Не Київ і не Львів: де купити та орендувати квартиру найдорожче

Наразі ринок нерухомості "переживає" різносторонні коливання. Відтак більша активність саме у західних регіонах, а також в центральних.

Попит на оренду зараз доволі активний, ціни також зросли. Крім того, інвестиції в нерухомість попри війну залишаються важливою частиною пасивного доходу українців, адже на первинному ринку вони мають чималу дохідність, хоч і з ризиками.

24 Канал дізнавався яка зараз ситуація із ринком нерухомості в Україні, у яких містах оренда житла найдорожча, як змінилися ціни на купівлю квартири та які інвестиції у нерухомість є вигідними. 

Яка ціна оренди в найбільших містах України

Як розповіла під час розмови з 24 Каналом рієлтор Людмила Колєснік, зараз оренда, звісно, піднялася в ціні. 

Читайте також Хто та як може скористатися пільгами на розмитнення авто

Підтверджує ці слова й фахівець Юрій Піта для 24 Каналу: ринок оренди достатньо активний, динаміка позитивна, а попит є.

Оренда в столиці

За даними ЛУН, оренда 1-кімнатної та 2-кімнатної квартир в столиці України буде коштувати в середньому по районах від 15 до 20 тисяч гривень.

• Найдорожче орендувати 1-кімнатну квартиру доведеться в Печерському та Шевченківському районах столиці – майже 34 тисячі та 25 тисяч гривень відповідно. Водночас найдешевше буде в Деснянському районі – це 8,5 тисячі гривень, а також у Вишневому та Ірпені – це 10 тисяч гривень. 
• А якщо говорити про 2-кімнатну квартиру, то найменше платити за неї можна в Деснянському районі – десь 10 тисяч гривень. У Святошинському районі ця сума зросте до 15 тисяч гривень. 

Одні із найдорожчих цін – у Львові

Оренда 1-кімнатної та 2-кімнатної квартир обійдеться орієнтовно від 17 до 19 тисяч гривень.

• Найдорожчою оренда буде в новобудовах після 2010 року. Наприклад, у таких будинках 1-кімнатна квартира буде коштувати десь 18 тисяч гривень. А найдешевшим обійдеться житло у Личаківському районі.
• Щодо 2-кімнатних квартир, то тут найдешевша середня ціна в Залізничному районі. А найвища – в Шевченківському, де вартість може сягати навіть вище 20 тисяч гривень.

Що з орендою в Дніпрі

Середня ціна за 1-кімнатну та 2-кімнатну квартиру коливатиметься в районі від 10 до 16 тисяч гривень.

• Найвища середня ціна за 1-кімнатну квартиру – район Соборний, а найнижча – Новокадацький район, де ціна може сягати навіть трішки більше, ніж 7 тисяч гривень.
• За 2-кімнатну квартиру натомість віддати можна й всі 20 тисяч гривень в районі Соборний. Водночас у решті районів ціни сягають до 16 тисяч гривень.

Ціни в Одесі

Орендувати квартиру в Одесі вийде чи не найдешевше серед інших великих міст України. Тут середня ціна коливається від 7 до 8 тисяч гривень за 1-кімнатну та 2-кімнатну квартиру.

• Традиційно найдорожчим районом залишається Приморський, де оренда 1-кімнатної квартири може досягати й всі 10 тисяч гривень. Водночас Пересипський район є одним із найдешевших для оренди – ціна за 1-кімнатну 5 тисяч гривень.
• В Приморському районі за "двушку" ціна зростає вже аж до майже 15 тисяч. У той час як у Пересипському районі – 6 тисяч гривень.

В Ужгороді ціни на рівні Львова та Києва

Середня ціна оренди квартири в місті Ужгород коливається у такому ж діапазоні, що й у Львові.

• За 1-кімнатну квартиру потрібно віддати орієнтовно 16 700 гривень.
• А за 2-кімнатну – ледь не 19 тисяч гривень.

Що важливо знати про оренду житла

Для 24 Каналу керівниця практики земельного права та нерухомості Любов Полішкевич повідомляє, що під час оренди квартири варто обов'язково перевірити, чи належить квартира на праві власності особі, яка передає вам об'єкт оренди, або чи має відповідна особа довіреність на право розпоряджатися цим житлом.

Як пояснює Полішкевич, Цивільний кодекс України містить главу про найм (оренду), якою врегульовані питання передачі та користування орендованим майном, проте усі ці положення та загальні "правила гри" можна застосувати тільки у разі, якщо між сторонами є укладений договір оренди. 

Відповідно до наявної практики Верховного Суду, не може доводитись свідченням свідків факт укладення договору найму житла, а факт проживання у квартирі осіб, які не є її власниками, ще не є належним доказом її здачі в найм,
– каже пані Любов.

