Реформувати все: новації у житлово-комунальній сфері від депутатів

Законопроект про житлово-комунальні послуги готували і опрацьовували у парламенті два роки. Він передбачає низку змін для власників багатоквартирних будинків і не тільки. Називати їх кардинальними і революційними, мабуть, не варто. Але все ж документ може значно змінити правила гри. Ми спробували розібратися – на користь кого.

Моделі керування

Одна з ініціаторів закону, народний депутат Альона Бабак, роз'яснила, що законопроект, зокрема, запропонував чотири моделі управління на вибір кожного будинку.

1. Модель прямого договору, коли є індивідуальний споживач (квартира) та монополіст. У цій моделі монополіст буде відповідати за якість послуг у квартирі і за обслуговування внутрішньобудинкової мережі, але власники повинні будуть узгодити із ним питання вартості обслуговування мереж.

2. Модель колективного споживача, коли від свого імені об’єднання співвласників буде укладати договір про постачання теплової енергії чи води на вході в будинок. Це форма так званої колективної відповідальності, яку сьогодні підтримує дуже мало людей, але вона існує відповідно до чинного закону про ОСББ.

3. Модель колективного договору, коли буде визначена уповноважена особа від будинку, яка від імені кожного індивідуального споживача буде укладати договір із монополістом. У цьому випадку відповідальність за, наприклад, невчасну оплату буде лежати на конкретному індивідуальному споживачеві, а не буде колективною.

4. Модель "статус-кво" – так, як є сьогодні. Тобто, квартира є споживачем і є прямі договори, але монополіст не відповідає за внутрішньобудинкові мережі.

Це величезна проблема, і така ситуація залишиться і надалі, якщо співвласники будуть бездіяльними і не виберуть для себе більш ефективну форму отримання комунальних послуг,
– переконана Альона Бабак.

Замість ЖЕКів

Координатор житлових програм громадської мережі "Опора" Тетяна Бойко зауважила, що прийнятий закон "великий, складний, до нього треба ще багато підзаконних актів. Завтра нічого не зміниться". Натомість в частині управління (чим зараз займаються ЖЕКи) зміни будуть значні і досить швидкі, переконана Бойко.

Сьогодні, за словами експерта, співвласники мають три моделі управління будинком: перший – самостійно, делегуючи повноваження одному з мешканців будинку, другий – через ОСББ, третій – обрати на загальних зборах управителя. Хто він такий, які його функції, повноваження і відповідальність – якраз і прописує закон.

"З точки зору формування свідомого власника, який готовий самостійно управляти своїм майном, реформа рухається в нормальному руслі. Але гальмується вона якраз в питаннях вибору управителя – ЖЕКи не можуть відійти, бо не було закону, який визначає право та правила для будинку наймати собі управителя", – уточнила про управителів Альона Бабак.

Управителі – це ті, хто мають прийти на зміну ЖЕКам. Прийдуть вони, в тому числі, з тих, хто вже займався діяльністю з керування будинком та його потребами в рамках ОСББ. Принципова різниця між управителем і ОСББ в тому, що перший – виконавець, це бізнес, тоді як другий – замовник послуг, що представляє інтереси будинку. При цьому управителем може бути і фізична, і юридична особа. Головна новація закону – управителя вибиратимуть самі мешканці, чи то делегуючи цей вибір ОСББ, чи просто загальними зборами будинку, без створення ОСББ. На відміну від керівників ЖЕКів, яких призначала місцева влада.

Закон також врегульовує права, обов'язки, і головне – ціну на управління будинку. До неї входить утримання будинку: прибирання, внутрішньо будинковий ремонт, обслуговування мереж і плюс винагорода управителю.

Сьогодні ЖЕКи мають так звані адміністративні витрати, які не виділені в окремий рядок, а "розмиті" по тарифу, тому важко проконтролювати ефективність їх витрат. Зараз буде чітко розподілено – що і куди йде на утримання будинку, і яка винагорода управителю. І ця ціна на послуги управителю буде договірна, як домовляться співвласники і цей бізнес,
– наголосила Тетяна Бойко.

