Сейчас рынок недвижимости "переживает" разносторонние колебания. Поэтому большая активность именно в западных регионах, а также в центральных.

Спрос на аренду сейчас довольно активный, цены также выросли. Кроме того, инвестиции в недвижимость несмотря на войну остаются важной частью пассивного дохода украинцев, ведь на первичном рынке они имеют немалую доходность, хоть и с рисками.

24 Канал узнавал какая сейчас ситуация с рынком недвижимости в Украине, в каких городах аренда жилья дороже, как изменились цены на покупку квартиры и какие инвестиции в недвижимость являются выгодными.

Как рассказала во время разговора с 24 Каналом риелтор Людмила Колесник, сейчас аренда, конечно, поднялась в цене.

Читайте также Кто и как может воспользоваться льготами на растаможку авто

Людмила Колесник

Член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины и NAR, сертифицированный риэлтор

Весной значительно было дешевле, сейчас поднялись цены на аренду. Например, в Киеве цены выросли на 10 – 15%, по сравнению с ценами весной.

Подтверждает эти слова и специалист Юрий Пита для 24 Канала: рынок аренды достаточно активный, динамика положительная, а спрос есть.

Юрий Пита

Исполнительный директор Ассоциации специалистов по недвижимости Украины

Цены выросли в большинстве регионов Украины, особенно в центральных и западных. Скорее всего это связано с тем, что покупатели не готовы покупать недвижимость, отдавая предпочтение аренде.

Аренда в столице

По данным ЛУН, аренда 1-комнатной и 2-комнатной квартир в столице Украины будет стоить в среднем по районам от 15 до 20 тысяч гривен.

  • Дороже всего арендовать 1-комнатную квартиру придется в Печерском и Шевченковском районах столицы – почти 34 тысячи и 25 тысяч гривен соответственно. В то же время дешевле всего будет в Деснянском районе – это 8,5 тысячи гривен, а также в Вишневом и Ирпене – это 10 тысяч гривен.
  • А если говорить о 2-комнатной квартире, то меньше всего платить за нее можно в Деснянском районе – где-то 10 тысяч гривен. В Святошинском районе эта сумма возрастет до 15 тысяч гривен.

Одни из самых дорогих цен – во Львове

Аренда 1-комнатной и 2-комнатной квартир обойдется ориентировочно от 17 до 19 тысяч гривен.

  • Самой дорогой аренда будет в новостройках после 2010 года. Например, в таких домах 1-комнатная квартира будет стоить где-то 18 тысяч гривен. А самым дешевым обойдется жилье в Лычаковском районе.
  • Относительно 2-комнатных квартир, то самая дешевая средняя цена в Железнодорожном районе. А самая высокая – в Шевченковском, где стоимость может достигать даже вше 20 тысяч гривен.

Что с арендой в Днепре

Средняя цена за 1-комнатную и 2-комнатную квартиру будет колебаться в районе от 10 до 16 тысяч гривен.

  • Самая высокая средняя цена за 1-комнатную квартиру – район Соборный, а самая низкая – Новокадакский район, где цена может достигать даже немного больше, чем 7 тысяч гривен.
  • За 2-комнатную квартиру в то же время отдать можно и все 20 тысяч гривен в районе Соборный. При этом в остальных районах цены достигают до 16 тысяч гривен.

Цены в Одессе

Арендовать квартиру в Одессе получится едва ли не дешевле всего среди других крупных городов Украины. Здесь средняя цена колеблется от 7 до 8 тысяч гривен за 1-комнатную и 2-комнатную квартиру.

  • Традиционно самым дорогим районом остается Приморский, где аренда 1-комнатной квартиры может достигать и все 10 тысяч гривен. В то же время Пересыпский район является одним из самых дешевых для аренды – цена за 1-комнатную 5 тысяч гривен.
  • В Приморском районе за "двушку" цена возрастает уже вплоть до почти 15 тысяч. В то время как в Пересипском районе – 6 тысяч гривен.

