Нові податки

Для юридичних осіб

Наразі ПДВ у розмірі 20% сплачує забудовник і цей податок включений у ціну на первинному ринку. При наступних продажах, тобто на вторинному ринку, сплачувати ПДВ не потрібно.

Цікаво Які з екологічно чистих авто сьогодні найвигідніші

Проте це можуть змінити: юридичним особам доведеться сплачувати ПДВ при продажі нерухомості на вторинному ринку кожного разу, доки власником не стане фізична особа.

Для фізичних осіб

Наразі українець, який володів квартирою принаймні 3 роки, може продати її, сплативши 2% від вартості: 1% до Пенсійного фонду і ще 1% мита з покупця та продавця. При продажі другої та наступних об’єктів нерухомості потрібно додатково сплатити 5% ПДФО та 1,5% військового збору.

Якщо законопроєкт приймуть, то з першої квартири чи будинку й надалі сплачуватимуть 2%, з другої додаткові 5% + 1,5%, а от з третьої додаткова ставка сягатиме 18% ПДФО та 1,5% військового збору.

Що буде з цінами

Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, у коментарі 24 каналу розповів, що у випадку прийняття закону ціни на нерухомість зростуть.

Якщо припустити, що запропоновані зміни запрацюють, то велика ймовірність, що до цього моменту забудовники будуть змушені підвищити ціни на 20% + зростаючі витрати в собівартості будівництва,
– переконаний експерт.


Ціни на житло можуть суттєво підстрибнути / Фото Unsplash

Юрій Піта додає, що житло на первинному ринку не стане більш доступним, а навпаки цілком ймовірно, що з новими податками стартові ціни збільшаться мінімум на 3-5%.

При зростанні вартості квартир на первинному ринку на 20%, вартість об'єктів на вторинному ринку може збільшиться, залежно від самого об'єкта, як мінімум, на 10-15%,
– прогнозує Юрій Піта.

Чому підвищують податки

Рівність серед підприємців

"Антиахметівський" законопроєкт має на меті закрити прогалини у Податковому кодексі, які дозволяли великому бізнесу не платити податки в Україні, пояснив прем’єр-міністр Денис Шмигаль.

Такі нововведення спрямовані на суб'єктів господарювання, які мають бізнес з перепродажу квартир на вторинному ринку і створюють неконкурентні умови для забудовників, оскільки не сплачують ПДВ,
– відповіли ЕП в Мінфіні.

На думку авторів законопроєкту, він створить рівні умови для бізнесу на різних ринках, зокрема й на ринку нерухомості.

Наповнення бюджету

Від запровадження змін Міністерство фінансів розраховує додатково щорічно отримувати близько 3 мільярдів гривень:

  • 2,3 мільярда гривень від сплати ПДВ юридичними особами;
  • 0,6 мільярда гривень від сплати ПДФО.

Проте законодавці можуть досягти зовсім іншого результату. Економісти та експерти з нерухомості очікують, що підвищення податків змусить деяких інвесторів піти з ринку або ж за підвищення податків платитимуть не підприємці, а покупці.

Підґрунтя для чергового закону

Експерт Юрій Піта частково пов’язує появу таких податкових змін з тим, що на цю мить готується ґрунт для прийняття іншого і дуже важливого законопроєкту № 5091 про захист прав інвесторів. Згідно з цим документом, ще не готове житло стає об'єктом нерухомості, а інвестори отримують права власності на "непобудовані квартири".

Природно на тлі рівних прав різна податкове навантаження при придбанні вже готового і споруджуваного житла на первинному ринку була б колізією. Тому мотив податкових змін відповідає цілям і задачам законопроєкту №5091,
– пояснює президент Асоціації фахівців з нерухомості України.

До теми Кабмін підтримав "антиахметівський законопроєкт"

Наслідки підвищення податків

Стагнація на ринку нерухомості

Юрій Піта пояснює, що на ринку нерухомості працюють інвестори, так звані рантьє. Вони купують нерухомість за найбільш вигідними цінами на котловані і продають на завершальному етапі будівництва, коли ризики недобудови мінімальні, але при цьому об'єкт ще не введений в експлуатацію. На цьому вони заробляють в середньому 35 – 40% (іноді 40 – 50%).


Інвестори стимулюють ринок нерухомості / Фото Unsplash

Якщо введуть податок у розмірі 18% ПДФО + 1,5% військового збору на третю та наступну квартири, то ці рантьє, або підвищать ціни і таким чином попит впаде, або зменшать кількість операцій, щоб сплачувати менше податків.

Якщо мета – не дати можливість отримати надприбуток, то логічно було б встановити випадки, при яких стягується 18% податку, наприклад, якщо це стосується продажу однією фізособою квартир в багатоквартирних будинках або котеджів на одній земельній ділянці,
– переконаний Юрій Піта.

Ріст цін

За останні 2 роки ціни на нерухомість зросли на 24%, підрахували журналісти 24 каналу на основі статистики domik.ua. Підняття податків може лиш прискорити цей тренд.

Нові схеми будівництва

Старша юристка юрфірми Asters Вікторія Демиденко в коментарі ЕП розповіла, що законопроєкт може спровокувати перегляд схем будівництва з метою податкової оптимізації. Інші співрозмовники видання навели такі приклади:

  • Забудовники почнуть продавати квартири не через договір купівлі-продажу, а через розподіл пайової участі в будівництві – так, ніби люди самі збудували для себе.
  • Використовуватимуть цільові облігації – коли купуються не квадратні метри житла, а цінні папери, до яких прив'язані ці квадратні метри. З облігацій ПДВ не сплачується.

Відтак підвищення податків може нашкодити ринку нерухомості та не дати бажаного результату з наповнення бюджету та вирівнювання умов для всіх учасників ринку. Податки слід підвищувати поступово. Наприклад, брокер RE/MAX Central в Україні Валерій Захаров в коментарі ЕП запропонував, що в перший рік можна ввести ПДВ у розмірі 3 – 5%, а потім щороку його підвищувати на 1 – 3%.

Корисно Податкова амністія 2021 року: чи доведеться всім сплатити 5% своїх заощаджень

Що ще передбачає "антиахметівський" законопроєкт: коротко

  • Збільшення ренти за видобуток залізної руди.
  • Запровадження акцизного податку на продаж "зеленої" електроенергії. Діапазон ставки – від 3,2% до 40%.
  • Скасування пільги зі сплати земельного податку для гірничодобувних підприємств.
  • 5% акцизу перекладуть з роздрібного продажу тютюнових виробів на великих гравців.
  • Скасування мораторію на індексацію нормативної грошової оцінки земель, від якої залежать розмір податків сільгоспвиробників та орендна плата за користування землею.
  • Підвищення ставки єдиного податку для галузевих платників четвертої групи, крім виробників, які працюють у теплиці та крім водного фонду.