Можно ли сдать землю в субаренду без разрешения арендодателя

Когда землю отдают в субаренду?

Юрист Любовь Полишкевич рассказала в комментарии 24 Канала, что ситуация, когда арендатор не обрабатывает землю самостоятельно, а хочет передать ее другому лицу для пользования, на практике случается часто. Есть несколько типичных причин, почему арендатор на определенный период времени отказывается от самостоятельной обработки участка и ищет субарендатора.

Читайте также Что делать, если границы участка не совпадают с документами

На первый взгляд, по словам юристки, субаренда – это удобно: арендодатель получает арендную плату, фактически не занимаясь землей, а фактический пользователь обрабатывает участок. Однако по поводу субаренды есть определенные риски, которые следует принимать во внимание, передавая участок другому землепользователю. Так, даже если участок передан в субаренду, арендатор остается ответственным за своевременную уплату арендной платы, сохранение земельного участка и соблюдение условий договора.

Обратите внимание! Если субарендатор истощит почву или каким-то другим образом ухудшит качественные свойства земельного участка, то отвечать придется арендатору. Вместе с тем, если обстоятельства складываются так, что договор субаренды – это лучшее решение, то без согласия собственника участка скорее всего – не обойтись.

Как сдать землю в субаренду?

Любовь Полишкевич отмечает, что есть общее правило: без согласия собственника участка в субаренду передавать запрещено.

Согласно статье 93 Земельного кодекса Украины и статьи 8 и Закона Украины "Об аренде земли" передача земли в субаренду возможна с согласия арендодателя. Согласие арендодателя может быть предоставлено отдельно (в виде письма-согласия) или же прямо предусмотрено договором аренды земли. Обычно предусмотрительные арендаторы предусматривают согласие собственника среди других условий пользования земельным участком: арендатор имеет право передавать земельный участок в субаренду на срок, не превышающий срок действия этого договора аренды земли, 
– говорит юрист.

Если договор аренды не предусматривает возможности передачи участка в субаренду, а земля находится в частной собственности, то порядок получения согласия довольно прост:

• арендатор письменно обращается к владельцу с просьбой согласовать субаренду;
• владелец дает согласие в виде отдельного документа (письмо, дополнительное соглашение к договору аренды земли) или подписывает трехсторонний договор между арендодателем, арендатором и субарендатором.

Если речь идет о землях громады (земли коммунальной собственности), то процедура несколько сложнее:

• арендатор подает заявление в орган местного самоуправления (сельского совета, городского совета);
• совет принимает соответствующее решение о предоставлении согласия (разрешения) на субаренду.

Важно! Здесь, по словам юристки, ключевым является именно решение совета. Без него передача в субаренду невозможна. В случае, если согласие предоставил председатель общины в виде письма или распоряжения, то однозначно речь будет идти о превышении полномочий должностного лица местного самоуправления, что может повлечь за собой кроме других негативных последствий не только признание договора субаренды недействительным, но и досрочное расторжение договора аренды земли по основаниям нарушения его условий. Исключение: массивы земель сельскохозяйственного назначения.

Какие существуют исключения относительно субаренды?

С 2019 года в законодательстве появилось исключение. Если арендатор и субарендатор работают в пределах массива земель сельскохозяйственного назначения, то согласие арендодателя не требуется. Это сделано для того, чтобы избежать так называемой "шахматной доски" или "чересполосицы", когда на одном поле арендуют участки разные хозяйства, и эффективно обрабатывать землю становится невозможно.

В таком случае арендатор имеет право передать земельный участок другому пользователю без согласования с владельцем, но исключительно для упорядочения землепользования в пределах массива, 
– говорит Любовь Полишкевич.

Статья 37-1 Земельного кодекса Украины и статья 8-2 Закона Украины "Об аренде земли" четко описывают обстоятельства, при которых возможно заключение договоров субаренды без согласия собственника участка. Поскольку фактически в контексте этих статей речь идет об обмене правами пользования земельными участками, то здесь важно соблюдение следующих условий:

• договор субаренды должен содержать сведения о земельном участке, в обмен на права пользования которым заключается этот договор;
• нормативная денежная оценка таких участков должна быть одинакова или разница между нормативными денежными оценками должна составлять не более 10 процентов;
• о передаче участка в субаренду необходимо обязательно письменно уведомить собственника земельного участка.

Помните! В случае продажи такого участка, арендатор не будет иметь преимущественного права его на покупку.

Какие основные моменты стоит запомнить?

Субаренда – это инструмент, который может быть полезным и экономически выгодным, но только при условии соблюдения закона. Общее правило простое: передать землю в субаренду без согласия арендодателя запрещено.

Если речь идет о частных землях, то порядок получения согласия не является сложным и зависит от договоренностей между сторонами. В случае с коммунальными землями процедура строже и требует обязательного решения совета. Исключение составляют лишь массивы земель сельскохозяйственного назначения, где допускается субаренда без разрешения владельца, но с соблюдением четких условий, 
– отмечает Любовь Полишкевич.

Обратите внимание! Поэтому, прежде чем передавать участок другому пользователю, арендатору стоит убедиться, что его действия соответствуют договору и законодательству. Иначе вместо оптимизации можно получить юридические проблемы, потерю договора аренды и собственно самой земли.