В Ужгороде цены на уровне Львова и Киева

Средняя цена аренды квартиры в городе Ужгород колеблется в таком же диапазоне, что и во Львове.

  • За 1-комнатную квартиру нужно отдать ориентировочно 16 700 гривен.
  • А за 2-комнатную – чуть ли не 19 тысяч гривен.

Для 24 Канала руководитель практики земельного права и недвижимости Любовь Полишкевич сообщает, что при аренде квартиры стоит обязательно проверить, принадлежит ли квартира на праве собственности лицу, которое передает вам объект аренды, либо имеет ли соответствующее лицо доверенность на право распоряжаться этим жильем.

Любовь Полишкевич

Управляющий партнер Юридической фирмы "Результат"

На практике довольно часто встречаются случаи, когда квартира оставлена владельцами, которые едут за границу, родственникам или друзьям для ухода за ней, а те, пытаясь заработать пассивный доход, сдают ее в аренду без ведома владельца. Заказав информацию из Государственного реестра прав на недвижимое имущество можно выяснить как личность владельца, так и то, не находится ли это имущество под арестом.

Как объясняет Полишкевич, Гражданский кодекс Украины содержит главу о найме (аренде), которой урегулированы вопросы передачи и пользования арендованным имуществом, однако все эти положения и общие "правила игры" можно применить только в случае, если между сторонами есть заключенный договор аренды.

Согласно имеющейся практике Верховного Суда, не может доказываться свидетельством свидетелей факт заключения договора найма жилья, а факт проживания в квартире лиц, которые не являются ее владельцами, еще не является надлежащим доказательством ее сдачи в аренду,
– говорит госпожа Любовь.

Поэтому значимость договора очевидна, особенно, если не подходить к его тексту формально. Договор решит спорные вопросы в случае, если:

  • описание объекта аренды содержит не только общее описание параметров жилья, но и полный перечень мебели, техники, оборудования и элементов декора, а также описывает состояние объекта с указанием на недостатки, имеющиеся на дату заключения договора;
  • четкий перечень прав и обязанностей арендодателя и арендатора;
  • ответственность за вред, нанесенный в связи с пользованием жильем;
  • размер арендной платы, порядок пересмотра арендной платы;
  • порядок действий арендодателя и арендатора при прекращении договора найма.

Важно! Если стороны заключили договор аренды жилья, арендатор сможет обжаловать в суде действия арендодателя, нарушающие его права или отказаться от выполнения требований арендодателя, которые противоречат условиям договора.

По словам Людмилы Колесник, сейчас спрос на недвижимость вырос. Недавно заработали государственные программы по жилью, а значит, появились средства.

Кроме того, большее количество людей верят в победу. Даже по звонкам анализируют, что начали активно просматривать квартиры,
– добавляет риелтор.

В то же время Пита объясняет, что сейчас рынок недвижимости остается неоднородным: в западных и центральных регионах по понятным причинам цены выше и спрос более активный.

Хотя необходимо отметить рост предложения и снижение спроса по всей стране, в связи с этим цены в большинстве снижаются. По-прежнему больше интересуются вторичным рынком, первичному рынку нужна государственная поддержка в виде программ,
– отмечает господин Юрий.

В то же время по статистике от Госстата, в Украине во втором квартале 2024 года цены на жилую недвижимость выросли в среднем на 10%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Таким образом, на первичном рынке квартиры подорожали на 12,6%, а на вторичном – на 8,7%.

Первичный рынок

  • За квадратный метр в Киеве, по состоянию на август 2024 года, придется отдать 52 тысячи гривен. В то же время цена по Киевской области колеблется в пределах 36 800 гривен за метр квадратный. Кстати, самый дорогой метр квадратный от застройщиков именно в Печерском районе столицы – за 102 100 гривен.

