Могут ли выселить из ипотечной квартиры во время войны: что нужно знать украинцам
Статья 47 Конституции Украины гарантирует право на жилье и предусматривает, что никто не может быть принудительно лишен жилья иначе, как на основании закона по решению суда. Однако полного запрета на обращение взыскания на квартиру или дом для погашения долга нет.
Взыскание на жилье, переданное в ипотеку
Для взыскателей не имеет особого значения факт проживания в недвижимости несовершеннолетних детей, лиц с инвалидностью, нетрудоспособных граждан или пожилых людей. Однако закон при определенных обстоятельствах действительно предусматривает дополнительные гарантии, которые могут повлиять на возможность продажи недвижимости, порядок исполнения судебного решения или выселения жильцов. Об этом в комментарии 24 Каналу рассказала адвокат-партнер Lawyer HUB Мария Конрадий.
По словам экспертки, статья 33 Закона Украины "Об ипотеке" позволяет изъятие жилья, если имеется соответствующее решение суда, исполнительная надпись нотариуса или на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.
В таком случае обращение взыскания на жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех жильцов, за исключением арендаторов и членов их семей. Мария Конрадий уточнила, что предоставление другого жилья в случае выселения из ипотечной недвижимости еще требует правового анализа с учетом изменений в жилищном законодательстве.
Статья 109 Жилищного кодекса предусматривала общее правило об одновременном предоставлении другого постоянного жилья выселяемым лицам, с определенным законом исключением для жилья, приобретенного за счет кредитных средств, возврат которых обеспечен ипотекой этого же объекта. Однако Закон Украины "Об основных принципах жилищной политики", вступивший в силу 15 февраля 2026 года, признал Жилищный кодекс утратившим силу, за исключением прямо перечисленных статей, к которым статья 109 не относится.
Поэтому применение прежнего законодательства к ранее заключенным сделкам отдельно урегулировано лишь в отношении определенных сделок о заселении в жилые помещения, служебное жилье и общежития. Адвокат отметила, что в каждом конкретном споре необходимо определять применимое законодательство с учетом момента возникновения правоотношений, оснований для выселения, содержания договора и переходных положений нового закона.
Мораторий во время военного положения
Особое значение для жилой недвижимости физических лиц, переданной в ипотеку по потребительским кредитам, имеет мораторий, установленный пунктом 5-2 раздела "Заключительные положения" Закона Украины "Об ипотеке". На период действия военного или чрезвычайного положения и в течение 30 дней после его прекращения или отмены специальный мораторий приостанавливает применение определенных законом механизмов обращения взыскания, в частности приобретение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки во внесудебном порядке, его продажу и выселение жильцов в предусмотренных законом случаях, а также реализацию предмета ипотеки на электронных торгах.
Однако мораторий не прекращает основное обязательство и не лишает кредитора права обратиться в суд за защитой своих прав. Сам по себе он также не приостанавливает начисление платежей по кредитному договору,
– заявила Мария Конрадий.
Она добавила, что вопрос их начисления и уплаты определяется условиями договора и другими применимыми нормами законодательства, в частности специальными положениями о приостановлении обязанности по уплате кредита при наличии предусмотренных законом оснований.
Применяя этот мораторий, необходимо также проверить, не распространяются ли на соответствующие правоотношения законодательные исключения.
Существуют ли другие основания для запрета взыскания жилья
Эксперт напомнила, что преклонный возраст, инвалидность и другие обстоятельства, характеризующие имущественное и социальное положение должника, не являются основанием для отмены ареста или запрета на реализацию жилья. Однако они могут быть учтены судом при рассмотрении заявления об отсрочке или отложении исполнения решения в соответствии со статьей 435 Гражданского процессуального кодекса Украины. Удовлетворение такого заявления зависит от установленных судом обстоятельств и их влияния на возможность исполнения решения.
При решении вопроса о взыскании и выселении необходимо учитывать наличие у таких лиц самостоятельных прав на пользование жильем. В частности, в соответствии со статьей 405 Гражданского кодекса члены семьи собственника, проживающие вместе с ним, имеют право пользования жильем в соответствии с законом. Однако это не создает безусловного запрета на принудительную реализацию недвижимости. Если жилье находится в совместной собственности, по личным обязательствам одного из совладельцев обращение взыскания допускается на принадлежащую ему долю в порядке, установленном законом,
– говорит Мария Конрадий.
Бывают случаи, когда такая доля определяется уже в суде по ходатайству исполнителя. Имущество других совладельцев не может использоваться для погашения личного долга должника.
Напомним, на период действия военного положения и в течение одного года после его прекращения или отмены обращение взыскания на единственное жилье определенных законом категорий военнослужащих не осуществляется при условии подачи исполнителю соответствующего заявления и документов, подтверждающих принадлежность к защищенной категории.
Закон также устанавливает исключения, в частности, в отношении жилья, являющегося предметом залога или ипотеки по исполнительному документу о взыскании на такое имущество, а также в отношении требований о возмещении ущерба, причиненного уголовным правонарушением, увечьем, иным повреждением здоровья или смертью.
К слову, в 2026 году украинцы могут лишиться жилья, если у них есть задолженность за коммунальные услуги, которая превышает 20 минимальных зарплат. Также такое наказание может применяться за невыполнение ипотечных обязательств. Но взыскивать единственное жилье в соответствии с законом нельзя.