Що обіцяє влада
- У 2020 році українцям пообіцяли знизити ставку за іпотекою до 10%.
- Вже з березня 2021 року обіцяють, що ставка впаде до 7% річних, що передбачили у постанові КМУ.
- А у першому півріччі цього року буде можливість взяти іпотечний кредит під 5%.
До теми Перші іпотечні кредити під 7% зможуть видати у березні, – Мінфін
У нас є намір у першій половині 2021 року попрацювати і створити можливість фінансового лізингу та іпотеки під 5%,
– зауважив Шмигаль.
Наразі таку можливість опрацьовують з Національним банком України, додав прем'єр-міністр на форумі "Україна 30. Коронавірус: виклики та відповіді".
Які зараз ставки по іпотеці
У 2020 році українці почали значно активніше користуватися послугами банків для взяття іпотеки. Сума іпотечних кредитів сягнула 3,8 мільярда гривень, що на 36% більше, ніж у 2019 році. Про це свідчать дані опитування Нацбанку.
Популярність іпотеки у 2020 році зросла / Unsplash
Проте причина не лише у тому, що більше українців беруть іпотечний кредит, але й подорожчанні цього кредиту. В середньому українці беруть кредит на суму 663 тисячі гривень, а брали на суму в 516 тисяч гривень.
У 2020 році іпотечна ставка суттєво знизилася:
- на вторинному ринку вона становила 14% (у грудні 2019 року – 20,6%);
- на первинному – 16,9% (у грудні 2019 року – 21,5%).
Та це все одно ще далеко від 10%, які обіцяли ще всередині 2020 року. А тепер обіцяють 7%, а згодом і 5%. Та зауважимо, що обіцянка влади про дешеву іпотеку стосується не всіх українців, а лише тих, хто підпадає від програму "Доступне житло".
Чому низькі відсотки в Україні – неможливі
Перша заступниця Голови Нацбанку Катерина Рожкова виділила такі проблеми:
- Банки неохоче кредитують первинний ринок через його непрозорість. І справді за даними Нацбанку лише 15% іпотечних кредитів взяли на купівлю житла на первинному ринку.
- Стягнення застав є довгим та неефективним. Якщо сім’я пропише дитину в будинку, то банк не зможе забрати житло у випадку несплати.
Проте економіст Борис Кушнірук в коментарі 24 каналу розповів, що насправді в основі – дві фундаментальні проблеми. І без їх розв’язання в Україні не запрацює дешева іпотека. Це непередбачуваність інфляційних процесів та концентрація будівництва у великих містах.
Інфляція і непередбачуваність економіки
Суть іпотеки в тому, що завдяки їй можна придбати чи збудувати житло, розтягнувши щомісячні платежі на 20 – 30 років таким чином, що вони не становлять суттєвої нагрузки на наш бюджет. Так це працює в США, Канаді чи Європі.
Але в Україні через високу інфляцію та знецінення гривні, впевненості немає. Наприклад низка банків, які у 2020 році запропонували іпотеку під 10%, насправді пропонували її лише на перший рік, а на наступні – ставка за формулою UIRD+% (індекс депозитних ставок плюс певний відсоток, який визначив банк). Тобто у випадку стрімкої інфляції, ставка суттєво зросте.
Сенс іпотечного кредитування саме в тому, що воно є дешевим. Ставка може помінятися на 0,5 – 1% раз на рік. Але вона не може зрости в рази внаслідок зміни структури економіки чи бездарної політики центрального банку та уряду. А як людина може потім обслуговувати цей кредит?
– зауважує експерт.
Будівництво у великих містах
За даними Нацбанку найбільше іпотечних кредитів видали в місті Києві, Київській, Харківській, Львівській та Дніпропетровській областях. Тобто там, де є найбільші міста України.
Економіст Борис Кушнірук вбачає у цьому проблему. Експерт називає концентрацію населення виключно у великих містах – практикою слаборозвинутих країн.
Якщо ми продовжимо цю практику, то в цих містах відбудеться і концентрація іпотечного кредитування, здорожчення його і закладання фундаментальних ризиків, пов'язаних з тим, що люди просто не можуть по цих кредитах розрахуватися,
– переконаний Борис Кушнірук.
Стимулюючи іпотечне кредитування у великих містах, держава лише піднімає ціну на нерухомість та будівництво там, адже попит зростає.
Будуватися у малих містах дешевше / Unsplash
Експерт додає, що будуватися у маленьких містах значно дешевше. Але українці цього не роблять через невпевненість у завтрашньому дні – у тому, що зможуть знайти роботу у малих містах. Але для того, щоб ця впевненість була, необхідно впроваджувати децентралізацію та сприяти розвитку малого та середнього бізнесу по всій Україні.
Що не так з іпотекою під 5 – 7%
Навантаження на бюджет
Цього року за незначних обсягів іпотечного кредиту на програму "іпотеки під 7%" знадобиться 304 мільйони гривень з державного бюджету. Але протягом декількох років бюджетні видатки потрібно буде збільшити до хоча б 2-3 мільярдів гривень, переконана нардепка Тетяна Острікова. І навіть при таких видатках масове іпотечне кредитування запустити не вдасться.
Абсурдність
Борис Кушнірук ідею програми "доступного житла" називає "абсурдною за самою конструкцією".
Що значить доступне житло? Доступне житло – це житло для бідних. А якщо це бідні, то яка гарантія, що вони будуть спроможні повернути кредит... Якщо говорити про доступне житло, то є поняття доступного житла для бідних верств населення. Але це житло не в кредит, а соціальне,
– пояснює економіст.
Доступне житло визначається в першу чергу його ціною і наявними доходами. Тобто на скільки доходи людини дозволяють це зробити. В країнах Заходу система іпотечного кредитування робить житло доступним – людині потрібно зробити перший платіж лише 15-20%, а потім вся інша сума розбивається на 30 років. З точки зору невеликих щомісячних платежів, таке житло доступне. В Україні поки що це неможливо зробити.
Як скористатися програмою "доступне житло"
Скористатися послугою "доступне житло" з 1 березня можуть українці, які хочуть придбати житло, збудоване не раніше 2015 року або побудувати власне, йдеться у постанові Кабміну.
Цікаво Іпотека чи оренда: що вигідніше в Україні у 2021
Умови програми:
- Процентна ставка для українців буде складати 7% річних. При цьому програма діятиме лише на кредити з процентною ставкою від банків 12,7 % (вже здані в експлуатацію будинки) та 15,2% (недобудови).
- Термін кредиту – 20 років;
- Перший внесок – 15% вартості іпотеки;
- Максимальна сума кредиту – 2 мільйони гривень.
Є обмеження у площі, якщо людина бере кредит на будівництво власного житла. Це 50 квадратних метрів на сім'ю з двох осіб або на одну особу. Водночас за кожного члена сім'ї можна отримати 20 додаткових квадратів.
Українцям, які хочуть скористатися програмою для компенсації іпотечних кредитів у національній валюті, слід звернутися до Фонду розвитку підприємництва.