Квартира в ипотеку на 20 лет: кому выгодно брать кредит через "еОселю" и какие минусы программы

"еОселя" работает в Украине в течение 3 лет. Эксперты отмечают, что наиболее выгодной она является для военных, медиков, учителей, но воспользоваться ею могут и нельготные категории населения.

Программа "еОселя" пользуется спросом, но выделенных на нее ресурсов недостаточно для покрытия реальных потребностей населения Украины. В основном средства идут не на развитие строительной отрасли, ведь почти 60% кредитов берут под покупку жилья на вторичном рынке.

24 Канал пообщался с председателем Украинской ассоциации девелоперов Евгением Фаворовым, экспертом по недвижимости Юрием Питой и участниками программы, чтобы выяснить, какие есть "подводные камни" государственной ипотеки.

Какие преимущества "еОсели"?

С момента запуска "еОсели" в октябре 2022 года по программе выдали более 21 тысячи 412 кредитов. Половина из них пришлась на военных и силовиков, другую получили медики, учителя, ветераны и ВПО, а почти четверть – нельготные категории населения. Общая сумма выданных кредитов по состоянию на 19 ноября составила 36,4 миллиарда гривен.

Смотрите также Под котлован или вторичка: как сейчас покупать квартиру выгоднее и в каких городах

Государственная ипотека предлагает льготные кредиты со ставкой 3 – 6% годовых и массовые – под 7 – 10%. Она значительно доступнее коммерческой, где ставки кредитования могут достигать 20% и выше.

Ипотеку с самой низкой ставкой могут взять военные, работники силовых структур, медики, педагоги и ученые. Для них в первые 10 лет ставка по кредиту будет 3%, а с 11-го – 6% годовых.

Массовую ипотеку под 7% на первое десятилетие могут брать ветераны и члены их семей, внутренне перемещенные лица и другие граждане, которые не имеют жилья или оно меньше определенных государством норм. С 11-го года возврата кредита ставка для них возрастет до 10%.

Обратите внимание! Для жителей прифронтовых регионов и ВПО действует механизм компенсации. Государство покрывает 70% первого взноса по ипотеке, но не более 30% стоимости жилья, а также 70% ежемесячных платежей в течение первого года кредитования. Однако не более 150 тысяч гривен общего годового платежа. Условием начисления компенсации является стоимость жилья, которая не превышает 2 миллиона гривен.

Также предусмотрено возмещение до 40 тысяч гривен для сопутствующих расходов при оформлении ипотеки: комиссий, сборы и страхование.

Стандартный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости жилья, однако для молодежи в возрасте до 26 лет его уменьшили до 10%.

Как программа государственной ипотеки влияет на экономику Украины?

Вкладывая деньги в льготную ипотеку, государство рассматривает ее не только в контексте соцзащиты, но и как инструмент оживления экономики. На этом акцентировала Премьер-министр Юлия Свириденко, подводя итоги первых 20 тысяч выданных кредитов в сентябре 2025 года.

"еОселя" не только помогает семьям получить собственный дом, но и стимулирует нашу экономику. Каждая гривна, которую государство вложило в программу, возвращается в бюджет почти тремя гривнами налогов – благодаря развитию строительства и производству стройматериалов, созданию новых рабочих мест, 
– отметила чиновница.

По мнению председателя Украинской ассоциации девелоперов Евгения Фаворова, пока ипотека не является системным инструментом финансирования жилья в Украине и источником спроса, а ее влияние на отрасль остается ограниченным.

"еОселя" – это инструмент социальной поддержки, а не замена рыночной ипотеки. Она помогает отдельным категориям граждан приобрести жилье, но не формирует финансовую инфраструктуру, необходимую для восстановления рынка ипотечного кредитования и стимулирования строительства. Большинство кредитов выдаются под покупку вторичной недвижимости, то есть средства не поступают в строительство, а лишь перераспределяют имеющийся жилой фонд, что не создает мультипликационного эффекта для экономики,
– говорит эксперт.

По данным "Укрфинжитла", по состоянию на 19 ноября полученные по государственной ипотеке деньги вкладывали в покупку жилья:

• 58,9% – на вторичном рынке;
• 31,4% – у застройщика;
• 9,7% – на первичном рынке.

Покупатель больше готов покупать готовое жилье. Он менее склонен инвестировать, ждать и потом еще делать ремонт. Как правило, ищут объекты готовые, а еще лучше с ремонтом,
– замечает риелтор Юрий Пита.

Евгений Фаворов говорит, что сейчас строительный рынок Украины живет благодаря "инерции довоенных проектов", а потенциал новых запусков сократился более чем вдвое. Эксперт приводит следующие данные о тенденциях в строительстве за последние годы.

