Если ребенок собственник – сделку можно отменить: когда не удастся продать имущество

Особенности отчуждения имущества несовершеннолетних

Согласно действующему законодательству Украины, любые сделки в отношении жилых помещений, право собственности на которые принадлежит ребенку, требуют обязательного предварительного согласования с государственными органами. Главным условием для удостоверения таких сделок является безусловное сохранение права ребенка на жилье и недопущение ущемления его имущественных интересов. Об этом напомнили в Министерстве юстиции Украины.

В частности, совершить сделки с имуществом не получится, если оно принадлежит:

• несовершеннолетнему ребенку в возрасте до 14 лет, от имени которого действуют родители или другие законные представители;
• несовершеннолетнему лицу в возрасте от 14 до 18 лет, которое лично участвует в подписании договоров;
• родителям, опекунам, попечителям и совладельцам жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему.

В первом случае сделки заключают родители или уполномоченные законные представители малолетнего. Для продажи, дарения и других юридических действий обязательным является согласие обоих родителей. В случае совершения сделки одним из родителей письменное согласие другого из них должно быть нотариально заверено.

Лицо в возрасте от 14 до 18 лет имеет право самостоятельно подписывать договор купли-продажи. Для этого необходимо письменное нотариально заверенное согласие обоих родителей или опекунов.

Органы опеки и попечительства обязаны осуществлять контроль за соблюдением родителями или лицами, их заменяющими, имущественных и жилищных прав детей при отчуждении жилых помещений и покупке нового жилья. Разрешение на совершение сделок с недвижимым имуществом ребенка предоставляется органом опеки и попечительства после проверки, проводимой в течение одного месяца, и только в случае гарантирования сохранения права ребенка на жилье, 
– уточнили в ведомстве.

Специалисты отмечают, что законом предусмотрены случаи, когда совершение правового действия может произойти без согласия второго родителя. Это, в частности, случаи, когда родственник находится в плену или в заложниках; интернирован в нейтральных государствах; пропал без вести при особых обстоятельствах или признан безвестно отсутствующим.

Также согласие не требуется, если один из родителей проживает отдельно от ребенка в течение не менее 6 месяцев подряд и не участвует в воспитании и содержании ребенка.

Куда должны обратиться родители

Подать заявку на разрешение можно, обратившись с документами в районную государственную администрацию в Киеве или в исполнительный орган городского, районного, поселкового, сельского совета.

Служба по делам детей проводит проверку документов, оформляет решение и предоставляет выписку заявителям. Орган вправе как разрешить совершение сделок с недвижимым имуществом ребенка, так и отказать. Родители и опекуны имеют право обжаловать решение в суде.

Важно, что попытка продажи имущества без разрешения органа опеки и попечительства делает невозможной государственную регистрацию права собственности. Нотариус откажет в совершении нотариального действия, а заключенный с нарушениями договор может быть признан судом недействительным. Все расходы на оформление аннулированной сделки возлагаются на стороны соглашения.

Напомним, с 25 мая 2026 года родителям не нужно получать разрешение органа опеки и попечительства, если ребенок бесплатно получает в собственность квартиру, дом, земельный участок с незавершенным строительством или будущую недвижимость. Достаточно согласия родителей или законных представителей. Если ребенку до 14 лет, договор заключают родители или законные представители.

Также стоит отметить, что имущество, принадлежащее ребенку, не делится между родителями при разводе. Оно остается собственностью ребенка. Несовершеннолетний может быть владельцем или совладельцем квартиры, дома или земли. После 14 лет ребенок может самостоятельно распоряжаться имуществом.