На Западе стало дороже, а Киев остался в стороне: как изменились цены на квартиры в 2024 году

В западных городах в 2024 году фиксировали заметный рост цен на жилье, как и в большинстве центральных. Ситуация на рынке восточных и южных регионов осталась без изменений или даже ухудшилась. 24 Канал пообщался с экспертами, чтобы узнать, какие существенные изменения наблюдались на первичном и вторичном рынках в течение 2024 года.

Читайте также Рынок недвижимости: как менялись цены на аренду квартир в городах в 2024 году

Цены на первичном рынке традиционно росли

Первичный рынок в целом демонстрирует устойчивую тенденцию к росту стоимости квадратного метра, говорит ведущий эксперт украинского маркетплейса DIM.RIA.

Киев по-прежнему держит лидерство по абсолютным цифрам – в новостройке это в среднем 1 341 доллар за метр квадратный. Однако в течение года средняя цена на новое жилье в столице оставалась примерно на одном и том же уровне,
– комментирует Виталий Побережский, руководитель развития продуктов DIM.RIA.

В городах, расположенных ближе к западной границе, цены росли активнее. По мнению эксперта, это можно объяснить сдвигами в экономическом климате, заинтересованностью инвесторов, а также переориентацией внутреннего спроса.

Новый ЖК во Львове / Фото КН РИЕЛ

Согласно аналитическим данным DIM.RIA, средняя стоимость квадратного метра в крупных городах:

• Киев – снизилась на 2% (1 341 доллар за квадрат);
• Львов – выросла на 2,5% (1 108 долларов за квадрат);
• Харьков – выросла на 3% (832 доллара за квадрат);
• Одесса – осталась без изменений (896 долларов за квадрат);
• Днепр – осталась без изменений (1 092 доллара за квадрат).

Квадратный метр на первичном рынке особенно подорожал в тех жилых комплексах, где предлагают развитую инфраструктуру и современные планировки квартир.

Квартиры подорожали во всех крупных городах, кроме одного

Обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак говорит, что цены на рынке новостроек выросли существеннее. В регионах, где ситуация с безопасностью более стабильная, показатель мог достигать +15%.

Средневзвешенный рост цен на первичном регионе был в пределах +15% в гривне в регионах с более-менее стабильной ситуацией безопасности, например во Львове это было +14%, в Одессе и Днепре мы видели +10%,
– комментирует эксперт.

В Харькове ситуация совсем другая – там цены остались фактически без изменений. Виктория Берещак считает, что харьковский рынок находится в состоянии шоковой заморозки.

Сделки, которые происходят, касаются вторички и имеют несколько военный контекст: покупают преимущественно или переселенцы из Харьковской, Донецкой и Луганской областей, которые не хотят ехать далеко от дома, или военные и родные военных, чтобы быть ближе к защитникам,
– говорит обозреватель рынка недвижимости.

Рынок новостроек в Харькове называют замороженным / Фото KHARKIV Today

Какие факторы тянули цены вверх

Одной из причин повышения цен на первичное жилье Виктория Берещак называет увеличение себестоимости строительства, чему способствовали:

• инфляция и рост курса доллара;
• повышение цен на строительно-монтажные работы (в среднем +37% с начала 2024 года);
• нехватка квалифицированных кадров;
• подорожание стройматериалов (в зависимости от категории, но в среднем на 45%).

В то же время ситуация на рынке свидетельствует о том, что был также весомый фактор, который сдерживал рост цен. Речь идет о показателях реального уровня спроса и продаж. По наблюдениям Виктории Берещак, уровень спроса практически не вырос, а иногда даже уменьшился.

Процесс строительства нового ЖК во Львове / Фото КН РИЕЛ

Как изменилась стоимость вторичного жилья в больших городах

• Киев

По данным аналитиков OLX, стоимость жилья на вторичном рынке в Киеве почти не изменилась. Если брать во внимание средний ценовой показатель, то зафиксировано даже снижение на 2%.

О том, что цены на квартиры в Киеве проигрывают западным, отметила также президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха.

