Какие документы следует проверить перед покупкой квартиры

Почему стоит начать проверку еще до осмотра квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке требует тщательного анализа документов и выявления скрытых обременений, чтобы не оказаться в эпицентре судебных тяжб. Любая неосторожность или мошенническая схема грозят признанием сделки недействительной и полной потерей семейных сбережений. Об обязательных шагах юридической проверки имущества напомнили в Министерстве юстиции Украины.

Какие именно документы подтверждают право собственности продавца

Прежде чем передавать залог или подписывать договор, необходимо потребовать у владельца оригиналы правоустанавливающих документов или их официальные дубликаты. К перечню таких документов относятся:

• договоры купли-продажи, дарения, мены (бартера), пожертвования, пожизненного содержания, ренты или наследственный договор;
• нотариально заверенные договоры о разделе наследства или выделении доли имущества в натуре;
• договоры о прекращении права на содержание или права на алименты для ребенка в обмен на передачу недвижимости;
• биржевые договоры купли-продажи, заключенные в соответствии с требованиями закона, а также договоры аренды жилья с выкупом;
• ипотечные договоры или соглашения об удовлетворении требований ипотекодержателя, если они предусматривают переход права собственности;
• договор об установлении доверительного владения вместе с актом приема-передачи объекта;
• свидетельства о праве на наследство или о доле в общем имуществе супругов после смерти одного из них, выданные нотариусом или консульством;
• свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации или местными органами власти до 1 января 2013 года;
• свидетельства о приобретении имущества на публичных торгах (аукционах), в частности, если торги не состоялись;
• вступившие в законную силу решения суда о приобретении или изменении права собственности, либо судебные постановления о признании мирового соглашения.

Как узнать об обременениях и арестах в государственных базах данных

Закон разрешает удостоверять сделки только при условии подтверждения государственной регистрации прав лица, продающего имущество. Главным источником достоверной информации является Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, доступ к которому открыт в режиме реального времени. Покупатель может заказать актуальную информацию о текущем состоянии объекта и имеющихся обременениях или подробную информацию, где показана вся хронологическая цепочка собственников.

Получить выписку в бумажной форме можно через государственного регистратора, администратора ЦПАУ или нотариуса, а в электронном виде свежая выписка доступна каждому самостоятельно на портале "Дія". При изучении реестра следует обязательно убедиться в отсутствии судебных решений о запрете совершения регистрационных действий или соответствующих заявлений от самого собственника, ведь это законное основание для немедленной приостановки процедуры покупки.

Что нужно проверить помимо документов на недвижимость

Юридическая чистота самой квартиры не гарантирует безопасности, если у продавца есть проблемы с законом или финансовые обязательства. Обязательно выясните, не внесен ли собственник в Единый реестр должников, не открыты ли в отношении него исполнительные производства и не попал ли он под ограничения в соответствии с Законом Украины "О санкциях". Наличие лица в реестрах должников грозит блокировкой любых сделок нотариусом.

Кроме того, стоит проверить судебную историю недвижимости через Единый государственный реестр судебных решений, чтобы убедиться в отсутствии арестов и споров с наследниками или кредиторами. Не лишним будет запросить справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и сверить реальное состояние жилья с техническим паспортом. Самовольный снос несущих стен или незаконная перепланировка лягут финансовым бременем на плечи нового владельца, если изменения не узаконены в БТИ.

Какие правила регистрации действовали до 2013 года и где искать старые архивы

Современная электронная система регистрации прав заработала в Украине только с 1 января 2013 года. До этой даты право собственности на квартиры и дома фиксировали исключительно регистраторы бюро технической инвентаризации (БТИ) на бумажных носителях в специальных регистрационных книгах и делах, которые до сих пор хранятся в архивах этих учреждений.

Регистрацией прав собственности и пользования земельными участками до 2013 года занимались территориальные органы по земельным ресурсам. Если недвижимость не меняла владельца более десяти лет, сведений о ней в электронной базе может не оказаться вовсе. В таком случае продавцу необходимо заранее обратиться к нотариусу, регистратору или в местные органы власти, чтобы внести архивные данные с бумажных носителей в современный электронный реестр.

К слову, новые владельцы жилья могут столкнуться с долгами предыдущих хозяев. При этом оплачивать долги предыдущих владельцев жилья не требуется в обязательном порядке. Новые владельцы недвижимости могут сделать это только по собственному желанию. Если же в личном кабинете появилась информация о задолженности, то стоит обратиться с документами купли-продажи к поставщику и сообщить об изменении владельцев недвижимости.