Что происходит на рынке первичной недвижимости?

Украинцы продолжают покупать недвижимость, ориентируясь на западные и центральные области, учитывая фактор безопасности. В то же время растет заинтересованность в приобретении жилья в областях, которые в предыдущие годы были менее привлекательными для покупателей. Об этом в комментариях 24 Канала рассказали эксперты по рынку недвижимости Дмитрий Карпиловский и Елена Гайдамаха.

Смотрите также В двух городах цены подпрыгнули на 10%: где в Украине самые дорогие квартиры в новостройках

  • По данным ЛУН, рынок первичной недвижимости в Украине продолжает расти. В большинстве регионов страны фиксируют стабилизацию средней стоимости квадратного метра.
  • По состоянию на 1 октября повышение цены в диапазоне 7 – 10% наблюдают в Луцке, Ровно, Житомире, Тернополе и Хмельницком.

Дмитрий Карпиловский

Инвестор, управляющий партнер УкрИнвестКлуба

Я думаю, сейчас изменение номер один – это неготовность украинцев инвестировать на этапе котлована. И те деньги, которые исторически заходили в этот сегмент рынка, сейчас уходят в другие направления и, соответственно, там растут цены из-за этого. Вторая история – это перетекание капитала из центра и востока Украины на запад, соответственно, дополнительный драйв. И, конечно, перетекание спроса через внутренне перемещенных лиц на аренду и покупку недвижимости в западных регионах.

В то же время эксперт выделяет тренд на рекреационную недвижимость: комплексы для отдыха, гостиницы, коттеджные городки. Дмитрий Карпиловский говорит, что сейчас инвестиционные отели конкурируют с классической жилой и коммерческой недвижимостью.

К примеру, рост доходной рекреационной недвижимости продолжается в Киеве. Инвестор остается пассивным, а управлением занимается операционная компания, которая генерирует доход.

Бізнес продовжує доводити свою незламність. Попри війну, в Україні продовжується будівництво житла. Яскравим прикладом є системний девелопер РІЕЛ, який у 2024 році ввів в експлуатацію майже 2 тисячі квартир, а у 2025-му працює над проєктами загальною площею понад 500 тисяч квадратних метрів. Завдяки девелоперу українці можуть здійснювати свої мрії про затишне і комфортне помешкання.

Эксперт Елена Гайдамаха говорит, что цена квадратного метра в новостройках растет, учитывая подъем стоимости энергоносителей. Также на подорожание нового жилья влияют изменения в сетях общественного транспорта, например развитие метро и тому подобное.

В то же время динамика строительства в небольших областных центрах обусловлена легким входом на рынок и меньшей стоимостью квадратного метра, отмечает эксперт.

Елена Гайдамаха

Риелтор, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

Цены на западе Украины, например, в Ивано-Франковске, Тернополе, Черновцах, Ужгороде, Львове, очень высокие. Они сейчас растут не стремительно, а более постепенно. На мой взгляд, это уже как мыльный пузырь, который должен когда-то лопнуть. Возможность маленьких застройщиков работать в крупных городах ограничена, поэтому они начали выбирать меньшие областные центры. Там легче договориться с местными властями, согласовать документы и ввести в эксплуатацию. Но мне непонятно, чем там люди собираются заниматься.

По мнению Елены Гайдамахи, экономическая активность в областях, которые приобретают популярность на рынке недвижимости, ограничена фактором цен. Бизнес менее охотно переезжает в эти регионы из-за высоких арендной ставки и продаж.

Какова ситуация на рынке вторичной недвижимости?

Тенденции на вторичном рынке недвижимости географически подобны ситуации на первичке. В июле – сентябре 2025 года проявилось смещение заинтересованности покупателей и инвесторов в квартирах на вторичке с запада страны в сторону соседних условно-безопасных городов, например Тернополя, Хмельницкого и Ровно. Рынок отреагировал ростом цен в этих городах до 13% (за однокомнатные квартиры).

Поведение покупателей сейчас в основном обусловлено стремлением покупать недвижимость с учетом риска продвижения врага вглубь страны.

Сегодня портрет покупателя выстраивается такой: люди ищут квартиру, в которую можно заехать и жить. И не имеет значения, в каком состоянии там ремонт, но чтобы такая возможность хотя бы была. Подавляющее количество людей, которые сейчас покупают, это или семьи с детьми, для которых хотят спокойного обучения, или просто люди, которые покупают на запас на случай, если враг продвинется вперед. Они просто покупают, закрывают двери и возвращаются домой,
– говорит Елена Гайдамаха.

Эксперт Дмитрий Карпиловский отмечает, что, несмотря на все трудности, в экономике Украины абсорбируется значительный объем денег, который приходит благодаря западной помощи, зарплатам военных, а также из-за сдерживания оттока капитала валютными ограничениями.

В экономике денег становится на самом деле значительно больше. Мы об этом не думаем, но условно неважно, человек заработал их честным трудом, или получил взятку. Он несет их в салон с новыми автомобилями, владелец салона – в ресторан, владелец ресторана – еще кому-то. И в конце концов деньги все равно оседают в карманах украинцев. Соответственно, есть большая готовность платить,
– говорит инвестор.

Как меняется рынок аренды жилья в Украине?

За время полномасштабной войны цены на аренду жилья в Украине менялись в зависимости от региона. Наибольший рост имели западные области, на востоке и юге же цены падали. Спрос на аренду жилья прогнозируемо сохранится в относительно безопасных областях.

Цены на аренду прямо пропорциональны вере украинцев, что в городе X можно жить и зарабатывать. Если покупка – это индикатор веры в светлое будущее долгосрочно, то аренда – это больше индикатор того, что улучшилась ситуация с рабочими местами и ситуация с безопасностью, что ВПЛ меньше оттекают или больше возвращаются,
– говорит Дмитрий Карпиловский.

Кроме универсального для всех макроэкономического фактора, существуют локационные факторы роста или спада цен на аренду. Эксперт приводит пример центральных районов Киева – Печерского и Золотых Ворот, где стоимость найма жилья растет в ответ на спрос со стороны иностранцев, которые по работе приезжают в столицу Украины и могут позволить себе платить на значительно более высоком уровне.

Эксперт рынка недвижимости Елена Гайдамаха замечает, что статистика сервисов для аренды отражает больше цены, которые хотели бы видеть арендодатели. Реальная же ситуация на рынке несколько иная.

Потребитель просто не знает базы реальных сделок. Доступа к нему ни у кого, кроме риелторов, нет. И там совсем другие цифры, они отличаются. Как я говорю, на порталах "хотелки" владельцев, а на самом деле ситуация совсем другая. Иногда люди делают это искусственное увеличение для каких-то своих нужд. Я не понимаю, для чего этот обман, потому что реальные цифры меньше,
– отмечает риелтор.

Обратите внимание! Рост цен на аренду жилья также стимулирует спрос из-за начала учебного года и увеличения количества учебных заведений, которые вернулись к очной форме.