Почему слово "задаток" в расписке не действует
Если стороны подписали расписку от руки без нотариального заверения, перечисленная сумма в размере 50 000 гривен считается авансом, а не задатком. Как пояснил адвокат Юрий Айвазян на портале Юристы.ua, ключевым моментом в спорах о предоплате за жилье является форма оформления документов.
К экспертам обратилась семья, которая хотела приобрести квартиру и заплатила 50 тысяч гривен за то, чтобы недвижимость больше никому не показывали. Позже владелец отказался от продажи и сказал, что вернет задаток. Граждане интересовались, имеют ли они в таком случае право на компенсацию.
Юрий Айвазян ответил, что согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины, задаток может обеспечивать только действительное договорное обязательство. Для купли-продажи недвижимости закон требует обязательной письменной формы с нотариальным заверением.
Наличие слова "задатка" в расписке еще не означает, что у вас есть право на двойной возврат средств. Необходимо установить, является ли платеж задатком по закону и какое договорное обязательство он обеспечивал,
– сообщил адвокат.
Такие же требования действуют и для предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить сделку в будущем. Обычная рукописная расписка не имеет силы нотариального договора и лишь подтверждает факт передачи денег.
Поэтому суды квалифицируют уплаченные средства как аванс. Покупатель имеет безусловное право требовать возврата уплаченных им денег, но не может претендовать на дополнительную компенсацию в том же размере.
Позиция Верховного Суда относительно возврата аванса
Существует четкая судебная практика по подобным спорам между покупателями и продавцами. Например, в постановлении по делу №711/5065/15-ц Верховный Суд подтвердил, что предварительные платежи без основного нотариального договора являются авансом.
Суд подчеркнул, что аванс подлежит возврату покупателю независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. Аналогичный вывод подтвержден и в постановлении Верховного Суда от 19 августа 2026 года по делу № 372/173/22.
Два месяца ожидания или отказ от других вариантов жилья также не являются основанием для взыскания убытков. Чтобы потребовать компенсацию по статье 22 Гражданского кодекса Украины, необходимо доказать конкретные имущественные потери и официально зафиксированную обязанность продать имущество.
Как действовать покупателю для возврата средств
Адвокат Айвазян советует прежде всего зафиксировать письменное требование о возврате 50 000 гривен в мессенджерах или через SMS с четким сроком.
Оригинал расписки храните до фактического получения средств,
– подчеркнул эксперт.
В случае задержки выплаты следует уведомить продавца о намерении обратиться в суд с иском о взыскании необоснованно приобретенного имущества.
В судебном порядке с должника дополнительно взыскиваются 3% годовых, инфляционные потери и судебные издержки. На будущее специалисты рекомендуют оформлять любые предварительные платежи исключительно через нотариальный предварительный договор.
Напомним, с 2026 года нотариусы для удостоверения сделки передают в государственные органы больше данных о покупателе и продавце недвижимости.
Так, для сделки на сумму от 400 тысяч гривен требуются документы о происхождении средств. При этом базовый пакет документов для покупки жилья остается неизменным: паспорт или ID-карта каждой из сторон сделки; регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика; документ, что подтверждает право собственности продавца на квартиру или дом; выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.