Вторинка – довгі гроші, а первинка – швидкі: чи повернулася нерухомість на довоєнний рівень

Ринок нерухомості, як і всі інші галузі в Україні, переживає не легкий період від початку повномасштабного вторгнення. 24 Канал поспілкувався з експертами, аби зʼясувати, чи вигідно зараз вкладати кошти та інвестивати у нерухомість та, яка ситуація з орендою житла у різних регіонах України. 

Думки експертів щодо поточної ситуації на ринку розділились. Відтак один вважає, що галузь досі не повернулася на довоєнні результати, хоч і більш-менш стабілізувалася, а інший – що на ринку помітний певний застій. 

Вторинка чи первинка: який ринок вигідніший

У коментарі 24 Каналу експерт з нерухомості Юрій Піта розповів, що зараз ринок стабілізувався. Спостерігається зростання кількості угод, а нерухомість залишається достатньо стабільним і зрозумілим способом інвестування.

Читайте також Другий етап відкриття ринку землі в дії: чи принесе це більше користі бізнесу

Тож експерт пояснює, що вторинний ринок – це "довгі" гроші, а первинний – "швидкі", але ризиків більше.

Водночас, за словами експерта з нерухомості Володимира Семенцова, якщо дивитись на житлову нерухомість, то це більше про розв'язання житлових питань, ніж про інвестиції. 

Водночас є інші типи нерухомості, які можна розглядати як інвестицію:

• сервісні апартаменти,
• торговельна нерухомість,
• логістика та офіси.

Як зауважує Семенцов, це все те, що є комерційною нерухомістю. Крім того, варто дивитись на регіон інвестування й прогнози розвитку.

Зараз дуже популярний формат інвестицій – купівля апартаментів на заході нашої країни, але потрібно розуміти що це ситуативний тренд й за декілька років він може кардинально змінитись, а дохідність, яку обіцяють сьогодні, згодом виявиться геть іншою,
– додає співрозмовник.

Чи повернувся ринок на довоєнний рівень

На довоєнний рівень в більшості регіонів ринок ще не повернувся. Про це зауважує експерт Юрій Піта.

2023 рік набагато активніший стосовно 2022 року, адже ціни показали динаміку до зростання. Якщо враховувати зміну курсу гривні до валют, то ціни в гривні зросли, а у валюті знизилися,
– каже пан Юрій.

Експерт з нерухомості Семенцов вважає, що первинний ринок житла має ознаки стагнації – попит на новобудови залишається низьким та обмеженим об’єктами з високим рівнем готовності.

Цікаво! На думку експерта, попит не перевищить 25 – 30% від рівня лютого 2022 року. 

Також попит переважно сконцентрований в західних областях та Києві через "статус" найбільш захищених від ворожих обстрілів. Звідси й більш відчутний попит, ніж у решті регіонів країни.

За умов економічної стабільності вартість квадратного метра зростатиме точково й переважно в об’єктах з високим ступенем готовності, спостерігатиметься від’ємне співвідношення старту нових об’єктів з кількістю запланованих до здачі в експлуатацію – на рівні 10 – 15%,
– прогнозує Семенцов.

Чого ще чекати від ринку нерухомості найближчим часом

• Головні зміни у вартості житла для покупців спостерігатимуться в об’єктах з динамічним і безперервним будівництвом на високих стадіях готовності.
• Семенцов також додає, що на 2024 рік в таких ЖК вже заплановане зростання вартості квадратного метра в середньому на 10 – 15% у гривневому еквіваленті, однак такі цінові зміни пов’язані більше з комерційною стратегією та переходом на новий етап будівництва, а не через підвищений попит. 
• Відсутність достатньої кількості покупців через непевність у "завтрашньому дні" та загальний низький рівень доходів громадян є головними стримувальними факторами для глобального зростання цін, 
• В середньому по ринку збільшення цін може не перевищити 3 – 5%, що буде у 2 – 2,5 раза меншим за прогнозовані темпи інфляції. Очікується, що у 2024 році інфляція в Україні складе 9,7%. 