  • Дороже цена, чем в столице, за метр квадратный – во Львове. Здесь средняя цена составляет 57 тысяч гривен. По Львовской области цена опускается до 41 600 гривен за метр квадратный. Самая дорогая цена от застройщиков в размере почти 75 тысяч гривен – в Галицком районе города.
  • Тройку самых дорогих городов по цене на первичке замыкает Ужгород, где средняя цена – 50 тысяч гривен за метр квадратный. Цена по Закарпатской области – 46 800 гривен.
  • Далее по рейтингу – Днепр, где средняя цена составляет 45 тысяч гривен за метр квадратный. На Днепропетровщине цена снижается до 41 700 гривен. А самым дорогим районом является Шевченковский со средней ценой от застройщиков – 49 200 гривен.
  • В Одессе средняя цена составляет менее 40 тысяч гривен, а точнее – 39 тысяч гривен за метр квадратный. В то время как в области не намного ниже – 35 800 гривен. Цена в Приморском районе составляет 55 300 гривен за квадратный метр, что является самым дорогим показателем по районам Одессы.

Вторичный рынок

В Киеве цены на 1-комнатную квартиру стартуют с 25 тысяч долларов:

  • Самые дешевые квартиры будут в пригороде, а это Гостомель, Буча и Ирпень, – от 25 до более 34 тысяч долларов. В то же время самыми дорогими выйдут квартиры в Печерском и Шевченковском районах – 107 тысяч долларов и почти 76 тысяч долларов соответственно.

За 2-комнатную квартиру цена стартует от 40 тысяч долларов:

  • Аналогичная ситуация с "двушками" по самой низкой цене за 1-комнатные квартиры. Это преимущественно пригород столицы, а именно в Гостомеле. Самая высокая цена за квартиру составляет 173 и 110 тысяч долларов в Печерском и Шевченковском районах.

Во Львове за 1-комнатную квартиру придется отдать в районе 55 – 65 тысяч долларов:

  • Самыми дешевыми районами для покупки квартиры на вторичке является Железнодорожный и Галицкий районы – 55 и 60 тысяч долларов соответственно. А самыми дорогими – Шевченковский и Сиховский районы (65 тысяч долларов).

Что касается 2-комнатных квартир, то цена на них достигает от почти 80 тысяч долларов и выше:

  • Среди самых низких есть средние цены во Франковском и Железнодорожном районах – 77 тысяч долларов и 88 тысяч долларов. А Галицкий и Сиховский остаются самыми дорогими – от 90 до 97 тысяч долларов.


В Днепре за однокомнатку можно отдать как 24 тысячи долларов, так и 44 тысячи долларов, в зависимости от района города:

  • Самые низкие цены в Новокадакском и Чечеловском районах – там цена стартует от 24 тысяч долларов до 27 тысяч долларов. В то же время самые дорогие районы – это Соборный и Шевченковский с ценами 34 – 44 тысячи долларов.

Диапазон цен за 2-комнатную составляет от 30 до 65 тысяч долларов:

  • Квартира в Самарском и Новокадацком районах обойдется где-то в 30 – 34 тысяч долларов. В то время как жилье в Центральном или Шевченковском от 52 до 65 тысяч долларов.

В то же время, как объясняет частный инвестор Василий Матий, передает 24 Канал, недвижимость традиционно имеет ощутимую долю в портфелях инвесторов, а в Украине эта доля еще более заметна, чем на Западе.

Василий Матий

СЕО Smart Family Office и VP Toloka.vc

К недвижимости нужно относиться как к любому классу активов, анализируя его в ключевых 3 проекциях: это доходность, рискованность (потери капитала и волатильность) и ликвидность.

Если же классифицировать различные типы инвестиций недвижимости, то, по словам Матия, можно выделить 3 основные категории:

  • Первая категория – до полномасштабной войны это было своеобразным "соревнованием", а именно 1-комнатная квартира в новостройке возле метро. Суть этой категории заключается в том, что человек покупает объект на первичном/вторичном рынке и владеет им.

