На що спрямований законопроєкт №5091

Щойно прийнятий законопроєкт спрямований на захист інвесторів-покупців на первинному ринку, тобто коли населення купує квартири "під котлован", а також на підвищення довіри громадян до забудовників.

Читайте також Нове адміністрування податку на нерухомість: що чекає українців

Довіра до забудовників

Передбачається, що всі квартири будуть вносити до спеціального реєстру. Забудовник зможе додати до нього дані щодо конкретного будинку лише у разі, якщо матиме всі необхідні документи.

Забудовники не зможуть продавати "повітря"

Ще однією важливою зміною проєкту є те, що забудовники відтепер продаватимуть не "повітря", а права на майнову власність. Тож купівлю квартир у спроєктованих, але ще не збудованих об'єктах українці зможуть зареєструвати у нотаріусів, оформивши на них спеціальне майнове право.

Після підписання договору інвестори отримуватимуть право власності на майбутній об'єкт нерухомості. Таким чином це повинно унеможливлювати ситуації, коли забудовник продає одні й ті самі майбутні квартири декілька разів.

Інвестори отримуватимуть право власності на майбутній об'єкт нерухомості / Фото Pixabay

Що таке майнове право

Спеціальне майнове право – вид майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва або майбутньої нерухомості, що дозволяє володіти та розпоряджатися ним. Спеціальне майнове право виникає після отримання права на здійснення будівельних робіт і закінчується після прийняття в експлуатацію завершеного об'єкта.

Гарантії інвесторам

Забудовники не зможуть продавати одразу всі квартири, доки будинок буде незавершений. Непродані квадратні метри будуть капіталом, що підстрахує інвесторів у разі, наприклад, банкрутства забудовника, або якщо у нього закінчаться кошти до моменту здачі будинку в експлуатацію.

Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, у коментарі 24 каналу розповів, що відтепер інвестор на первинному ринку отримає повноцінні "права" покупця.

Але поки немає конкретики, як буде вирішуватися питання оподаткування недобудованих об'єктів. Згідно з документом, споруджуваному об'єкту буде присвоєно тимчасовий статус об'єкта незавершеного будівництва. Поки не ясно, як в такому випадку, по якій податковій базі, будуть проходити квартири, що продаються,
– розповів Юрій Піта.

Хто такий девелопер будівництва

Девелопер будівництва – юридична особа або ФОП, яка на основі договору з замовником будівництва забезпечує організацію будівництва та фінансування будівництва об'єкта.

Забудовники не зможуть продавати одразу всі квартири, а непроданий відсоток квадратних метрів буде своєрідним підстрахуванням інвесторів / Фото Pixabay

Чому виникла потреба у законопроєкті

Ініціаторка законопроєкту зі "Слуги народу" Олена Шуляк вважає, що він сприятиме запуску повноцінного ринку іпотеки та банківського кредитування. Адже нині банки зацікавлені в тому, щоб громадяни були захищені, бо це запускає надважливий логістичний ланцюжок добробуту і людей, і країни в цілому.

Нарешті нам вдалося унеможливити факт, коли будівництво здійснюється не за правилами або порушуючи волю людей, які за цей будинок заплатили. Знищення ризиків потягне за собою попит на квартири, які будуються інвесторами, бо вони знатимуть, що, якщо щось піде не так, вони точно будуть захищені,
зазначила Олена Шуляк.

Податкове навантаження

Експерти ринку нерухомості очікують, що розмір відрахувань буде прописано в окремому нормативному законі. Адже зміни до податкового кодексу, або бюджету здійснюються тільки окремими законопроєктами.

Поки рано говорити про те, чи зросте податкове навантаження на забудовників, але ризик такий є,
– вважає експерт.

Піта пропонує пригадати законопроєкт №5600, в якому передбачається стягнення ПДВ з продажу житла. Плюс може з'явитися податок на прибуток за деривативами (деривативні угоди складають близько 30% від загальної кількості). Тобто, питання оподаткування стане найбільш важливим для ефективності прийнятого закону, впевнений експерт.

До теми Податок на продаж нерухомості в Україні зросте: Рада прийняла законопроєкт

Чи відчує зміни вторинний ринок нерухомості

На вторинному ринку ухвалення законопроєкту може позначитися опосередковано: якщо, наприклад, виростуть ціни на первинне житло через оподаткування, то дзеркально це відіб'ється на вторинному ринку, вважає експерт.

Але не варто забувати, що ціни на ринку житла не можна підняти без наслідків для попиту. Будь-які різкі цінові стрибки будуть вести до відтоку покупців,
– зауважив Юрій Піта.

Також він звернув увагу ще й на те, що гарантійні площі можуть й негативно позначитися на розвитку сегмента економжитла. За останні кілька років частка споруджуваних об'єктів економкласу знизилася практично у 2 рази: з 45% у 2016 році до 20% у 2020 році.

Завдяки новому законопроєкту ринок нерухомості повинен стати більш прозорим / Фото Pixabay

Основні моменти законопроєкту №5091

  • Кошти на покупку майбутнього об'єкта нерухомості (квартири, паркомісця тощо) залучаються за договорами купівлі-продажу.
  • На майбутній об'єкт нерухомості в Держреєстрі майнових прав на нерухоме майно реєструються спеціальні майнові права.
  • Продаж майбутніх об'єктів нерухомості забудовник/девелопер може здійснювати тільки після реєстрації спеціальних майнових прав.
  • Впровадження гарантованої частини будівництва – частина об'єкта, яку забудовник не може продати до завершення будівництва.
  • Забудовник/девелопер зобов'язаний узгоджувати зміни в проєктній документації з покупцем, якщо такі зміни впливають на інтереси покупця.
  • Законом встановлюються обов'язкові вимоги розкриття інформації про забудовника і майбутній багатоквартирний будинок.
  • Всі договори між забудовником і покупцем повинні бути нотаріально посвідчені.