Отож значимість договору очевидна, особливо, якщо не підходити до його тексту формально. Договір розв'яже спірні питання у разі, якщо:

• опис об'єкта оренди містить не лише загальний опис параметрів житла, а й повний перелік меблів, техніки, устаткування та елементів декору, а також описує стан об'єкта зі вказівкою на недоліки, наявні на дату укладення договору;
• чіткий перелік прав та обов'язків орендодавця та орендаря;
• відповідальність за шкоду, що завдана у зв'язку з користуванням житлом;
• розмір орендної плати, порядок перегляду орендної плати;
• порядок дій орендодавця та орендаря під час припинення договору найму.

Важливо! Якщо сторони уклали договір оренди житла, орендар матиме змогу оскаржити до суду дії орендодавця, які порушують його права або відмовитись від виконання вимог орендодавця, які суперечать умовам договору.

За скільки можна купити квартиру на первинному та вторинному ринках

За словами Людмили Колєснік, зараз попит на нерухомість виріс. Нещодавно запрацювали державні програми щодо житла, а отже, з'явилися кошти.

Крім того, більша кількість людей вірять у перемогу. Навіть по дзвінках аналізують, що почали активно переглядати квартири,
– додає рієлтор.

Водночас Піта пояснює, що зараз ринок нерухомості залишається неоднорідний: у західних та центральних регіонах зі зрозумілих причин ціни вище й попит більш активний.

Хоча необхідно зазначити зростання пропозиції та зниження попиту по всій країні, у зв'язку з цим ціни в більшості знижуються. Як і раніше більше цікавляться вторинним ринком, первинному ринку потрібна державна підтримка у вигляді програм,
– зауважує пан Юрій. 

Водночас за статистикою від Держстату, в Україні у другому кварталі 2024 року ціни на житлову нерухомість зросли в середньому на 10%, порівняно з аналогічним періодом торік.

Таким чином, на первинному ринку квартири подорожчали на 12,6%, а на вторинному – на 8,7%.

Первинний ринок

• За квадратний метр у Києві, станом на серпень 2024 року, доведеться віддати 52 тисячі гривень. Водночас ціна по Київській області коливається в межах 36 800 гривень за метр квадратний. До речі, найдорожчий метр квадратний від забудовників саме у Печерському районі столиці – за 102 100 гривень. 

• Дорожча ціна, аніж у столиці, за метр квадратний – у Львові. Тут середня ціна становить 57 тисяч гривень. По Львівській області ціна опускається до 41 600 гривень за метр квадратний. Найдорожча ціна від забудовників у розмірі майже 75 тисяч гривень – у Галицькому районі міста.
• Трійку найдорожчих міст за ціною на первинці замикає Ужгород, де середня ціна – 50 тисяч гривень за метр квадратний. Ціна по Закарпатській області – 46 800 гривень.
• Далі по рейтингу – Дніпро, де середня ціна становить 45 тисяч гривень за метр квадратний. На Дніпропетровщині ціна знижується до 41 700 гривень. А найдорожчим районом є Шевченківський з середньою ціною від забудовників – 49 200 гривень.
• В Одесі середня ціна становить менш як 40 тисяч гривень, а точніше – 39 тисяч гривень за метр квадратний. У той час як в області не набагато нижче – 35 800 гривень. Ціна у Приморському районі становить 55 300 гривень за квадратний метр, що є найдорожчим показником по районах Одеси.

Вторинний ринок 

У Києві ціни на 1-кімнатну квартиру стартують з 25 тисяч доларів:

• Найдешевші квартири будуть в передмісті, а це Гостомель, Буча та Ірпінь, – від 25 до понад 34 тисяч доларів. Водночас найдорожчими вийдуть квартири в Печерському та Шевченківському районах – 107 тисяч доларів та майже 76 тисяч доларів відповідно.  

За 2-кімнатну квартиру ціна стартує від 40 тисяч доларів:

• Аналогічна ситуація із "двушками" щодо найнижчої ціни за 1-кімнатні квартири. Це переважно передмістя столиці, а саме в Гостомелі. Найвища ціна за квартиру становить 173 та 110 тисяч доларів в Печерському та Шевченківському районах.

У Львові за 1-кімнатну квартиру доведеться віддати в районі 55 – 65 тисяч доларів:

• Найдешевшими районами для купівлі квартири на вторинці є Залізничний та Галицький райони – 55 та 60 тисяч доларів відповідно. А найдорожчими — Шевченківський та Сихівський райони (65 тисяч доларів).

Щодо 2-кімнатних квартир, то ціна на них сягає від майже 80 тисяч доларів та вище:

• Серед найнижчих є середні ціни у Франківському та Залізничному районах – 77 тисяч доларів та 88 тисяч доларів. А Галицький та Сихівський залишаються найдорожчими – від 90 до 97 тисяч доларів. 

У Дніпрі за однокімнатку можна віддати як 24 тисячі доларів, так і 44 тисячі доларів, залежно від району міста:

• Найнижчі ціни в Новокадацькому та Чечелівському районах – там ціна стартує від 24 тисяч доларів до 27 тисяч доларів. Водночас найдорожчі райони – це Соборний та Шевченківський з цінами 34 – 44 тисячі доларів.