Киев в вопросе цен отстает: здесь мы видим, что цены остались на том же уровне, а в некоторых сегментах даже снизились,
– отметила Елена Гайдамаха.

Стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке / Данные OLX Недвижимости

• Львов

Данные OLX Недвижимости свидетельствуют о том, что цены на вторичном рынке во Львове снизились на 3% за год (учитывая стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир). Для западных городов такое падение нетипично, ведь цены в Ивано-Франковске, Ровно и Луцке выросли более чем на 10%. Ровно вообще стало городом – лидером по повышению цен на жилье в Украине (в среднем на 20%).

Аналитики DIM.RIA утверждают, что на Львовщине ситуация другая. Средняя цена за однокомнатную квартиру в области выросла примерно на 7% за год и сейчас составляет 70,9 тысячи долларов.

• Днепр

На вторичном рынке Днепра зафиксировали самое существенное падение цен. По данным OLX, этот показатель составляет 14%. Данные аналитиков DIM.RIA также свидетельствуют о резком падении средней стоимости, которое составляет 13%.

• Одесса

По данным OLX Недвижимости, вторичный рынок в Одессе остается стабильным. Цены с начала 2024 года почти не изменились. Правда, в июле средняя стоимость резко упала, но до конца года успела восстановиться.

• Харьков

На вторичном рынке в Харькове цены в целом стали ниже на 10%, говорят аналитики OLX. Средняя стоимость однокомнатных квартир упала существеннее всего – на 14%. Данные аналитиков DIM.RIA свидетельствуют о еще большем снижении цен.

В отдельных областных центрах и городах, которые потеряли привлекательность для инвесторов или столкнулись с оттоком населения, этот показатель может быть отрицательным. Это касается в основном областей, приближенных к восточной или южной границе Украины. Если смотреть на стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке, Харьков показал -19%,
– отметил Виталий Побережский.

Стоимость двухкомнатной квартиры на вторичном рынке / Данные OLX Недвижимости

Почему в некоторых городах цены на вторичке постоянно растут

Эксперт Виктория Берещак объясняет, что города, где цены на вторичке постоянно растут, можно отнести к двум категориям. Первая – города-хабы, то есть те, которые постоянно принимают переселенцев. Вторая – города, где рынок активен из-за повышенного спроса; в основном говорится о западных областях.

Во Львове рынок до сих пор активный, поэтому видим рост в среднем до 10% в долларах. Днепр, который является хабом, тоже имеет небольшой рост – до 5% в долларах,
– объяснила Виктория Берещак.

Однокомнатная квартира в популярном Львове, по наблюдениям эксперта, сейчас стоит около 67 тысяч долларов. Это даже больше, чем в Киеве (60 тысяч долларов).

Жилье на вторичном рынке / Фото Pexels

По каким критериям украинцы выбирали жилье в 2024 году

В 2024 году ведущими остались те же критерии, что и в 2023-м. Это прежде всего цена, количество комнат, площадь квартиры и район.

Однако в этом году значительно важнее стали критерии военного времени, о чем свидетельствуют результаты опроса OLX Недвижимости. В частности, украинцы проголосовали за:

• этаж (69%);
• дополнительное электропитание в случае отключения света (63%);
• автономное отопление (61%);
• наличие бомбоубежища (60%).

По каким критериям украинцы выбирали жилье в 2024 году / Данные OLX Недвижимости

Как подытожила президент АСНУ Елена Гайдамаха, более 85% запросов – это покупка вторичного жилья с ремонтом или в жилом состоянии.

Ремонт – это долго, дорого и значительный дефицит мастеров, что не позволяет покупателям жить в этой недвижимости здесь и сейчас,
– отметила эксперт.

Переезд в квартиру с ремонтом / Фото Pexels

Итак, цены на квартиры в течение 2024 года в основном изменились. Прежде всего рост или снижение стоимости были связаны с ситуацией с безопасностью в том или ином регионе и были сформированы спросом.

В западных городах цены на квартиры продолжают расти, опережая порой стоимость в столице. В городах, которые страдают от частых обстрелов или расположены неподалеку от зоны боевых действий, рынок, к сожалению, до сих пор "заморожен".