Квартира від забудовника: які документи перевірити, щоб не залишитись без грошей

1 листопада 2021, 17:00
Читать новость на русском

Джерело:

Bihus.Info

На охочих вкластись в нове житло чекають чимало ризиків – незаконно отримані документи, будівництво без дозволів та зірвані терміни. Проте є головні маркери небезпечних забудовників і будівельних проєктів.

У Bihus.Info проаналізували будівництва, щоб виявити знаки, які вказують – інвестиція у квартиру від забудовника буде втрачена. Журналісти дізнавались, що треба робити і на що звертати увагу перед тим, як віддати гроші забудовнику, адже спектр проблем, який може виникнути – широкий.

Зверніть увагу Шукав дівчину – залишився без грошей: журналісти розкрили схему тіндер-шахраїв

Новобудови – це ризиковано, про це всі знають. Водночас на думку юристів, приблизно 40% – це абсолютно "здорові" комплекси, забудовники та документи.

"Приблизно 30% забудовників – ті, щодо яких не можна вкладати за жодних обставин. І 30% – це комплекси, будинки на межі ризику. Вони збудуються рано чи пізно, мабуть. У них є проблеми, але, ймовірно, їх розв'яжуть", – розповів юрист Іван Кудояр.

Справжня реальність проти рендерів

У забудовників подеколи є красиві, стильні і часто абсолютно нереалістичні рекламні рендери, тобто візуалізації майбутніх ЖК.

Є рендер і є те, що вийшло. Проте де в документах відображено, що ця картинка 100% має відповідати (проєкту – 24 канал)? Забудовник має право змінювати проєкт у будь-якій його частині.

Євген Полунов

Юрист

Не варто довіряти лише рендерам. Дивитися треба на проєкт ЖК. Це різні речі. Рендер – рекламна ілюстрація, а проєкт – документ, за яким працюють будівельники. Там куди більше правди, ніж на рендерах.

Проте де глянути на проєкт? Насправді це завдання нетривіальне. Взагалі не факт, що менеджери будкомпанії кинуться показувати саме проєкт, а не лише рекламні буклети.

Читайте також Будівлю не здали в експлуатацію: на Буковині учні незаконно навчаються в новому корпусі школи

Так, наразі створюють нову електронну систему у сфері будівництва. У ній серед іншого передбачена публікація проєктної документації в режимі читання. Але реєстр ще не наповнений, а публікація документації так хитро передбачена, що автори можуть і заборонити загальний доступ до неї.

Тож якщо проєкту там нема – можна увімкнути талант перемовника у відділі продажів і на будмайданчику. Або спробувати писати запит в орган контролю – Держінспекцію архітектури та містобудування, ДІАМ. Це та, що замінила ДАБІ.

Що необхідно прописати в договорі

Тепер власне квартира, тут вже можна впливати на документи. Варто прописати в договорі, за що платите.

Люди найчастіше навіть не спроможні зафіксувати в договорі проєктне планування та комплектацію у квартирі. Тому що їм у відділі продажів кажуть: "Ми нічого не міняємо". Хоча це неправда,
– сказав юрист Євген Полунов.

При купівлі квартири з ремонтом від забудовника, а в рекламному буклеті – красиві картинки з дорогою плиткою, освітленням, бойлером і сантехнікою – все це має бути в договорі.

Водночас якщо обирати помешкання без ремонту, але обіцяють стяжку, засклений балкон і симпатичні корзини для кондиціонера – це теж має бути прописано в договорі. Тобто якщо в договорі щось не прописане, його можна не отримати.

Цікаво Що чекає ринок нерухомості в останні місяці року: прогнози експертів

Тож якщо в угоді чогось не вистачає, формулювання занадто розмиті або з тексту в принципі не випливає, що ви інвестуєте в житло – треба вимагати змінити текст. Або можна змінити забудовника.

