Повернення завдатку за житло: коли розписка не гарантує подвійної компенсації
Рукописна розписка про передачу завдатку під час купівлі квартири не дає права на подвійне повернення коштів у разі відмови продавця. За цивільним законодавством такі гроші вважаються звичайним авансом, що захищає продавця від подвійної сплати.
Чому слово "завдаток" у розписці не працює
Якщо сторони підписали розписку від руки без нотаріального посвідчення, передана сума в розмірі 50 000 гривень вважається авансом, а не завдатком. Як пояснив адвокат Юрій Айвазян на порталі Юристи.ua, ключовим моментом у спорах щодо попередньої оплати за житло є форма оформлення документів.
До експертів звернулася родина, яка хотіла придбати квартиру й сплатила 50 тисяч гривень за те, що нерухомість нікому більше не будуть показувати. Пізніше власник відмовив у продажу й сказав, що поверне завдаток. Громадяни цікавилися, чи мають вони в такому випадку право на компенсацію.
Юрій Айвазян відповів, що згідно зі статтею 570 Цивільного кодексу України, завдаток може забезпечувати лише дійсне договірне зобов'язання. Для купівлі-продажу нерухомості закон вимагає обов'язкової письмової форми з нотаріальним посвідченням.
Слово "завдаток" у розписці ще не означає, що Ви маєте право на подвійне повернення коштів. Необхідно встановити, чи є платіж завдатком за законом і яке договірне зобов’язання він забезпечував,
– повідомив адвокат.
Такі ж вимоги діють і для попереднього договору, за яким сторони зобов'язуються укласти угоду в майбутньому. Звичайна рукописна розписка не має сили нотаріального договору та лише підтверджує факт передачі грошей.
Через це суди кваліфікують сплачені кошти як аванс. Покупець має беззаперечне право вимагати повернення своїх сплачених грошей, але не може претендувати на додаткову компенсацію в такому самому розмірі.
Позиція Верховного Суду щодо повернення авансу
Існує чітка судова практика щодо подібних спорів між покупцями та продавцями. Наприклад, у постанові в справі №711/5065/15-ц Верховний Суд підтвердив, що попередні платежі без основного нотаріального договору є авансом.
Суд наголосив, що аванс підлягає поверненню покупцеві незалежно від того, з чиєї вини не відбулася угода. Аналогічний висновок підтверджено й у постанові Верховного Суду від 19 серпня 2026 року у справі № 372/173/22.
Два місяці очікування чи відмова від інших варіантів житла також не є підставою для стягнення збитків. Щоб вимагати компенсацію за статтею 22 Цивільного кодексу України, потрібно довести конкретні майнові втрати та офіційно зафіксований обов'язок продати майно.
Як діяти покупцеві для повернення коштів
Адвокат Айвазян радить перш за все зафіксувати письмову вимогу про повернення 50 000 гривень у месенджерах або через SMS із чітким дедлайном.
Оригінал розписки зберігайте до фактичного отримання коштів,
– наголосив експерт.
У разі затримки виплати варто повідомити продавця про намір звернутися до суду з позовом про стягнення безпідставно набутого майна.
У судовому порядку з боржника додатково стягуються 3% річних, інфляційні втрати та судові витрати. На майбутнє фахівці рекомендують оформлювати будь-які попередні платежі виключно через нотаріальний попередній договір.
Нагадаємо, З 2026 року нотаріуси для посвідчення угоди передають до державних органів більше даних про покупця та продавця нерухомості.
Так для угоди на суму від 400 тисяч гривень потрібні документи про походження коштів. При цьому базовий пакет документів для купівлі житла залишається незмінним: паспорт або ID картка кожної зі сторін угоди; реєстраційний номер облікової картки платника податків; документ, що підтверджує право власності продавця на квартиру або будинок; витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.