Які документи перевірити перед купівлею квартири

Чому варто почати перевірку ще до огляду квартири

Купівля квартири на вторинному ринку вимагає ретельного аналізу документів і виявлення прихованих обтяжень, щоб не опинитися в епіцентрі судових тяганин. Будь-яка необачність чи шахрайська схема загрожують визнанням угоди недійсною та повною втратою родинних заощаджень. Про обов'язкові кроки юридичної перевірки майна нагадали у Міністерстві юстиції України.

Які саме документи підтверджують право власності продавця

Перед тим як передавати завдаток чи підписувати угоду, необхідно вимагати від власника оригінали правовстановлюючих документів або їхні офіційні дублікати. До переліку таких паперів належать:

• договори купівлі-продажу, дарування, міни (бартеру), пожертви, довічного утримання, ренти чи спадковий договір;
• нотаріально засвідчені договори про поділ спадщини або виділення частки майна в натурі;
• договори про припинення права на утримання або права на аліменти для дитини взамін на передачу нерухомості;
• біржові договори купівлі-продажу, укладені відповідно до вимог закону, а також договори оренди житла з викупом;
• іпотечні договори чи угоди про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо вони передбачають перехід права власності;
• договір про встановлення довірчої власності разом з актом приймання-передачі об'єкта;
• свідоцтва про право на спадщину або про частку у спільному майні подружжя після смерті одного з них, видані нотаріусом чи консульством;
• свідоцтва про право власності, видані органами приватизації, або місцевою владою до 1 січня 2013 року;
• свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), зокрема якщо торги не відбулися;
• рішення суду, що набрали законної сили, щодо набуття чи зміни права власності, або судові ухвали про визнання мирової угоди.

Як дізнатися про обтяження та арешти в державних базах даних

Закон дозволяє посвідчувати правочини лише за умови підтвердження державної реєстрації прав особи, яка продає майно. Головним джерелом правди є Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, доступ до якого відкритий у режимі реального часу. Покупець може замовити Актуальну інформацію про поточний стан об'єкта та наявні обтяження або Деталізовану інформацію, де показано весь хронологічний ланцюжок власників.

Отримати витяг у паперовій формі можна через державного реєстратора, адміністратора ЦНАП чи нотаріуса, а в електронному вигляді свіжа виписка доступна кожному самостійно на порталі Дія. Під час вивчення реєстру слід обов'язково переконатися у відсутності рішень суду про заборону вчинення реєстраційних дій або відповідних заяв від самого власника, адже це законна підстава для негайної зупинки процедури купівлі.

Що потрібно перевірити крім документів на нерухомість

Юридична чистота самої квартири не гарантує безпеки, якщо у продавця є проблеми із законом чи фінансові зобов'язання. Обов'язково з'ясуйте, чи не внесено власника до Єдиного реєстру боржників, чи не відкрито щодо нього виконавчих проваджень і чи не потрапив він під обмеження згідно із Законом України "Про санкції". Наявність особи в реєстрах боржників загрожує блокуванням будь-яких правочинів нотаріусом.

Крім того, варто перевірити судову історію нерухомості через Єдиний державний реєстр судових рішень, щоб переконатися у відсутності арештів і спорів зі спадкоємцями чи кредиторами. Не зайвим буде вимагати довідку про відсутність заборгованості за комунальні послуги та звірити реальний стан житла з технічним паспортом. Самовільне знесення опорних стін або незаконне перепланування ляже фінансовим тягарем на плечі нового власника, якщо зміни не узаконені в БТІ.

Які правила реєстрації діяли до 2013 року та де шукати старі архіви

Сучасна електронна система реєстрації прав запрацювала в Україні лише з 1 січня 2013 року. До цієї дати право власності на квартири та будинки фіксували виключно реєстратори бюро технічної інвентаризації (БТІ) на паперових носіях у спеціальних реєстраційних книгах і справах, які й досі зберігаються в архівах цих установ.

Реєстрацією прав власності та користування земельними ділянками до 2013 року займалися територіальні органи земельних ресурсів. Якщо нерухомість не змінювала господаря понад десять років, відомостей про неї в електронній базі може не виявитися зовсім. У такому разі продавцю необхідно завчасно звернутися до нотаріуса, реєстратора або місцевої влади, щоб внести архівні дані з паперових носіїв до сучасного електронного реєстру.

До слова, нові власники житла можуть зіткнутись з боргами попередніх господарів. Відтак, оплачувати борги попередніх власників оселі не потрібно в обовʼязковому порядку. Нові власники нерухомості можуть зробити лише за власним бажанням. Якщо ж у особовому кабінеті зʼявилась інформація про заборгованість - то варто звенутись з документами купівлі-продажу до постачальника і повідомити про зміну власників нерухомості.