1. Средний объем ввода в эксплуатацию новых квартир упал на 21% по сравнению с периодом до полномасштабной войны. Среднее количество в многоэтажных жилых домах составляло:

• 93,5 тысячи квартир в 2019 – 2021 годах;
• 74, 3 тысячи квартир в 2022 – 2025 годах.

2. Средний объем начатых строек сократился на 57%. Среднее количество предусмотренных квартир в многоэтажках на начало строительства:

• 132 тысячи квартир в 2019 – 2021 годах;
• 57,4 тысячи квартир в 2022 – 2025 годах.

Способна ли "еОселя" удовлетворить спрос на льготную ипотеку?

Программа государственной ипотеки вернула заинтересованность населения к покупке жилья в кредит. Однако, по мнению Евгения Фаворова, объемы выданных займов пока остаются недостаточными в масштабах страны и не покрывают реальной потребности в восстановлении жилищного фонда.

По оценке Киевской школы экономики по состоянию на ноябрь 2024, из-за войны в Украине повреждены или разрушены 236 тысяч жилых зданий, среди которых:

• 209 тысяч частных домов;
• 27 тысяч многоэтажек;
• 600 общежитий.

В ноябре 2024 года председатель правления Укрфинжитла Евгений Мецгер рассказывал, что за два года работы программы "еОселя" через Дию поступили 236 тысяч заявок на льготный кредит, однако ресурсы государства ограничены.

Так, один заемщик может подавать заявки в несколько банков. Еще кто-то из заявителей, возможно, тренировался, испытывал программу. Но 100 – 150 тысяч реальных семей действительно рассчитывают взять льготный кредит. Умножим на средний размер займа и получим 170 миллиардов гривен, чтобы удовлетворить всех желающих. Вы понимаете, что сейчас таких средств у государства нет,
– сказал чиновник.

Несмотря на ограниченные объемы финансирования, за время работы программы количество выданных ипотек растет:

• за 2022 – 2023 годы выдали 6 228 кредитов;
• за 2024 год – 8,7 тысячи кредитов;
• за неполный 2025 год – более 6,3 тысячи кредитов.

Программа имеет потенциал, но ресурсов недостаточно, чтобы охватить значительную часть населения. Из 10 желающих 1 – 2 человека в итоге доходят до получения кредита, а на рынке сохраняется колоссальный запрос на доступную ипотеку в гривне,
– заключает председатель Украинской ассоциации девелоперов.

Заметим! Объем выданной за год ипотеки в Польше в десять раз превышает количество кредитов по "еОселе" после трех лет работы. За 2024 год в этой стране выдали 202 тысячи новых кредитов, а за первый квартал 2025 – более 48 тысяч.

Какие недостатки государственной программы ипотеки?

По данным с сайта Укрфинжитла, "еОселя" рассчитана на покупку жилья со стоимостью до 2 миллионов гривен в случае получения компенсации от Министерства социальной политики.

По мнению председателя Украинской ассоциации девелоперов Евгения Фаворова, этот критерий негативно влияет на эффективность программы для жителей крупных городов, где стоимость недвижимости значительно выше.

В то же время из информации на сайтах банков-участников программы известно, что максимальная сумма кредита через "еОселю" может быть следующей:

• Ощадбанк – 6 миллионов гривен;
• Приватбанк – 5 миллионов гривен;
• Таскомбанк – 5 миллионов гривен;
• Укргазбанк – 5 миллионов гривен;
• SkyBank – до 80% от стоимости предмета ипотеки, но не более расчетной предельной стоимости 1 квадратного метра;
• Sense Bank – 5 миллионов гривен.

По условиям программы, если стоимость одного квадратного метра жилья квартиры превышает максимальную (ее рассчитывают для каждого региона отдельно с применением коэффициентов), разницу должен платить покупатель в пределах первого взноса.

Программа остается действенной только для ограниченного сегмента жилья с минимальной ценой, площадью и ограниченной географией. К примеру, в Киеве покупатель должен внести 35 – 40% от стоимости квартиры, потому что часть цены государство не профинансирует из-за ограничения предельной стоимости и требования по размеру первого взноса,
– говорит Евгений Фаворов.

Из отчета ЛУН за 3 квартал 2025 года известно, что средняя цена самой дешевой однокомнатной квартиры на первичке в Киеве составляет 2,4 миллиона гривен.

Эксперт по недвижимости Юрий Пита обращает внимание на другой недостаток программы – нестабильное финансирование.

