Квартира від забудовника: які документи перевірити, щоб не залишитись без грошей

У Bihus.Info проаналізували будівництва, щоб виявити знаки, які вказують – інвестиція у квартиру від забудовника буде втрачена. Журналісти дізнавались, що треба робити і на що звертати увагу перед тим, як віддати гроші забудовнику, адже спектр проблем, який може виникнути – широкий.

Зверніть увагу Шукав дівчину – залишився без грошей: журналісти розкрили схему тіндер-шахраїв

Новобудови – це ризиковано, про це всі знають. Водночас на думку юристів, приблизно 40% – це абсолютно "здорові" комплекси, забудовники та документи.

"Приблизно 30% забудовників – ті, щодо яких не можна вкладати за жодних обставин. І 30% – це комплекси, будинки на межі ризику. Вони збудуються рано чи пізно, мабуть. У них є проблеми, але, ймовірно, їх розв'яжуть", – розповів юрист Іван Кудояр.

Справжня реальність проти рендерів

У забудовників подеколи є красиві, стильні і часто абсолютно нереалістичні рекламні рендери, тобто візуалізації майбутніх ЖК.

Не варто довіряти лише рендерам. Дивитися треба на проєкт ЖК. Це різні речі. Рендер – рекламна ілюстрація, а проєкт – документ, за яким працюють будівельники. Там куди більше правди, ніж на рендерах.

Проте де глянути на проєкт? Насправді це завдання нетривіальне. Взагалі не факт, що менеджери будкомпанії кинуться показувати саме проєкт, а не лише рекламні буклети.

Читайте також Будівлю не здали в експлуатацію: на Буковині учні незаконно навчаються в новому корпусі школи

Так, наразі створюють нову електронну систему у сфері будівництва. У ній серед іншого передбачена публікація проєктної документації в режимі читання. Але реєстр ще не наповнений, а публікація документації так хитро передбачена, що автори можуть і заборонити загальний доступ до неї.

Тож якщо проєкту там нема – можна увімкнути талант перемовника у відділі продажів і на будмайданчику. Або спробувати писати запит в орган контролю – Держінспекцію архітектури та містобудування, ДІАМ. Це та, що замінила ДАБІ.

Що необхідно прописати в договорі

Тепер власне квартира, тут вже можна впливати на документи. Варто прописати в договорі, за що платите.

Люди найчастіше навіть не спроможні зафіксувати в договорі проєктне планування та комплектацію у квартирі. Тому що їм у відділі продажів кажуть: "Ми нічого не міняємо". Хоча це неправда,
– сказав юрист Євген Полунов.

При купівлі квартири з ремонтом від забудовника, а в рекламному буклеті – красиві картинки з дорогою плиткою, освітленням, бойлером і сантехнікою – все це має бути в договорі.

Водночас якщо обирати помешкання без ремонту, але обіцяють стяжку, засклений балкон і симпатичні корзини для кондиціонера – це теж має бути прописано в договорі. Тобто якщо в договорі щось не прописане, його можна не отримати.

Цікаво Що чекає ринок нерухомості в останні місяці року: прогнози експертів

Тож якщо в угоді чогось не вистачає, формулювання занадто розмиті або з тексту в принципі не випливає, що ви інвестуєте в житло – треба вимагати змінити текст. Або можна змінити забудовника.

Види договорів

Тепер кілька слів про види договорів. Тобто про фінансово-юридичну модель, за якою передають гроші і отримують права. Видів договорів просто божевільна кількість. Зокрема, за словами юриста Івана Кудояра, мовиться і про:

• попередні договори;
• договори купівлі-продажу майнових прав;
• форвардні контракти з майновими правами;
• відступ майнових прав. 

Попри все це розмаїття юристи зазначили – якщо забудовник реально все добудує, то байдуже, за якою схемою платити. Але один вид договору таки варто розглянути, адже він – еталон потенційного "намахалова". Називається цей вид – "схема переуступки".

"Cхема переуступки" може бути небезпечною / Фото Unsplash

Працює це так: спершу забудовник продає на папері майбутні квартири своїм довіреним особам. Людина приходить у відділ продажу, їй дають договір не з забудовником, а з довіреною особою. Вона нібито передає своє право на майбутню квартиру.

В цій схемі є величезна підступна особливість. За право проситимуть заплатити стільки, скільки скаже забудовник. Але якщо раптом щось піде не так і людина захоче повернути інвестоване – велика імовірність, що забудовник поверне тільки ту суму, яку сплатив за житло перший, "свій" інвестор.

Перевірка дозвільних документів на будівництво

З рендерами і договорами розібралися. Але це ще зовсім не фінал. Перевірка дозвільних документів на будівництво – головний, найтяжчий та найнудніший етап.

Забудовник може йти на різні хитрощі, щоб відповідний етап оминули. Наприклад, на прохання надати всі документи на ознайомлення, за словами юриста Євгена Полунова, можуть сказати: "Пишіть листа, ми через 30 днів відповімо".

Важливо Кінець "пірамідам" та недобросовісним забудовникам: як в Україні захищатимуть права інвесторів

"Через кілька днів клієнту скажуть – ціна підвищується. Коли мовиться про зростання ціни, це питання людина розуміє дуже добре і в більшості випадків буває, що погоджується – йде на ризик і купує. А потім думає, що з цим робити далі", – додав юрист.

Проте навіть для дуже підготовленого інвестора, який ставить забагато питань, забудовник може готувати несподіваний хід. 

