Другий етап відкриття ринку землі в дії: чи принесе це більше користі бізнесу
З початку 2024 року в Україні юридичні особи отримали дозвіл на купівлю землі. До того часу тривав перший етап, який розпочався у 2021 році. Які саме зміни приніс другий етап реформи щодо ринку землі та як це впливає на бізнес в Україні – дізнавався 24 Канал.
Перший етап завершено: що далі
Юрист Максим Морозов у коментарі 24 Каналу розповів, що юридичні особи з 1 січня 2024 року отримали право набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Нагадуємо Ринок землі відкрився: скільки зароблять власники землі та держава
Це стосується не всіх юридичних осіб, а лише тих, що створені в Україні, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України.
Тобто компанія, учасники якої є іноземними суб’єктами чи українськими компаніями, не має права мати у власності землю сільськогосподарського призначення.
При цьому встановлено обмеження щодо максимальної площі земельних ділянок сільськогосподарського признання, які юридична особа може мати у власності:
- загальна площа у власності юридичної особи не може перевищувати 10 тисяч гектарів,
- таке ж обмеження площі сільськогосподарської землі "в одні руки" визначено і для громадян.
Як розповіла 24 Каналу керівниця юридичної команди компанії та адвокат Main Business Partner, Юлія Шестакевич, другий етап земельної реформи – це знаменна подія, адже багато років зберігався мораторій на купівлю землі юридичними особами, що стримувало розвиток аграрного сектору.
Це дозволить агропідприємствам розширювати свої виробничі потужності, впроваджувати нові технології та інвестувати в розвиток українського села. Перші результати роботи ринку землі для юридичних осіб свідчать про його помірну активність,
– каже експертка.
Юристка Вікторія Кравченко у розмові з 24 Каналом додає, що після впровадження другого етапу реформи обмеження щодо набуття у власність продовжують діяти. Це стосується:
- земель державної й комунальної власності (за деякими виключеннями);
- приватних земель – для іноземців та юридичних осіб з іноземним капіталом;
- корпоративних прав юридичних осіб, що мають сільськогосподарську землю – для іноземців та юридичних осіб.
Рішення про скасування цих обмежень та можливість входження іноземного елементу на ринок землі сільськогосподарського призначення може бути прийняте лише на всеукраїнському референдумі.
Як купити землю в Україні
Як пояснив Морозов, процес купівлі-продажу доволі простий. Він включає:
- Досягнення комерційної домовленості сторонами;
- Підписання та нотаріальне посвідчення договору купівлі продажу земельної ділянки;
- Державну реєстрацію права власності покупця на земельну ділянку, що в більшості випадків відбувається одразу ж після нотаріального посвідчення договору.
При цьому, під час такої купівлі має проводитися перевірка того чи, з огляду на згадані обмеження, може відповідна особа бути власником сільськогосподарської земельної ділянки, і чи не перевищила вона дозволений ліміт площі,
– додає юрист.
Водночас адвокат Юлія Шестакевич розповідає, що перш за все варто знайти земельну ділянку, яка відповідає потребам та фінансовим можливостям покупця.
Можна придбати як дорогу землю поблизу Львова чи Києва, де добре розвинена інфраструктура, так і дешеву, на територіях наближених до зони бойових дій,
– каже співрозмовниця.
Не менш важливим, є ще перевірка документів. Адже покупець обов’язково має перевірити правовстановлювальні документи на землю:
- чи не ведеться щодо земельної ділянки судових спорів,
- чи не має вона обтяжень,
- чи не перебуває в оренді або на яких умовах орендується,
- чи має кадастровий номер.
Якщо земля в оренді, обов’язково врахуйте переважне право орендаря на купівлю цієї землі. Завчасно, за 2 місяці необхідно зареєструвати намір про продаж земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та повідомити про це орендаря,
– радить пані Юлія.
Втім, якщо земельна ділянка є спільною сумісною власністю подружжя, необхідно також отримати нотаріальну згоду чоловіка/дружини на укладання договору.
Чи вплине другий етап реформи на бізнес
Як зауважує Максим Морозов, поки передумов для якогось негативного впливу на бізнес немає.
Це обмежена лібералізація ринку, вона не відкриває двері для іноземного капіталу, але все одно це рух у правильну сторону,
– додає юрист.
На думку експерта, другий етап земельної реформи матиме суто позитивний вплив на бізнес.
Водночас директор юридичної компанії Соломія Марчук для 24 Каналу розповіла, що старт другого етапу земельної реформи, який почався 1 січня 2024 року має вкрай негативний вплив на дрібних фермерів, оскільки вони не зможуть конкурувати з великими агрохолдингами.
Але для тих підприємців, які станом на сьогодні вже мають в активах земельні ділянки сільськогосподарського призначення – для них це дуже вигідно, адже багато хто в цьому році в західних регіонах вкладав кошти саме в цей бізнес.
Крім того, Львівська область є серед лідерів за вартістю землі, а нове зростання ціни лише спонукатиме підприємців до залучення інвестицій та допоможе отримувати більші кредити для розвитку своєї діяльності.
На думку експерта Тімура Бондарєва, переживання, що увесь цей час використовувалися з метою затримати земельну реформу, не справджуються. Поступове відкриття ринку землі надало можливість усім зацікавленим гравцям належно підготуватися до цього моменту.
Попит саме на сільськогосподарську землю зростає, особливо враховуючи, що за деякими підрахунками приблизно 10% сільськогосподарських земель наразі потенційно заміновано, ще до 22% перебувають під окупацією. Якщо взяти до уваги відсутність зрошування, підтоплення та активні бойові дії на цій території, неможливо передбачити, коли ці землі знову зможуть бути використані.
Бондарєв припускає, що родючі землі маловірогідно будуть масово скуплятися для переведення у землі громадської та житлової забудови тощо. Окрім цього, великий масив сільськогосподарської землі на цей час уже перебуває в оренді у фермерів, сільськогосподарських підприємств та агрохолдингів, які як орендарі мають переважне право на її придбання – що забезпечує її використання за призначенням.
За словами експерта, доступ юридичних осіб до ринку відкриває широкі можливості для інвестицій у землю:
- можливість кредитування шляхом застави земельних ділянок,
- зменшення витрат на адміністрування земельного банку, оскільки відпадає необхідність контактувати з орендодавцями, слідкувати за поновленням договорів оренди, сплати орендної плати,
- для продавців – це можливість відчужити цей актив за ринковою ціною,
- є зацікавленість у сільськогосподарській землі як активі з боку іноземних інвесторів. Але це питання наразі цілковито залежить від референдуму.
Вартість землі в Україні
За даними Опендатабот, до повномасштабного нападу Росії на Україну у лютому 2022 року, в середньому в країні продавали 10 тисяч гектарів на тиждень. Станом на грудень 2023 року продажі впали у 4 рази – до 2,5 тисячі гектарів на тиждень.
Як додає Юлія Шестакевич, за перший місяць 2024 року було укладено лише 73 угоди купівлі-продажу на загальну площу 233 гектари.
Проте ми прогнозуємо, що протягом року ринок активізується, а ціни на землю зростуть,
– пояснює вона.
Хронологія подій щодо запуску ринку землі
- У 2021 році згідно із законом "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення", був скасований мораторій на продаж землі.
- Втім вже у 2021 році мораторій було знято, а ринок сільськогосподарської землі запущено. До речі, перший етап тривав 3 роки.
- Він дозволив купляти землю, але лише фізичним особам-громадянам України. Крім того, впродовж цього часу дозволялося придбати не більше ніж 100 гектарів землі на одну особу.