Это время и риски. Продавец не готов ждать пол года, пока появится финансирование, и покупатель не может рассчитаться. Это отталкивает от этой программы. Последние полгода такой проблемы мы не наблюдаем, деньги там появились, однако такая проблема существовала в определенный период. Перерывов финансирования желательно не допускать,
– говорит риелтор.

Кроме того, программа "еОселя" не учитывает расходов на отделку и ремонты, в которых нуждается помещение. Евгений Фаворов отмечает, что они составляют еще около 12 – 16 тысяч гривен на квадратный метр, или 10 – 20% от общей стоимости жилья. Поэтому часть покупателей отдает предпочтение недвижимости на вторичном рынке.

Проблемным моментом для желающих взять ипотеку через "еОселю" могут стать и требования к возрасту жилья. После последних изменений он в основном не должен превышать 3 лет. Исключения есть для льготных категорий, однако действуют они преимущественно в пяти областях:

• Черниговской;
• Запорожской;
• Херсонской;
• Харьковской;
• Сумской.

Ограничение по возрасту жилья в этих областях составляет 10 лет. В остальных регионах действует общее правило – не более трех лет.

Обратите внимание! Существует исключение для ВПО: кредит под 7% годовых они могут брать на жилье не старше 10 лет в любом населенном пункте подконтрольной Украине территории.

Постоянно меняют требования к жилью, его возраста. Программа сейчас уже больше настроена на покупку первичной недвижимости. На вторичном рынке труднее искать объекты и предложить, потому что это три года и не более должно быть дома, а таких у нас все же меньше,
– говорит риелтор Юрий Пита.

Решение о предоставлении ипотеки принимают достаточно быстро, однако задержкой может стать проверка объекта недвижимости, которую дополнительно выполняет банк.

Иногда банковские специалисты могут такие требования выставлять, что законом даже не предусматриваются. Это может затянуть время. И банк может отказать, хотя все понимают, что по документам все максимально правильно. А банк сказал нет – и все. И некуда это обжаловать,
– добавляет эксперт по недвижимости.

Какие отзывы участников программы "еОселя"?

24 Канал пообщался с несколькими участниками программы "еОселя" об их опыте оформления ипотеки.

Успешным он был у полицейской из Донецкой области Ольги Ищенко, которая с семьей переехала в Киев и в прошлом году взяла кредит на квартиру от застройщика на 20 лет.

На процесс оформления документов женщина потратила месяц. Сначала подала заявку в Дие, начала искать жилье и контактировать с банком. Найти квартиру удалось самостоятельно, не прибегая к услугам риелтора.

Трудностей не было. Все делается через Дию. Справки о доходах нужно было брать с работы, в ЦПАУ обратиться за выпиской о недвижимом имуществе, чего у нас нет. Собирали документы онлайн. Делали через Приватбанк, менеджер с нами связывалась. Мы ей присылали документы, которые она говорила. Она также связывалась с представителями застройщика, они ей присылали документы,
– говорит Ольга Ищенко.

Общая стоимость выбранного ею жилья составляет 3 миллиона гривен. В рамках первого 20-процентного взноса семья оплатила 670 тысяч гривен. Также были дополнительные расходы в размере 150 тысяч гривен на услуги нотариуса, сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% стоимости жилья), комиссию за предоставление кредита и тому подобное.

Обратите внимание! Как льготная заемщица, в первые 10 лет кредита полицейская имеет процентную ставку 3% годовых, а с 11-го – 7%.

Ежемесячный платеж получается 11 тысяч гривен. Но это же без ремонта была квартира, от застройщика. Если арендовать, как в Днепре, например, где сначала моя семья проживала, то там мы платили 12 тысяч. Сейчас же я плачу за свою квартиру, плюс коммунальные. Это все равно выгоднее. Сделали так, чтобы можно было заехать, а дальше ремонтируем частями: как появляются средства или людей нанимаем, или сами,
– заключает Ольга Ищенко.

Уроженец Киевской области Василий Грох приобрел однокомнатную квартиру через еОселю в Борисполе в апреле 2024 года. Ипотеку на нельготных условиях он взял под 7% годовых на первые 10 лет, а с 11-го – 10%.

Рассматривали варианты, которые есть. Не было суммы, чтобы купить сразу полностью квартиру. Услышали от знакомого об этой программе. Посмотрели условия для участия и оплаты. Решили, что так будет удобно и выгодно, чтобы не арендовать квартиру, а платить за свое жилье,
– говорит Василий Грох.

Стоимость квартиры у застройщика составляла 30 тысяч долларов. На старте мужчина заплатил около 8 тысяч долларов: в эту сумму вошел первый взнос в размере 20% (6 тысяч) и дополнительные расходы на услуги нотариуса, сборы, страховку и тому подобное.