Потрібно запитувати ключові точки, розуміючи, що забудовник може змінити. У договорах вдається змінити, прив'язати об'єкт, квартиру до проєктної документації. Чітко прив'язати її до черги будівництва, до пускового комплексу. 

Євген Полунов

Юрист

 

Види договорів

Тепер кілька слів про види договорів. Тобто про фінансово-юридичну модель, за якою передають гроші і отримують права. Видів договорів просто божевільна кількість. Зокрема, за словами юриста Івана Кудояра, мовиться і про:

  • попередні договори;
  • договори купівлі-продажу майнових прав;
  • форвардні контракти з майновими правами;
  • відступ майнових прав. 

Попри все це розмаїття юристи зазначили – якщо забудовник реально все добудує, то байдуже, за якою схемою платити. Але один вид договору таки варто розглянути, адже він – еталон потенційного "намахалова". Називається цей вид – "схема переуступки".


"Cхема переуступки" може бути небезпечною / Фото Unsplash

Працює це так: спершу забудовник продає на папері майбутні квартири своїм довіреним особам. Людина приходить у відділ продажу, їй дають договір не з забудовником, а з довіреною особою. Вона нібито передає своє право на майбутню квартиру.

В цій схемі є величезна підступна особливість. За право проситимуть заплатити стільки, скільки скаже забудовник. Але якщо раптом щось піде не так і людина захоче повернути інвестоване – велика імовірність, що забудовник поверне тільки ту суму, яку сплатив за житло перший, "свій" інвестор.

Перевірка дозвільних документів на будівництво

З рендерами і договорами розібралися. Але це ще зовсім не фінал. Перевірка дозвільних документів на будівництво – головний, найтяжчий та найнудніший етап.

Забудовник може йти на різні хитрощі, щоб відповідний етап оминули. Наприклад, на прохання надати всі документи на ознайомлення, за словами юриста Євгена Полунова, можуть сказати: "Пишіть листа, ми через 30 днів відповімо".

Важливо Кінець "пірамідам" та недобросовісним забудовникам: як в Україні захищатимуть права інвесторів

"Через кілька днів клієнту скажуть – ціна підвищується. Коли мовиться про зростання ціни, це питання людина розуміє дуже добре і в більшості випадків буває, що погоджується – йде на ризик і купує. А потім думає, що з цим робити далі", – додав юрист.

Проте навіть для дуже підготовленого інвестора, який ставить забагато питань, забудовник може готувати несподіваний хід. 

Коли приходиш у відділ продажу, то забудовнику часто буває вигідно відмовитися від клієнта. Кажуть, наприклад, "Нерухомість на первинці – це ризик. Не купуйте у нас. Ви краще підіть до іншого комплексу", 
– сказав Євген Полунов.

Така відповідь вже сама натякає: щось не так. Тож документи можуть розповісти про проблеми з землею, відсутність дозволів на будівництво або власне видання дозволів попри те, що на відповідному місці будувати не можна. Варіантів безліч.

Не пропустіть В Україні вирішили створити "чорний список" забудовників: навіщо він потрібен

Водночас документи на землю і дозволи на будівництво – ще не гарантія безхмарних інвестицій. Якщо документи видавали з порушеннями, підробками, підтасуваннями і хабарями – одного дня з'являться кримінальні справи, а документи можуть і скасувати.

Бекграунд забудовника – важливий, навіть якщо у ЖК з документами все ніби добре. Що більше відзначився власник компанії в минулому, то більше шансів, що оті кримінальні справи наздоженуть його у майбутньому.

Які документи необхідно дивитись

Основні маркери щодо документів, за словами юриста Євгена Полунова, досить відомі, зокрема:

  • генеральний план;
  • детальний план території;
  • цільове призначення земельної ділянки;
  • містобудівні умови та обмеження.

Всі ці документи потрібно прочитати, наголосив юрист. Проте, знову ж таки, якщо дозволи давали з порушеннями – можуть ці дозволи і назад забрати. Тому варто починати з генплану і детального плану території. У Києві вони висять на сайті містобудівного департаменту Київської міської держадміністрації.