Инвестиции на первичном рынке более высокодоходные, но если говорить о вышеуказанной "системе координат" риска доходности и ликвидности, то как раз эта высокая доходность соответственно обеспечивается и более высокими рисками,
– замечает инвестор.

  • Вторая категория – это инвестиция через рейты, то есть благодаря инвестиционным фондам, которые специализируются на инвестициях в недвижимость. Это может быть как рентная доходность, так и кредитная доходность от финансирования недвижимости, или от владения ипотечными ценными бумагами.

Такие инвестиции являются более ликвидными из-за того, что они часто торгуются на мировых финансовых площадках. Соответственно их можно легче покупать/продавать.

  • Третья категория – прямые инвестиции в недвижимость, а это создание вместе с застройщиком, или вместе с девелопером в партнерских отношениях, той ценности, которая покупается на первой категории.

То есть в первой категории мы финансируем то, что уже кто-то создал. А на этой стадии мы в партнерстве с другими компетентными людьми создаем эту ценность,
– добавляет Василий Матий.

Как рассказала для 24 Канала банкир Елена Дмитриева, 98% ипотечных кредитов в Украине выдается по программе "еОселя". Такой результат обусловлен низкой процентной ставкой и широким кругом граждан, которые соответствуют условиям программы.

Елена Дмитриева

Первый заместитель председателя правления Глобус Банка

Более, как 12 тысяч семей приобрели новое жилье благодаря программе "еОселя", а это уже 30% от всех ипотечных кредитов в портфелях банков.

Важно! Результатом программы "еОселя" является переориентация на первичный рынок жилья, который является драйвером экономического роста. Сейчас в программе участвуют 78 застройщиков, уже аккредитован 151 жилой дом разной степени готовности.

Дмитриева отмечает еще и положительную тенденцию по увеличению кредитов по программе именно на приобретение недвижимости на первичном рынке.

  • Если в январе 2024 года доля кредитов на приобретение недвижимости была на уровне 2,6% от общего количества, то за июль месяц доля таких кредитов увеличилась до 8,1%.
  • Также увеличилось количество банков – участников. Сейчас уже 10 банков являются резидентами программы, что свидетельствует о заинтересованности банков в реанимации ипотечного кредитования.

Ожидаем, что круг банков – участников программы "еОселя" будет расширяться и в дальнейшем, а банки параллельно с участием в государственной программе будут развивать собственные ипотечные продукты,
– добавила банкир.

Среди последних изменений в программе есть:

  1. Поддержка молодежи – уменьшено первоначальный взнос до 10% для заемщиков в возрасте до 25 лет;
  2. Претерпели изменения процентные ставки по программе: общая ставка 7% (для широкого круга граждан) будет действовать в течение первых 10 лет, в дальнейшем ставка возрастает до 10%.

Интересно! Ставка 3% для отдельных категорий граждан (военнослужащих, учителей, медработников и т.д.) будет действовать в течение первых 10 лет, в дальнейшем ставка возрастает до 6%. При этом общий срок уплаты ипотечного кредита остался без изменений, а это 20 лет.

  1. Возможность использовать сертификат "еВосстановление" как первый взнос по программе "еОселя".
  2. Член семьи внутренне перемещенного лица первой степени родства (муж или жена, их родители и дети) смогут купить жилье для ВПЛ.

По словам Елены, сейчас можно говорить, что программа "еОселя" активно развивается, имеет высокий потенциал как в реализации социальных функций, так и в поддержке экономики Украины.

По прогнозу Юрия Питы, традиционно первые месяцы осени ожидаются более активными со стороны спроса, а при таких условиях цены будут стабильны.

В то же время если спрос не будет активным, тогда ожидаем снижения цен,
– резюмирует Пита.

Кроме того, будут влиять на рынок события на фронте, а также финансовые возможности населения. В свою очередь такие возможности зависят от ситуации в экономике Украины, стабильного рынка труда, международной помощи и государственной поддержки сектора.