РИЭЛ предлагает привлечь банки к финансированию жилья: что может измениться для рынка

О новых подходах к финансированию жилищного строительства рассказала финансовый директор РИЭЛ Виктория Мельник в ходе международной конференции Ukraine Housing Conference 2026. Ее выступление "Кто профинансирует строительство жилья?" было посвящено проблемам традиционной модели финансирования и возможным решениям, которые помогут привлечь банковский сектор к развитию жилищных проектов.

Как изменились потребности в финансировании строительства

Одной из главных проблем для девелоперов стало существенное увеличение стартового капитала, необходимого для начала строительства. На примере одной из очередей жилого комплекса РИЭЛ Виктория Мельник объяснила, как изменились требования к стартовому капиталу.

До полномасштабного вторжения для начала работ было достаточно около 10% стоимости очереди, или примерно 1,5 миллиона долларов. Сегодня этот показатель вырос до 45%, что в денежном эквиваленте составляет около 6,8 миллиона долларов.

В то же время изменилось и поведение покупателей. Они стали осторожнее относиться к вложениям в недвижимость и хотят сначала увидеть реальный прогресс строительства и убедиться в надежности застройщика.

Виктория Мельник также объяснила, почему компания считает важным перераспределение рисков между участниками рынка.

Финансирование строительства за счет покупателей фактически перекладывает риск недостройки на физическое лицо – непрофессионального участника рынка. В то же время внедрение модели распределения рисков (risk-sharing) позволяет распределить этот риск между профессиональными участниками рынка – застройщиком и банком,
– подчеркнула финансовый директор РИЭЛ.

Сколько стоит финансирование одной очереди / Фото РИЭЛ

Какие еще вызовы стоят перед застройщиками?

Еще один вызов для застройщиков – высокая стоимость привлечения средств через предпродажу квартир со скидками. По расчетам РИЭЛ на примере одного из проектов, эквивалентная стоимость такого финансирования составляла около 35% годовых.

В то же время привлечение кредитных средств в банке под 18–20% годовых могло бы обойтись застройщикам дешевле. Такой механизм финансирования позволил бы планировать строительные работы более стабильно.

Виктория Мельник подчеркнула, что наличие финансирования на весь цикл работ позволило бы девелоперам соблюдать технологические сроки строительства.

РИЭЛ предлагает новую модель финансирования / Фото РИЭЛ

Какую модель финансирования предлагает РИЭЛ

В ходе конференции финансовый директор представила три взаимосвязанных направления изменений, которые, по мнению компании, могут улучшить ситуацию на рынке жилищного строительства. Речь идет о прозрачности финансов застройщика, банковском кредитовании конкретных строительных проектов и более доступной ипотеке для покупателей.

В частности, РИЭЛ предлагает модель, при которой банк не только финансирует строительство через контролируемые счета, но и предоставляет ипотечные кредиты людям, покупающим квартиры в этом проекте.

Таким образом, кредитование застройщика и ипотека покупателей должны работать как единая система. Средства, поступающие от ипотечных платежей, будут направляться на погашение кредита застройщика. Это позволит банку контролировать движение денег на всех этапах.

Когда мы объединяем финансирование застройщика и ипотеку, это позволяет банкам полностью контролировать денежные потоки. Каждая поступающая сумма от ипотеки идет на погашение кредита застройщика. Весь поток абсолютно прозрачен. То есть мы предлагаем одновременно кредитовать и контролировать, 
– рассказала Виктория Мельник.

Как компания готовится к новой модели

В то же время в РИЭЛ работают не только над предложениями по изменениям на рынке, но и над собственной финансовой структурой. Компания упорядочивает внутренние процессы, чтобы обеспечить прозрачность движения средств, разграничить расходы и доходы и избежать перекрестного финансирования различных проектов.

По словам Виктории Мельник, подготовка к этим изменениям длилась три года, и сейчас компания уже готова к внедрению соответствующих подходов.

Какой вариант ипотеки предлагают вне программы "еОселя"

Отдельной темой выступления стали возможности приобретения жилья за пределами государственной программы "еОселя". По данным РИЭЛ, около 60% покупателей компании пользуются рассрочкой, тогда как примерно 40% оплачивают полную стоимость квартиры.

Чтобы расширить возможности приобретения недвижимости, компания совместно с банками-партнерами разрабатывает собственную ипотечную модель "РИЭЛоселя". Она предусматривает кредитование сроком до 20 лет.

Согласно варианту, который сейчас рассматривается, в течение первых пяти лет покупатель будет платить около 10% годовых. После этого ставка составит примерно 20% годовых. Разница между льготной и коммерческой ставками на начальном этапе компенсировалась бы застройщиком.

В настоящее время эту модель еще прорабатывают совместно с банковскими партнерами. Для ее масштабирования требуются более доступные финансовые ресурсы.

Виктория Мельник на Ukraine Housing Conference 2026 / Фото РИЭЛ

Почему финансирование важно для развития городов

Виктория Мельник подчеркнула, что ответственность застройщиков не ограничивается возведением жилых домов. В ходе реализации таких проектов компании также вкладывают средства в благоустройство зеленых зон, строительство школ и детских садов, а также развитие другой социальной инфраструктуры.

Для воплощения этих планов необходимы финансовые ресурсы, доступ к которым можно прогнозировать на длительный период. Это позволяет комплексно планировать как строительство жилья, так и благоустройство прилегающих территорий.

В РИЭЛ готовы обсуждать новые механизмы финансирования / Фото РИЭЛ

В РИЭЛ считают, что восстановление жилищного строительства в Украине требует совместной работы девелоперов, банков, регулирующих органов и международных финансовых институтов.

Компания готова присоединиться к обсуждению и апробированию новых механизмов финансирования, делиться собственным опытом и работать над решениями, которые помогут увеличить объемы жилищного строительства и расширить возможности приобретения недвижимости для украинцев.

Отметим, что международная конференция Ukraine Housing Conference 2026 стала первой ежегодной конференцией по жилищному строительству в Украине. Ее организовали Группа Всемирного банка и Министерство развития общин и территорий Украины.

Мероприятие собрало представителей строительной отрасли, финансового сектора и международных организаций. Участники обсуждали восстановление жилого фонда, развитие финансирования жилищного строительства и практические решения, необходимые для восстановления страны.