Доступна ли украинцам «доступная» ипотека?

В данном обзоре myBank.ua исследует текущие тенденции на рынке кредитов на покупку недвижимости и изучит возможное влияние правительственных инициатив на увеличение спроса на нем.

В прошедшем месяце на рынок кредитов на приобретение недвижимости вышел новый игрок – Первый украинский международный банк. Кроме этого, по итогам первого квартала 2012 года в тридцатку крупнейших банков вернулся Универсалбанк. Таким образом, число учреждений в первой тридцатке украинских банков, имеющих ипотечные программы для населения, увеличилось с 13 до 15.

Но на доступность ипотеки увеличение предложения, пока, никак не влияет. Требования к потенциальным заемщикам сегодня остаются максимально жесткими, а уровень цен на жилье и процентов по кредитам – заоблачно высокими.

Так, чтобы получить кредит на приобретение самого скромного жилья в областном центре потенциальный заемщик должен быть официально трудоустроенным на протяжении значительного периода времени и иметь «белую» зарплату на уровне не ниже 8 000 – 10 000 грн.

Кроме того, сегодня банки тщательно проверяют кредитную историю своих клиентов и не допускают к ипотечным кредитам заемщиков, имеющих даже небольшие проблемы с обслуживанием кредитов в прошлом.

Не способствуют росту спроса на ипотечные кредиты и цены на жилье. Так, эксперты рынка недвижимости констатируют, что стоимость квадратного метра жилья в Украине в несколько раз превышает среднестатистическую зарплату. В таких условиях стать собственником квартиры практически невозможно даже с помощью кредита.

Но даже те, кому уровень доходов позволяет претендовать на оформления ипотечного кредита, вряд ли порадуются размером процентных ставок по нему.

Так, за прошедший месяц средние ставки по кредитам на покупку недвижимости на первичном рынке сроком на 5 лет хоть и подешевели на 0,22 процентных пункта (п.п.), но все равно остаются на «космическом» уровне – 19,73% годовых. На вторичном рынке ситуация еще хуже: за последний месяц средняя ставка выросла на 0,12 п.п. и сегодня составляет 20,45% годовых.

Таблица 1. Средние процентные ставки по ипотечным кредитам сроком на 5 лет

Средняя ставка по кредитам на покупку новой недвижимости сроком на 10 лет подешевела на 0,24 процентных пункта (п.п.) и по состоянию на 21 мая она составляет 19,77% годовых. Средняя стоимость ипотеки на вторичном рынке несколько выше – 19,99% годовых и она продолжает расти.

Таблица 2. Средние процентные ставки по ипотечным кредитам сроком на 10 лет

Тенденция к снижению стоимости ипотеки на первичном рынке и к росту на вторичном характерна и для сегмента двадцатилетних кредитов. Правда, изменения ставок в прошедшем месяце было менее заметным. Так, средние ставки по кредитам на покупку жилья у застройщиков подешевели на 0,06 процентных пункта (п.п.), достигнув уровня 18,1% годовых, тогда как ставки по кредитам на квартиры «с рук» прибавили 0,07 п.п., достигнув уровня 18,95% годовых.

Таблица 3. Средние процентные ставки по ипотечным кредитам сроком на 20 лет

Теперь вернемся к государственной программе льготных ипотечных кредитов населению и попробуем ответить на вопрос: «Сможет ли льготная ставка на уровне 3% годовых изменить ситуацию на ипотечном рынке?»

Действительно, можно констатировать, что задекларированная правительством льготная ставка по ипотечным кредитам если и не ниже, то, как минимум, сравнима с аналогичными ставками в Европе и США.

Как видно из выше приведенного анализа, льготная ставка на уровне 3% годовых в 6 раз ниже среднерыночной. Многим может показаться, что за таких условий Украину должен охватить настоящий ипотечный «бум».

Но, на наш взгляд, сегодняшние инициативы властей больше походят на грамотно построенную предвыборную агитацию, чем на реальные шаги к улучшению жилищных условий широких масс населения.

Приведем условный пример. Если бы целью правительства стал реальный доступ украинцев к автомобилям, то продавая им Ланосы по 10 000 грн. вместо 60 000 грн., оно действительно превратило бы автомобиль из средства роскоши в средство передвижения (откуда бы у правительства взялись на это деньги, выносим за скобки).

Но если бы правительству нужен был всего лишь предвыборный пиар за сравнительно небольшые деньги, то по условной программе «Доступный автомобиль» за ценой в 6 раз ниже рыночной, можно бы было приобрести автомобиль, но только марки Бентли.

Звучать такая инициатива будет круто, а несколько не бедных людей даже сэкономят благодаря ней пару сотен тысяч зеленых. Но получат ли широкие массы доступ к автомобилям? Ответ очевиден.

С программой доступной ипотеки все аналогично. Не так важен размер процентной ставки, как база, на которую она начисляется. Простыми словами, сейчас не стоимость кредитов определяет мизерный спрос на недвижимость, а непосредственно стоимость этой недвижимости, цена за квадратный метр которой превышает среднестатистическую зарплату в несколько раз.

И если сегодня задаваться целью улучшения жилищных условий украинцев, то, в первую очередь, необходимо наводить порядок с ценообразованием на рынке недвижимости и уровнем доходов населения, а уже потом заниматься кредитами.

По материалам: myBank.ua