Коли землю віддають у суборенду?

Юристка Любов Полішкевич розповіла у коментарі 24 Каналу, що ситуація, коли орендар не обробляє землю самостійно, а хоче передати її іншій особі для користування, на практиці трапляється часто. Є кілька типових причин, чому орендар на певний період часу відмовляється від самостійної обробки ділянки і шукає суборендаря.

Читайте також Що робити, якщо межі ділянки не збігаються з документами

Любов Полішкевич

Керуюча партнерка Юридичної фірми Результат, керівниця практики земельного права та нерухомості

Якщо говорити про землі сільськогосподарського призначення, до прикладу, то найчастіше аграрії наважуються на суборенду через брак техніки чи ресурсів, фінансові труднощі, необхідність оптимізувати видатки або й просто через географічну віддаленість земельної ділянки до основних площ господарства. По суті, головний мотив завжди один – економічна доцільність: коли обробляти самому менш вигідно, аніж передати іншому.

На перший погляд, за словами юристки, суборенда – це зручно: орендодавець отримує орендну плату, фактично не займаючись землею, а фактичний користувач обробляє ділянку. А проте з приводу суборенди є певні ризики, які варто брати до уваги, передаючи ділянку іншому землекористувачу. Так, навіть якщо ділянка передана в суборенду, орендар залишається відповідальним за своєчасну сплату орендної плати, збереження земельної ділянки та дотримання умов договору.

Зверніть увагу! Якщо суборендар виснажить ґрунт чи в якийсь інший спосіб погіршить якісні властивості земельної ділянки, то відповідати доведеться орендарю. Разом з тим, якщо обставини складаються так, що договір суборенди – це найкраще рішення, то без згоди власника ділянки найімовірніше – не обійтися.

Як здати землю у суборенду?

Любов Полішкевич зазначає, що є загальне правило: без згоди власника ділянки в суборенду передавати заборонено.

Згідно зі статтею 93 Земельного кодексу України та статті 8 та Закону України "Про оренду землі" передача землі в суборенду можлива за згодою орендодавця. Згода орендодавця може бути надана окремо (у вигляді листа-згоди) або ж прямо передбачена договором оренди землі. Зазвичай завбачливі орендарі передбачають згоду власника серед інших умов користування земельною ділянкою: орендар має право передавати земельну ділянку в суборенду на строк, що не перевищує строк дії цього договору оренди землі,
– говорить юристка.

Якщо договір оренди не передбачає можливості передачі ділянки в суборенду, а земля перебуває у приватній власності, то порядок отримання згоди доволі простий:

  • орендар письмово звертається до власника з проханням погодити суборенду;
  • власник надає згоду у вигляді окремого документа (лист, додаткова угода до договору оренди землі) або підписує тристоронній договір між орендодавцем, орендарем і суборендарем.

Якщо йдеться про землі громади (землі комунальної власності), то процедура дещо складніша:

  • орендар подає заяву до органу місцевого самоврядування (сільської ради, міської ради);
  • рада приймає відповідне рішення про надання згоди (дозволу) на суборенду.

Важливо! Тут, за словами юристки, ключовим є саме рішення ради. Без нього передача в суборенду неможлива. У випадку, якщо згоду надав голова громади у вигляді листа або розпорядження, то однозначно йтиметься про перевищення повноважень посадової особи місцевого самоврядування, що може тягнути за собою окрім інших негативних наслідків не тільки визнання договору суборенди недійсним, але й дострокове розірвання договору оренди землі з підстав порушення його умов. Виняток: масиви земель сільськогосподарського призначення.

Які існують винятки щодо суборенди?

Із 2019 року в законодавстві з'явився виняток. Якщо орендар і суборендар працюють у межах масиву земель сільськогосподарського призначення, то згода орендодавця не потрібна. Це зроблено для того, щоб уникнути так званої "шахівниці" або "черезсмужжя", коли на одному полі орендують ділянки різні господарства, і ефективно обробляти землю стає неможливо.

У такому випадку орендар має право передати земельну ділянку іншому користувачу без погодження з власником, але виключно для впорядкування землекористування в межах масиву,
– говорить Любов Полішкевич.

Стаття 37-1 Земельного кодексу України та стаття 8-2 Закону України "Про оренду землі" чітко описують обставини, за яких можливе укладення договорів суборенди без згоди власника ділянки. Оскільки фактично в контексті цих статей йдеться про обмін правами користування земельними ділянками, то тут важливе дотримання таких умов:

  • договір суборенди має містити відомості про земельну ділянку, в обмін на права користуванння якою укладається цей договір;
  • нормативна грошова оцінка таких ділянок має бути однакова або різниця між нормативними грошовими оцінками має становити не більш як 10 відсотків;
  • про передачу ділянки в суборенду необхідно обовʼязково письмово повідомити власника земельної ділянки.

Пам'ятайте! У разі продажу такої ділянки, орендар не матиме переважного права її на купівлю.

Які основні моменти варто запам'ятати?

Суборенда – це інструмент, який може бути корисним і економічно вигідним, але лише за умови дотримання закону. Загальне правило просте: передати землю в суборенду без згоди орендодавця заборонено.

Якщо мова йде про приватні землі, то порядок отримання згоди не є складним і залежить від домовленостей між сторонами. У випадку з комунальними землями процедура суворіша й вимагає обов'язкового рішення ради. Виняток становлять лише масиви земель сільськогосподарського призначення, де допускається суборенда без дозволу власника, але з дотриманням чітких умов,
– зазначає Любов Полішкевич.

Зверніть увагу! Тому, перш ніж передавати ділянку іншому користувачу, орендарю варто переконатися, що його дії відповідають договору та законодавству. Інакше замість оптимізації можна отримати юридичні проблеми, втрату договору оренди і власне самої землі.