этих регионах почти не изменилась: 1050 – 1200 долларов за гектар в 2023-м против 1050 – 1100 в 2024 году.

В то же время по данным координатора земельного комитета Украинского клуба аграрного бизнеса Игоря Лисецкого, самые высокие цены по Украине выглядят так:

• Ивано-Франковская область – 111,7 тысячи гривен за гектар,
• Киевская область – 92,2 тысячи гривен за гектар,
• Львовская область – 91,3 тысячи гривен за гектар.

Обратите внимание! Официальные данные по стоимости земли следует рассматривать только в относительных показателях, как общий тренд. Реальные рыночные цены могут быть на 30 – 40% выше официально задекларированных, предостерегает Егор Лесничий. По данным исследования Киевской школы экономики, только в 19% сделок купли-продажи регистрируется фактическая цена. В большинстве случаев информация о стоимости сделки вообще отсутствует, что свидетельствует о непрозрачности договоренностей между сторонами. Кроме того, 60% сделок с указанной ценой фиксируют ее на уровне нормативной денежной оценки, которая является минимально допустимой по закону.

Это, по словам Егора Лесничего, имеет простое объяснение: требование подтверждения реальных источников дохода при покупке земли создает проблемы для некоторых покупателей. Еще одним фактором, по его мнению, являются налоговые обязательства, которые исчисляются от стоимости сделки. В частности, рост военного сбора с 1,5% до 5% может усилить эту тенденцию.