Новые вызовы для интернет-торговли: что беспокоит онлайн-продавцов

Бум электронной коммерции вызванный пандемией коронавируса значительно повысил спрос на складские помещения. По данным JLL, консалтинговой компании по вопросам недвижимости, в 2020 году компании в Европе арендовали на 16% больше новых логистических площадей, чем годом ранее. В Америке и Азии рост спроса на складские помещения составил 21% и 32% соответственно

К теме Идеи успешного бизнеса онлайн: 7 вещей, которые будут покупать чаще в 2021 году

Компаниям надо все больше складов

Некоторые компании, например, супермаркеты или производители медицинских товаров, требуют все больше дополнительных складских помещений. По данным JLL, каждый четвертый новый договор аренды (около 25%), подписанный в прошлом году в западных странах, был связан с онлайн-покупками, по сравнению с 12% такого рода договоров в 2019 году. В Китае этот показатель вообще составляет один к трем, то есть почти 33%.

Логистический центр Amazon / Фото paccra.com

Компания CBRE, специализирующаяся на недвижимости, подсчитала, что для увеличения запасов розничных торговцев в Америке на 5% нужно до 46 млн квадратных метров дополнительных складских площадей. И эти потребности быстро растут по мере того, как розничные компании переходят на цифровые технологии. Онлайн-ритейлингу обычно требуется в три раза больше площадей, чем при прямых офлайн-продажах, поскольку интернет-покупатели ожидают более широкого разнообразия товаров. Поэтому уровень вакантных площадей для складов резко упал с 10% по всей Америке и Европе десять лет назад до 5% в настоящее время. В некоторых городах, таких как Торонто и Токио, объем вакантных площадей складских помещений составляет уже менее 2%.

Активы компаний, занимающихся складскими помещения, стремительно растут

В результате стоимость существующих активов компаний, занятых в этом бизнесе, активно растет. Валовые активы компании Prologis, ведущего девелопера складских помещений, достигли отметки в 10 миллиардов долларов еще полгода назад. Такие показатели, в свою очередь, позволяют компании привлекать все больше инвестиций. По подсчетам JLL, покупки логистических активов выросли с десятой части глобальных инвестиций в недвижимость в 2015 году до пятой части в прошлом году. В 2020 году компания Amazon увеличила площадь своей сети логистики на беспрецедентные 50%.

Недостаток площадей - главное препятствие для девелоперов

Однако уже сейчас этот строительный ажиотаж постоянно сталкивается с препятствиями. Первое из них - нехватка площадей, особенно в густонаселенных городах. В период с 1990 по 2008 год половина промышленных площадей Сан-Франциско была перепрофилирована под жилые и офисные помещения. В период с 2006 по 2015 год Лондон потерял 11% своих промышленных площадей. Эта проблема настолько обострилась в некоторых районах Германии, что отдельные грузовые перевозки вообще работают с использованием складов, расположенных в приграничных с ФРГ регионах Польши и Франции. Высокие расходы, определенные ограничительные правила в регионах и текущие арендаторы затрудняют переоборудование существующих объектов недвижимости, находящихся в трудном положении, как, например, торговые центры, в распределительные центры складского формата. По прогнозам компании Prologis, в течение следующего десятилетия перепрофилирование торговых площадей составит всего 0,75% от общего объема логистических площадей.

Растет и уровень неприязни общественности к новым объектам

Большие склады обычно шумные и работают круглосуточно. Владельцы загородных домов в Америке и Европе беспокоятся о загрязнении окружающей среды в результате активных грузоперевозок. Даже там, где застройщики обещают тысячи рабочих мест, политики постоянно апеллируют к тому, что эти вакансии будут для работников низкой квалификации или вскоре будут заменены роботами. В Великобритании пять депутатов-консерваторов призвали правительство страны остановить строительство огромного склада на юго-востоке Англии.

Работы Amazon на логистическом центре около Барселоны / Фото www.catalannews.com

Владельцы складов становятся более изобретательными

Крупная британская компания SEGRO сейчас проводит перепрофилирование незанятого пространства около железнодорожного вокзала в Париже. Amazon переоборудовал бывшие поля для гольфа в Америке в распределительные центры. Онлайн-гигант также переоборудовал пустую автостоянку в центре Лондона на центр доставки.

Стоимость аренды складских помещений будет расти

Менее творческий подход заключается в том, что застройщики повышают арендную плату. Компания Prologis ожидает, что в этом году она вырастет на 6% по всему миру. Это может вызвать беспокойство представителей электронной коммерции. Но не инвесторов: стоимость акций Prologis и SEGRO выросла почти вдвое с начала 2019 года.