Діапазон цін за 2-кімнатну становить від 30 до 65 тисяч доларів:

• Квартира у Самарському та Новокадацьому районах обійдеться десь в 30 – 34 тисяч доларів. У той час як житло у Центральному чи Шевченківському від 52 до 65 тисяч доларів.

Водночас, як пояснює приватний інвестор Василь Матій, передає 24 Канал, нерухомість традиційно має відчутну частку в портфелях інвесторів, а в Україні ця частка ще більше помітна, аніж на Заході.

Якщо ж класифікувати різні типи інвестицій нерухомості, то, за словами Матія, можна виділити 3 основні категорії:

• Перша категорія – до повномасштабної війни це було своєрідним "змаганням", а саме 1-кімнатна квартира в новобудові біля метро. Суть цієї категорії полягає у тому, що людина купує об'єкт на первинному/вторинному ринку та володіє ним.

Інвестиції на первинному ринку більш високодохідні, але якщо говорити про вище зазначену "систему координат" ризику дохідності та ліквідності, то якраз ця вища дохідність відповідно забезпечується й більш високими ризиками,
– зауважує інвестор.

• Друга категорія – це інвестиція через рейти, тобто завдяки інвестиційним фондам, які спеціалізуються на інвестиціях в нерухомість. Це може бути як рентна дохідність, так і кредитна дохідність від фінансування нерухомості, або від володіння іпотечними цінними паперами.

Такі інвестиції є більш ліквідними через те, що вони часто торгуються на світових фінансових майданчиках. Відповідно їх можна легше купувати/продавати. 

• Третя категорія – прямі інвестиції в нерухомість, а це створення разом із забудовником, чи разом із девелопером у партнерських відносинах, тієї цінності, яка купується на першій категорії.

Тобто в першій категорії ми фінансуємо те, що вже хтось створив. А на цій стадії ми в партнерстві з іншими компетентними людьми створюємо цю цінність,
– додає Василь Матій. 

На скільки зараз популярна програма "єОселя"

Як розповіла для 24 Каналу банкірка Олена Дмітрієва, 98% іпотечних кредитів в Україні видається за програмою "єОселя". Такий результат обумовлений низькою відсотковою ставкою та широким колом громадян, які відповідають умовам програми.

Важливо! Результатом програми "єОселя" є переорієнтація на первинний ринок житла, який є драйвером економічного зростання. Зараз в програмі беруть участь 78 забудовників, вже акредитовано 151 житловий будинок різного ступеня готовності.

Дмітрієва відзначає ще й позитивну тенденцію щодо збільшення кредитів за програмою саме на придбання нерухомості на первинному ринку.

• Якщо в січні 2024 року частка кредитів на придбання нерухомості була на рівні 2,6% від загальної кількості, то за липень місяць доля таких кредитів збільшилась до 8,1%.
• Також збільшилась кількість банків –  учасників. Зараз вже 10 банків є резидентами програми, що свідчить про зацікавленість банків в реанімації іпотечного кредитування.

Очікуємо, що коло банків – учасників програми "єОселя" буде розширюватись і надалі, а банки паралельно з участю в державній програмі будуть розвивати власні іпотечні продукти,
– додала банкірка.

Серед останніх змін у програмі є:

1. Підтримка молоді – зменшено первинний внесок до 10% для позичальників віком до 25 років;
2. Зазнали змін відсоткові ставки за програмою: загальна ставка 7% (для широкого кола громадян) діятиме протягом перших 10 років, надалі ставка зростає до 10%.

Цікаво! Ставка 3% для окремих категорій громадян (військовослужбовців, вчителів, медпрацівників тощо) діятиме протягом перших 10 років, надалі ставка зростає до 6%. При цьому загальний термін сплати іпотечного кредиту залишився без змін, а це 20 років.

3. Можливість використати сертифікат "єВідновлення" як перший внесок за програмою "єОселя".
4. Член сім'ї внутрішньо переміщеної особи першого ступеня споріднення (чоловік або дружина, їхні батьки та діти) зможуть купити житло для ВПО.

За словами пані Олени, зараз можна говорити, що програма "єОселя" активно розвивається, має високий потенціал як в реалізації соціальних функцій, так і в підтримці економіки України.

Чого чекати від цін на нерухомість цієї осені

За прогнозом Юрія Піти, традиційно перші місяці осені очікуються більш активними з боку попиту, а за таких умов ціни будуть стабільні.

Водночас якщо попит не буде активним, тоді очікуємо зниження цін,
– резюмує Піта.

Крім того, впливатимуть на ринок події на фронті, а також фінансові можливості населення. Своєю чергою такі можливості залежать від ситуації в економіці України, стабільного ринку праці, міжнародної допомоги та державної підтримки сектору.