Іпотека під 5% у 2021 році: реальність чи гарні обіцянки

Що обіцяє влада

• У 2020 році українцям пообіцяли знизити ставку за іпотекою до 10%.
• Вже з березня 2021 року обіцяють, що ставка впаде до 7% річних, що передбачили у постанові КМУ.
• А у першому півріччі цього року буде можливість взяти іпотечний кредит під 5%.

До теми Перші іпотечні кредити під 7% зможуть видати у березні, – Мінфін

У нас є намір у першій половині 2021 року попрацювати і створити можливість фінансового лізингу та іпотеки під 5%,
– зауважив Шмигаль.

Наразі таку можливість опрацьовують з Національним банком України, додав прем'єр-міністр на форумі "Україна 30. Коронавірус: виклики та відповіді".

Які зараз ставки по іпотеці

У 2020 році українці почали значно активніше користуватися послугами банків для взяття іпотеки. Сума іпотечних кредитів сягнула 3,8 мільярда гривень, що на 36% більше, ніж у 2019 році. Про це свідчать дані опитування Нацбанку.

Популярність іпотеки у 2020 році зросла / Unsplash

Проте причина не лише у тому, що більше українців беруть іпотечний кредит, але й подорожчанні цього кредиту. В середньому українці беруть кредит на суму 663 тисячі гривень, а брали на суму в 516 тисяч гривень.

У 2020 році іпотечна ставка суттєво знизилася:

• на вторинному ринку вона становила 14% (у грудні 2019 року – 20,6%);
• на первинному – 16,9% (у грудні 2019 року – 21,5%).

Та це все одно ще далеко від 10%, які обіцяли ще всередині 2020 року. А тепер обіцяють 7%, а згодом і 5%. Та зауважимо, що обіцянка влади про дешеву іпотеку стосується не всіх українців, а лише тих, хто підпадає від програму "Доступне житло".

Чому низькі відсотки в Україні – неможливі

Перша заступниця Голови Нацбанку Катерина Рожкова виділила такі проблеми:

1. Банки неохоче кредитують первинний ринок через його непрозорість. І справді за даними Нацбанку лише 15% іпотечних кредитів взяли на купівлю житла на первинному ринку.
2. Стягнення застав є довгим та неефективним. Якщо сім’я пропише дитину в будинку, то банк не зможе забрати житло у випадку несплати.

Проте економіст Борис Кушнірук в коментарі 24 каналу розповів, що насправді в основі – дві фундаментальні проблеми. І без їх розв’язання в Україні не запрацює дешева іпотека. Це непередбачуваність інфляційних процесів та концентрація будівництва у великих містах.

Інфляція і непередбачуваність економіки

Суть іпотеки в тому, що завдяки їй можна придбати чи збудувати житло, розтягнувши щомісячні платежі на 20 – 30 років таким чином, що вони не становлять суттєвої нагрузки на наш бюджет. Так це працює в США, Канаді чи Європі.

Але в Україні через високу інфляцію та знецінення гривні, впевненості немає. Наприклад низка банків, які у 2020 році запропонували іпотеку під 10%, насправді пропонували її лише на перший рік, а на наступні – ставка за формулою UIRD+% (індекс депозитних ставок плюс певний відсоток, який визначив банк). Тобто у випадку стрімкої інфляції, ставка суттєво зросте.

Сенс іпотечного кредитування саме в тому, що воно є дешевим. Ставка може помінятися на 0,5 – 1% раз на рік. Але вона не може зрости в рази внаслідок зміни структури економіки чи бездарної політики центрального банку та уряду. А як людина може потім обслуговувати цей кредит?
– зауважує експерт.

Будівництво у великих містах

За даними Нацбанку найбільше іпотечних кредитів видали в місті Києві, Київській, Харківській, Львівській та Дніпропетровській областях. Тобто там, де є найбільші міста України.

Економіст Борис Кушнірук вбачає у цьому проблему. Експерт називає концентрацію населення виключно у великих містах – практикою слаборозвинутих країн.

Якщо ми продовжимо цю практику, то в цих містах відбудеться і концентрація іпотечного кредитування, здорожчення його і закладання фундаментальних ризиків, пов'язаних з тим, що люди просто не можуть по цих кредитах розрахуватися,
– переконаний Борис Кушнірук.

Стимулюючи іпотечне кредитування у великих містах, держава лише піднімає ціну на нерухомість та будівництво там, адже попит зростає.

Будуватися у малих містах дешевше / Unsplash

Експерт додає, що будуватися у маленьких містах значно дешевше. Але українці цього не роблять через невпевненість у завтрашньому дні – у тому, що зможуть знайти роботу у малих містах. Але для того, щоб ця впевненість була, необхідно впроваджувати децентралізацію та сприяти розвитку малого та середнього бізнесу по всій Україні.

Що не так з іпотекою під 5 – 7%

Навантаження на бюджет

Цього року за незначних обсягів іпотечного кредиту на програму "іпотеки під 7%" знадобиться 304 мільйони гривень з державного бюджету. Але протягом декількох років бюджетні видатки потрібно буде збільшити до хоча б 2-3 мільярдів гривень, переконана нардепка Тетяна Острікова. І навіть при таких видатках масове іпотечне кредитування запустити не вдасться.

Абсурдність

Борис Кушнірук ідею програми "доступного житла" називає "абсурдною за самою конструкцією".

Що значить доступне житло? Доступне житло – це житло для бідних. А якщо це бідні, то яка гарантія, що вони будуть спроможні повернути кредит... Якщо говорити про доступне житло, то є поняття доступного житла для бідних верств населення. Але це житло не в кредит, а соціальне,
– пояснює економіст.

Доступне житло визначається в першу чергу його ціною і наявними доходами. Тобто на скільки доходи людини дозволяють це зробити. В країнах Заходу система іпотечного кредитування робить житло доступним – людині потрібно зробити перший платіж лише 15-20%, а потім вся інша сума розбивається на 30 років. З точки зору невеликих щомісячних платежів, таке житло доступне. В Україні поки що це неможливо зробити.

Як скористатися програмою "доступне житло"

Скористатися послугою "доступне житло" з 1 березня можуть українці, які хочуть придбати житло, збудоване не раніше 2015 року або побудувати власне, йдеться у постанові Кабміну.

Цікаво Іпотека чи оренда: що вигідніше в Україні у 2021

Умови програми:

• Процентна ставка для українців буде складати 7% річних. При цьому програма діятиме лише на кредити з процентною ставкою від банків 12,7 % (вже здані в експлуатацію будинки) та 15,2% (недобудови).
• Термін кредиту – 20 років;
• Перший внесок – 15% вартості іпотеки;
• Максимальна сума кредиту – 2 мільйони гривень.

Є обмеження у площі, якщо людина бере кредит на будівництво власного житла. Це 50 квадратних метрів на сім'ю з двох осіб або на одну особу. Водночас за кожного члена сім'ї можна отримати 20 додаткових квадратів.

Українцям, які хочуть скористатися програмою для компенсації іпотечних кредитів у національній валюті, слід звернутися до Фонду розвитку підприємництва.

Заощадити на омріяну квартиру чи автомобіль значно легше, коли не маєте кредитів. Щоб погасити їх та наблизитися до мрії, замовте послугу перекредитування від Ідея Банку та отримайте подарунок.