Топ-5 головних змін

У громадській організації "Публічний аудит" проаналізували закон про житлово-комунальне господарство і виділили 5 основних змін, які так чи інакше торкнуться кожного мешканця.

1. Договори

Законопроектом передбачено, що надання ЖКП здійснюватиметься виключно на договірних засадах. Договори про надання послуг укладаються відповідно до типових договорів, затверджених КМУ або іншими уповноваженими законом державними органами.

Істотними умовами договору про надання житлово-комунальної послуги є:

1) перелік послуг;
2) вимоги до якості послуг;
3) права та обов’язки сторін;
4) відповідальність сторін за порушення договору;
5) ціна послуги;
6) порядок оплати послуги;
7) порядок і умови внесення змін до договору, в тому числі щодо ціни послуги;
8) строк дії договору, порядок і умови продовження його дії та розірвання.

Тобто, решта умов договору може узгоджуватися між сторонами.

Раніше величезна кількість нарікань з боку громадян була викликана тим, що виконавці нав'язували умови договорів, із якими не погоджувалися споживачі. При цьому вони й не мали змогу ініціювати внесення певних змін.

Тепер законом передбачено, що з пропозицією про укладення договору про надання комунальних послуг або внесення змін до нього може звернутися будь-яка сторона, надавши письмово другій стороні проект відповідного договору (змін до нього). Споживач матиме 30 днів після отримання проекту договору (змін до нього), аби надати свої заперечення щодо умов договору та внести свої зміни.

Проте, як це реалізовуватиметься на практиці, чи зможуть дійсно споживачі висувати свої вимоги, чи ця норма залишиться виключно правом, яке неможливо реалізовувати на практиці, – покаже час,
– відзначив аналітик "Публічного аудиту" Тарас Галайда.

2. Пеня для споживачів

Законом передбачена пеня за несвоєчасну оплату ЖКП у розмірі до 0,01% від суми боргу за кожен день прострочення.

Таким чином, в разі несвоєчасної оплати, сума боргу може збільшитись до 0,3% на місяць, або до 3,6% на рік.

Втім, на переконання фахівців, жодна пеня не вирішить проблеми заборгованості населення, що збільшилася утричі після економічного необґрунтованого підвищення комунальних тарифів на ЖКП.

3. Нові види платежів

Плата виконавцю комунальної послуги (крім послуг з постачання природного газу і з постачання електричної енергії) відтепер укладатиметься за індивідуальним договором і включатиме:

1) плату за послугу, що розраховується виходячи з розміру затверджених цін/тарифів на відповідну комунальну послугу та обсягу спожитих комунальних послуг;

2) плату за абонентське обслуговування, граничний розмір якої визначається КМУ;

3) плату за обслуговування внутрішньо будинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують надання такої послуги, яка визначається договором між виконавцем та співвласниками.

Подібні нововведення депутати пов’язали з необхідністю відокремити саму послугу від витрат на обслуговування абонента та мереж – мовляв, для більшої прозорості. Разом з тим, спеціалісти "Публічного аудиту" прогнозують, що це може призвести до збільшення розміру платіжки: виконавці на свій розсуд зможуть збільшувати ту частину плати, що не підлягає державному регулюванню.

Як бачимо, закон містить норму про те, що абонплата таки буде введена – це тепер одна з форм оплати за тепло, водопостачання, каналізацію. Саме тому, що Порошенку, Гройсману, Данилюку потрібно виконувати зобов’язання, взяті перед МВФ. Ще навесні цього року президент нібито наполягав, що рішення про введення абонплати на газ має бути призупинено і “без діалогу з людьми такі рішення не приймаються”. Сьогодні за абонплату проголосувала більшість БПП, і жодного діалогу з людьми для цього не знадобилося,
– вказав керівник "Публічного аудиту" Максим Гольдарб.

4. Відключення від послуг

Донедавна споживачів могли "відімкнути" від газу, електроенергії, теплопостачання (якщо є технічна можливість відключити саме боржника), але не води. Віднині буде інакше: народні обранці дозволили виконавцям комунальних послуг позбавляти людей отримання комунальної послуги, якщо існує непогашена заборгованість за спожиті послуги протягом 30 днів від моменту отримання споживачем попередження від виконавця.