Перевірку варто починати з генплану і детального плану території / Фото Unsplash

Детальний план розкаже, що і якої висоти можна будувати на певній ділянці, а що ні. Якщо є розбіжності із рендером забудовника – варто пам'ятати, що органи контролю одного дня можуть анулювати дозвільні документи.

Далі – цільове призначення земельної ділянки. Якщо воно не для житлового багатоповерхового будівництва – краще не ризикувати. Це серйозно.

Варто звернути увагу на власника землі. Якщо ділянка не належить забудовнику, то необхідно з'ясувати, кому належить. Зробити це можна на кадастровій карті і в реєстрі нерухомості. І якщо власник – не забудовник, то необхідно поцікавитись, чи має забудовник із цим "кимось" законний договір користування чи оренди. Чи це самовільна забудова.

Читайте також Недобросовісні забудовники Львова: у ДАБК розповіли, як не потрапити в халепу, купуючи житло

Також не менш важливими є містобудівні умови і обмеження. У Києві вони опубліковані на тому ж сайті. І це один з ключових документів, який має бути на початок будівництва. Він – обов'язковий.

Якщо його немає – вкладати гроші не варто. Якщо за документом можна будувати лише 9-поверхівку, а продають пентхаус на 16 поверсі – не ведіться. 16 поверху може і не бути.

Також необхідно звернути увагу на експертизу проєкту з додатком – вона має бути у забудовника. І ще може бути в новій електронній системі у сфері будівництва, яка тільки починає наповнюватись. Експертизу варто перечитати і дізнатися, що думають про проєкт зовнішні експерти.


Дозвіл на будівництво зобов'язаний бути / Фото Unsplash

Дозвіл на проведення будівельних робіт – дозвіл на будівництво можна дивитися останнім, він зобов'язаний бути. Але якщо в попередніх пунктах щось не складається, а дозвіл є – держава не гарантує законність будівництва папірцями. Як дали дозвіл – так потім і забрати можуть, якщо будівництво незаконне.

Також варто "прогнати" через відкритий судовий реєстр і адресу та назву комплексу, і кадастровий номер земельної ділянки. І назву забудовника, і генпідрядника. Реєстр безкоштовний і простий. Є суди, кримінальні справи чи арешти? Тоді варто задуматися.

Важливо перевірити власника компанії-забудовника. За брендом компанії стоять цілком конкретні люди, а їхні проблеми часто перетворюються на проблеми інвесторів. Знайти власників фірми легко – в реєстрі юридичних осіб. Він теж безкоштовний.

Зверніть увагу Ціни на нерухомість в Україні стрімко зростають: у 2022 році житло буде ще дорожчим

Далі можна навіть пошукати в Google. Якщо візитівка цієї людини – збирати гроші з інвесторів без будь-яких дозвільних документів чи підробляти папери – чекайте на кримінальні справи проти нього.

І навіть якщо у ЖК документи будуть нібито пристойними, якщо власника арештують чи він втече за кордон, людина навряд в'їде в омріяну квартиру без проблем.

Платіж за житло

Наостанок про сам платіж за житло. Припустимо, що людина все перевірила, оцінила ризики і таки вирішила вкласти гривні в майбутні квадратні метри.

Робити це варто лише в один спосіб – з власного банківського рахунку на рахунок забудовника чи Фонду фінансування будівництва. Не готівкою невідомо кому.

Гроші мають пройти через СЕП (система електронних платежів – 24 канал) – з вашого поточного рахунку на рахунок забудовника. Щоб було підтвердження оплати,
– зазначив юрист Євген Полунов.

Тільки так на випадок, якщо судитися таки доведеться – буде доказ проплати саме забудовнику. Саме за майбутню квартиру, а не квитанція на невідому особу, яка нічого не доводить.