Второй этап открытия рынка земли в деле: принесет ли это больше пользы бизнесу

Первый этап завершен: что дальше

Юрист Максим Морозов в комментарии 24 Каналу рассказал, что юридические лица с 1 января 2024 года получили право приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Напоминаем Рынок земли открылся: сколько заработают владельцы земли и государство

Это касается не всех юридических лиц, а только тех, что созданы в Украине, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины.

При этом установлено ограничение по максимальной площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые юридическое лицо может иметь в собственности:

• общая площадь в собственности юридического лица не может превышать 10 тысяч гектаров,
• такое же ограничение площади сельскохозяйственной земли "в одни руки" определено и для граждан.

Как рассказала 24 Каналу руководитель юридической команды компании и адвокат Main Business Partner, Юлия Шестакевич, второй этап земельной реформы – это знаменательное событие, ведь много лет сохранялся мораторий на покупку земли юридическими лицами, что сдерживало развитие аграрного сектора.

Это позволит агропредприятиям расширять свои производственные мощности, внедрять новые технологии и инвестировать в развитие украинского села. Первые результаты работы рынка земли для юридических лиц свидетельствуют о его умеренной активности,
– говорит эксперт.

Юрист Виктория Кравченко в разговоре с 24 Каналом добавляет, что после внедрения второго этапа реформы ограничения по приобретению в собственность продолжают действовать. Это касается:

• земель государственной и коммунальной собственности (за некоторыми исключениями);
• частных земель – для иностранцев и юридических лиц с иностранным капиталом;
• корпоративных прав юридических лиц, у которых есть сельскохозяйственная земля – для иностранцев и юридических лиц.

Как купить землю в Украине

Как объяснил Морозов, процесс купли-продажи довольно простой. Он включает в себя:

1. Достижение коммерческой договоренности сторонами;
2. Подписание и нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка;
3. Государственную регистрацию права собственности покупателя на земельный участок, что в большинстве случаев происходит сразу же после нотариального удостоверения договора.

При этом, во время такой покупки должна проводиться проверка того, может ли, учитывая упомянутые ограничения, соответствующее лицо быть владельцем сельскохозяйственного земельного участка, и не превысило ли оно разрешенный лимит площади,
– добавляет юрист.

Важно! Проверка проводится нотариусом перед удостоверением соответствующего договора путем обращения онлайн в соответствующие государственные реестры.

В то же время адвокат Юлия Шестакевич рассказывает, что прежде всего стоит найти земельный участок, который соответствует потребностям и финансовым возможностям покупателя.

Можно приобрести как дорогую землю вблизи Львова или Киева, где хорошо развита инфраструктура, так и дешевую, на территориях приближенных к зоне боевых действий,
– говорит собеседница.

Не менее важным, является еще проверка документов. Ведь покупатель обязательно должен проверить правоустанавливающие документы на землю:

• не ведется ли по земельному участку судебных споров,
• не имеет ли он обременений,
• не находится ли в аренде либо на каких условиях арендуется,
• имеет ли кадастровый номер.

Если земля в аренде, обязательно учтите преимущественное право арендатора на покупку этой земли. Заблаговременно, за 2 месяца необходимо зарегистрировать намерение о продаже земельного участка в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сообщить об этом арендатора,
– советует госпожа Юлия.

Впрочем, если земельный участок является общей совместной собственностью супругов, необходимо также получить нотариальное согласие мужа/жены на заключение договора.

Повлияет ли второй этап реформы на бизнес

Как отмечает Максим Морозов, пока предпосылок для какого-то негативного влияния на бизнес нет.

Это ограниченная либерализация рынка, она не открывает двери для иностранного капитала, но все равно это движение в правильную сторону,
– добавляет юрист.

По мнению эксперта, второй этап земельной реформы будет иметь сугубо положительное влияние на бизнес.

В то же время директор юридической компании Соломия Марчук для 24 Канала рассказала, что старт второго этапа земельной реформы, который начался 1 января 2024 года имеет крайне негативное влияние на мелких фермеров, поскольку они не смогут конкурировать с крупными агрохолдингами.

Кроме того, Львовская область среди лидеров по стоимости земли, а новый рост цены только побудит предпринимателей к привлечению инвестиций и поможет получать большие кредиты для развития своей деятельности.

По мнению эксперта Тимура Бондарева, переживания, что все это время использовались с целью задержать земельную реформу, не оправдываются. Постепенное открытие рынка земли предоставило возможность всем заинтересованным игрокам должным образом подготовиться к этому моменту.

Бондарев предполагает, что плодородные земли маловероятно будут массово скупаться для перевода в земли общественной и жилой застройки и тому подобное. Кроме этого, большой массив сельскохозяйственной земли в настоящее время уже находится в аренде у фермеров, сельскохозяйственных предприятий и агрохолдингов, которые как арендаторы имеют преимущественное право на ее приобретение – что обеспечивает ее использование по назначению.

По словам эксперта, доступ юридических лиц к рынку открывает широкие возможности для инвестиций в землю:

• возможность кредитования путем залога земельных участков,
• уменьшение расходов на администрирование земельного банка, поскольку отпадает необходимость контактировать с арендодателями, следить за возобновлением договоров аренды, уплаты арендной платы,
• для продавцов – это возможность отчудить этот актив по рыночной цене,
• есть заинтересованность в сельскохозяйственной земле как активе со стороны иностранных инвесторов. Но этот вопрос сейчас полностью зависит от референдума.

Стоимость земли в Украине

По данным Опендатабот, до полномасштабного нападения России на Украину в феврале 2022 года, в среднем в стране продавали 10 тысяч гектаров в неделю. По состоянию на декабрь 2023 года продажи упали в 4 раза – до 2,5 тысячи гектаров в неделю.

Как добавляет Юлия Шестакевич, за первый месяц 2024 года было заключено лишь 73 сделки купли-продажи на общую площадь 233 гектара.

Однако мы прогнозируем, что в течение года рынок активизируется, а цены на землю вырастут,
– объясняет она.

Хронология событий по запуску рынка земли

• В 2021 году согласно закону "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения", был отменен мораторий на продажу земли.

Важно! В 2001 году в правительстве был принят закон, который предусматривал, что владельцы земельных паев временно не могут заключать сделки купли-продажи, дарения или иным способом отчуждать паи, кроме передачи по наследству и при выкупе земель для государственных и общественных нужд.

• Впрочем уже в 2021 году мораторий был снят, а рынок сельскохозяйственной земли запущен. Кстати, первый этап длился 3 года.
• Он позволил покупать землю, но только физическим лицам-гражданам Украины. Кроме того, в течение этого времени разрешалось приобрести не более 100 гектаров земли на одного человека.