Це не стосується послуг із постачання та розподілу електричної енергії й природного газу – їх відключення передбачено іншими законами.

Для того, щоб відновити постачання послуг, потрібно повністю погасити заборгованість або укласти договір про її реструктуризацію.

5. Внески за будинкові лічильники

Законопроект "Про житлово-комунальні послуги" конкретизує – де саме споживачі побачать внески, які будуть з них збирати, а самі внески проголосовані Верховною Радою України у червні 2017 року ЗУ №4901 "Про комерційний облік комунальних послуг", відповідно до якого усі будівлі мають бути оснащені будинковими лічильниками опалення та водопостачання. Закон № 4901 зобов’язує споживачів придбати та встановити як мінімум будинковий лічильник. Раніше вони на це просто "мали право".

Основне протиріччя, як кажуть експерти, тут полягає в тому, що люди сплачували за відповідні лічильники у складі тарифу. На сьогодні 50% населення вже мають загальнобудинкові теплові лічильники, решта – ні, і їм доведеться це робити за власний рахунок. При цьому в законодавчому полі й мови не йде про якусь компенсацію за раніше сплачені кошти.

Закон передбачає, що розмір внесків за встановлення комерційних (будинкових) вузлів обліку визначатиметься окремо для кожної будівлі та передусім залежатиме від кількості квартир у ньому і моделі лічильника. Наприклад, будинковий лічильник вартістю 50 тис. грн обійдеться кожному споживачеві у 500 грн в будинку на 100 квартир, але в будинках зі незначною кількістю квартир (10–15) такі витрати можуть сягати і 5000 грн на кожну квартиру.

Сплата внесків розстрочується на п’ять років або на інший строк за згодою сторін.

Окрім витрат на встановлення будинкових лічильників, споживачам доведеться сплачувати й внески на їх обслуговування та заміну.

Недопрацювання

У "Публічному аудиті" також побачили 2 принципово важливі норми, які залишилися недоопрацьованими.

1) Нардепи не наважилися посилити відповідальність постачальників за неякісні послуги. Незалежні аудитори пропонували запровадити пеню, яку виконавець був зобов'язаний сплатити споживачу за систематичне (більше 2-х разів на рік) ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості комунальних послуг, у розмірі подвійної вартості таких послуг.

Законодавці не прописали ані порядку, ані розміру, за якими споживачі могли б розраховувати на компенсацію, та дозволили постачальникові самостійно здійснювати перерахунок та самостійно сплачувати споживачеві неустойку, кажуть експерти.

Тобто, споживачам пеню прописали чітко, вказавши відсотки, зазначивши, з якого числа вона сплачується тощо, а пеню для монополістів згадали розмито, не встановивши жодного розміру, не передбачивши порядку сплати. Тобто, теоретично споживачу надано право на отримання пені за неякісну послугу від постачальника, але в порядку, якого немає та в розмірі, який не визначено.

"Чи робитимуть постачальники акти доброї волі – питання риторичне. Якщо їх ніхто не зобов'яже сплачувати штрафи, то самі вони точно цього не робитимуть. Тому таку редакцію закону треба вважати імітацією турботи про споживачів, бо вона не вирішує питання неякісних послуг та відповідальності за такі", – переконані в "Публічному аудиті".

2) Народні обранці позбавили місцеву владу певних важелів впливу на тарифи та якість житлово-комунальних послуг, хоча в умовах децентралізації вони, навпаки, мали б отримати додаткові повноваження.

У підсумку, вважає Максим Гольдарб, цей закон "спрямовано на те, щоб спочатку абсолютно комерціалізувати сферу ЖКГ, а далі передати її цілком і повністю у власність монополій. Тобто, якщо зараз, до прикладу "Київенерго", – приватна структура, яка офіційно все ж працює на власності киян, то цей закон підштовхне до зміни права власності – і майно, що належить громаді, перейде у приватні руки".

Натомість лобісти закону і зокрема Альона Бабак наголошують – прийнятий закон "нікого не підганяє, це еволюційний шлях. Але обирайте, бо варіантність є".

Читайте також: До зими готуйся: усе про субсидії в Україні у 2017-2018 роках