Коли приходиш у відділ продажу, то забудовнику часто буває вигідно відмовитися від клієнта. Кажуть, наприклад, "Нерухомість на первинці – це ризик. Не купуйте у нас. Ви краще підіть до іншого комплексу", 
– сказав Євген Полунов.

Така відповідь вже сама натякає: щось не так. Тож документи можуть розповісти про проблеми з землею, відсутність дозволів на будівництво або власне видання дозволів попри те, що на відповідному місці будувати не можна. Варіантів безліч.

Не пропустіть В Україні вирішили створити "чорний список" забудовників: навіщо він потрібен

Водночас документи на землю і дозволи на будівництво – ще не гарантія безхмарних інвестицій. Якщо документи видавали з порушеннями, підробками, підтасуваннями і хабарями – одного дня з'являться кримінальні справи, а документи можуть і скасувати.

Бекграунд забудовника – важливий, навіть якщо у ЖК з документами все ніби добре. Що більше відзначився власник компанії в минулому, то більше шансів, що оті кримінальні справи наздоженуть його у майбутньому.

Які документи необхідно дивитись

Основні маркери щодо документів, за словами юриста Євгена Полунова, досить відомі, зокрема:

• генеральний план;
• детальний план території;
• цільове призначення земельної ділянки;
• містобудівні умови та обмеження.

Всі ці документи потрібно прочитати, наголосив юрист. Проте, знову ж таки, якщо дозволи давали з порушеннями – можуть ці дозволи і назад забрати. Тому варто починати з генплану і детального плану території. У Києві вони висять на сайті містобудівного департаменту Київської міської держадміністрації.

Перевірку варто починати з генплану і детального плану території / Фото Unsplash

Детальний план розкаже, що і якої висоти можна будувати на певній ділянці, а що ні. Якщо є розбіжності із рендером забудовника – варто пам'ятати, що органи контролю одного дня можуть анулювати дозвільні документи.

Далі – цільове призначення земельної ділянки. Якщо воно не для житлового багатоповерхового будівництва – краще не ризикувати. Це серйозно.

Варто звернути увагу на власника землі. Якщо ділянка не належить забудовнику, то необхідно з'ясувати, кому належить. Зробити це можна на кадастровій карті і в реєстрі нерухомості. І якщо власник – не забудовник, то необхідно поцікавитись, чи має забудовник із цим "кимось" законний договір користування чи оренди. Чи це самовільна забудова.

Читайте також Недобросовісні забудовники Львова: у ДАБК розповіли, як не потрапити в халепу, купуючи житло

Також не менш важливими є містобудівні умови і обмеження. У Києві вони опубліковані на тому ж сайті. І це один з ключових документів, який має бути на початок будівництва. Він – обов'язковий.

Якщо його немає – вкладати гроші не варто. Якщо за документом можна будувати лише 9-поверхівку, а продають пентхаус на 16 поверсі – не ведіться. 16 поверху може і не бути.

Також необхідно звернути увагу на експертизу проєкту з додатком – вона має бути у забудовника. І ще може бути в новій електронній системі у сфері будівництва, яка тільки починає наповнюватись. Експертизу варто перечитати і дізнатися, що думають про проєкт зовнішні експерти.

Дозвіл на будівництво зобов'язаний бути / Фото Unsplash

Дозвіл на проведення будівельних робіт – дозвіл на будівництво можна дивитися останнім, він зобов'язаний бути. Але якщо в попередніх пунктах щось не складається, а дозвіл є – держава не гарантує законність будівництва папірцями. Як дали дозвіл – так потім і забрати можуть, якщо будівництво незаконне.

Також варто "прогнати" через відкритий судовий реєстр і адресу та назву комплексу, і кадастровий номер земельної ділянки. І назву забудовника, і генпідрядника. Реєстр безкоштовний і простий. Є суди, кримінальні справи чи арешти? Тоді варто задуматися.

Важливо перевірити власника компанії-забудовника. За брендом компанії стоять цілком конкретні люди, а їхні проблеми часто перетворюються на проблеми інвесторів. Знайти власників фірми легко – в реєстрі юридичних осіб. Він теж безкоштовний.

Зверніть увагу Ціни на нерухомість в Україні стрімко зростають: у 2022 році житло буде ще дорожчим

Далі можна навіть пошукати в Google. Якщо візитівка цієї людини – збирати гроші з інвесторів без будь-яких дозвільних документів чи підробляти папери – чекайте на кримінальні справи проти нього.

І навіть якщо у ЖК документи будуть нібито пристойними, якщо власника арештують чи він втече за кордон, людина навряд в'їде в омріяну квартиру без проблем.

Платіж за житло

Наостанок про сам платіж за житло. Припустимо, що людина все перевірила, оцінила ризики і таки вирішила вкласти гривні в майбутні квадратні метри.

Робити це варто лише в один спосіб – з власного банківського рахунку на рахунок забудовника чи Фонду фінансування будівництва. Не готівкою невідомо кому.

Гроші мають пройти через СЕП (система електронних платежів – 24 канал) – з вашого поточного рахунку на рахунок забудовника. Щоб було підтвердження оплати,
– зазначив юрист Євген Полунов.

Тільки так на випадок, якщо судитися таки доведеться – буде доказ проплати саме забудовнику. Саме за майбутню квартиру, а не квитанція на невідому особу, яка нічого не доводить.