Житло для українців, що втратили дім

За статистикою від ЛУН, ринок нерухомості в продажах стабільний останні кілька місяців. Ціни у січні коливаються у розрізі не більше 1%. 

• Відповідно до програми "єВідновлення", українці змогли розпочати ремонти у зруйнованих домівках. У перший місяць програми було витрачено один мільярд гривень. 

• Стосовно іпотечної державної програми "єОселя", то від початку роботи кредити на житло оформили 6 916 українців на суму понад 10,4 мільярда гривень. Серед усіх, хто найчастіше оформляв кредит по програмі – військовослужбовці ЗСУ за контрактом. 

За словами Юрія Піти, "єОселя" економічно вигідна програма з достатньо комфортними відсотковими ставками за кредитом. 

Плюс ця програма виконує певну соціальну функцію і направлена на забезпечення житлом бюджетників,
– каже експерт.

Володимир Семенцов каже, що наразі кількість квартир, придбаних за програмою "єОселя" в ЖК на стадії будівництва, не перевищує 1%. При цьому більшість квартир купується в об’єктах класів "комфорт+" та "бізнес".

Для більш-менш відчутного впливу державної іпотеки на первинний ринок ця цифра має зрости бодай до 25 – 30% від виданих кредитів – до 200 – 250 іпотек щомісяця. Крім того, важливим фактором може стати суттєве розширення програми на ширший загал,
– пояснює він.

Але Семенцов в той самий час поділяє думку Юрія Піти щодо того, що програма на сьогодні є гарним варіантом розв'язання проблем з житлом для тих, хто не може собі дозволити купити житло з розтермінуванням, або з повною оплатою.

Ціни на вторинному ринку 

• Київ

Від початку 2024 року вартість 1-кімнатної квартири на вторинці у Києві трішки впала. У грудні 2023 року середня ціна за усіма оголошеннями становила близько 67 тисяч доларів, а вже у січні 2024 року опустилася до 60,5 тисячі доларів.

Щодо цін в оголошеннях проданих квартир, то вона становила у січні 45,5 тисячі доларів. У той час як у грудні складала 49,5 тисячі доларів. 

• Львів

Водночас середня вартість 1-кімнатної квартири на вторинці у Львові коливається, станом на січень 2024 року, від 54 тисяч доларів до 65 тисяч доларів. Подекуди ціни на житло навіть більші, аніж у столиці.

• Ужгород

Після Львова дешевше купити 1-кімнатну квартиру в Ужгороді. Вона обійдеться в середньому у близько 53 тисячі доларів. Утім, інформація щодо вартості у різних районах міста відсутня.

Стосовно 2-кімнатної, то вартість буде близько 79,2 тисячі доларів. А 3-кімнатна – 85 тисяч доларів.

• Одеса

Для одеситів у січні середня ціна 1-кімнатної квартири на вторинці становила від 28 тисяч доларів до 52 тисяч доларів. 

• Дніпро

Купити 1-кімнатну квартиру в Дніпрі доведеться у межах від 22 тисяч до 48 тисяч доларів. Це дешевше, аніж у Києві, Львові, Ужгороді та навіть Одесі. 

Яка ситуація на первинному ринку

На первинному ринку вартість квартир найсуттєвіша у Києві та Львові. Середня ціна в обох містах коливається у межах майже 50 тисяч гривень за метр квадратний.

Цікаво, що найдешевші квартири на первинці з-поміж великих міст України, в Одесі. Там середня вартість складає 36,7 тисячі гривень за метр квадратний на первинному ринку. 

Де в Україні вигідно орендувати житло

• Середня вартість оренди в Києві станом на січень становила 12 – 12,5 тисячі гривень. Йдеться про 1-кімнатну квартиру. Цікаво, що за аналогічний період торік ціна складала від 8 до 10 тисяч гривень. 

• У Львові оренда житла вища, ніж у столиці. Середня вартість становить від 15 до 16 тисяч гривень за 1-кімнатну квартиру.   

• Одесити в середньому платити оренду в січні 2024 року десь на рівні 5,5 – 7 тисяч гривень. Ця вартість майже не змінилася порівняно з роком пізніше.