Кроме того, жилье в новостройке требует обустройства. В ремонт сейчас вложили около 8 тысяч долларов, а в итоге эта сумма возрастет до 10 – 15 тысяч, говорит владелец.

На оформление ипотеки Василий Грох потратил меньше месяца. Сначала подал заявку на "еОселю" в Дие, потом общался с банками и собирал необходимые документы.

Мой оффер пошел по банкам, и потом, буквально в течение дня, некоторые банки уже ответили, готовы ли они дать кредит. Несколько отказали. Затем я уже набирал банки, которые согласовали, и договаривался о деталях и встрече. Знакомый также нам посоветовал "Укргазбанк". Я сразу здесь и позвонил. Потом уже мы договорились о встрече. Я пришел, и мне рассказали что нужно, какие документы. Где-то в течение месяца я их готовил. Здесь все зависит уже от покупателей, то есть от нас зависело, как быстро мы подготовим эти документы,
– замечает мужчина.

Сначала ежемесячный взнос за квартиру составлял 9,6 тысячи гривен. За почти полтора года платеж сократился и сейчас составляет 9 100 гривен. Ипотека рассчитана на 20 лет, однако по желанию кредит можно погасить и быстрее, а сумма не изменится.

По словам Василия Гроха, стоимость аренды жилья в новом доме с ремонтом в Борисполе превышает сумму, которую он платит ежемесячно за квартиру в ипотеке.

О своей неудаче с приобретением квартиры через "еОселю" 24 Каналу рассказал военный Вадим с Тернопольской области – пилот БПЛА. Он решил взять ипотеку, ведь нужное ему жилье стоит 3 – 4 миллиона гривен, а на руках мужчина имеет не более 1 миллиона. Заявленные условия получения кредита оценил как выгодные, поэтому подался на программу.

По словам Вадима, собирать документы было не сложно и все можно сделать за месяц, однако для военных есть своя специфика.

Труднее всего было получить справку о доходах. Потому что на гражданских работах это делается легко, а в армии – супер трудно. У меня в справке о доходах четыре подписи и две печати. Это было трудно, но в целом собрать документы – ничего чрезвычайного нет,
– говорит военный.

Воин хотел покупать квартиру в Киеве у застройщика. Собрал и подал документы в Ощадбанк, через который решил брать кредит, однако в конце концов получил отказ.

Собрали для банка все необходимые документы и дошли до момента, когда комиссия должна была согласовывать или не согласовывать кредит. И в последний день от нас попросили письменное объяснение, почему в финальной предоставленной мной справке о доходах отсутствует премия в размере 100 тысяч. Объяснение я им предоставил. И в результате в этот день нам сообщили, что в согласовании кредита отказали,
– говорит Вадим.

Военный объяснил банку, что его доход изменился из-за боевого ранения, полученное во время заезда на позицию. До этого он почти ежемесячно имел премию в размере 100 тысяч гривен, потому что выполнял боевые задачи на Покровском направлении. Но после получения ранения лечился и проходил переобучение, поэтому дополнительных вознаграждений не имел. В банке ему посоветовали повторно обратиться, как только премию снова будут начислять.

Как можно улучшить программу?

Рекомендации экспертов по улучшению программы "еОселя" следующие:

• пересмотреть максимальную стоимость жилья, на которое можно брать государственную ипотеку;
• учесть расходы на отделку и ремонты;
• увеличить ресурс программы, чтобы удовлетворить спрос;
• обеспечить стабильность финансирования;
• требований к кредитуемому жилью.

По мнению председателя Украинской ассоциации девелоперов, государственной политике ипотечного кредитования нужно больше системности, чтобы стать реальным инструментом для стимулирования развития экономики.

Украине нужна не разовая программа, а стратегия длинных денег: государственные гарантии для инвесторов и девелоперов, кредитование строительства, синхронизированное с ипотекой. Иначе мы не запустим восстановление экономики через строительную отрасль,
– акцентирует Евгений Фаворов.

Кто может принять участие в программе "еОселя"?

Государственная ипотека доступна для всех граждан Украины при нескольких условиях:

• возраст старше 18 лет на дату оформления кредита;
• возраст до 70 лет на дату погашения;
• платежеспособность;
• отсутствие собственного жилья или если оно меньше 52,5 квадратного метра + 21 квадратный метр на каждого следующего члена семьи дополнительно (мужа/жену, несовершеннолетних детей и т.д.) или расположено в районе боевых действий или на временно оккупированной территории.